[강남 종부세 세무사] 부부 공동명의 종부세, 살면 18억 안 살면 8억입니다

안녕하세요, 강남 클라우드 택스 대표세무사 박용운입니다.

부부 공동명의는 지난 10년간 종부세 절세의 정석이었습니다. 명의를 반씩 나누면 각자 9억씩, 합쳐서 18억을 공제받을 수 있었기 때문입니다.

그런데 이번 세제개편안에서 그 계산이 무너집니다. 그 집에 살고 있지 않으면 공제가 8억으로 줄어듭니다.

한 가지 먼저 말씀드리면, 개편안이 공동명의 특례 조항 자체를 손댄 것은 아닙니다. 다른 조문이 바뀌면서 결과가 따라 바뀐 것입니다. 그래서 뉴스만 봐서는 잘 안 보입니다.

1. 공동명의는 왜 절세였나

공제를 두 번 받을 수 있었기 때문입니다.

종부세는 사람별로 계산합니다. 부부가 집 한 채를 반씩 나눠 가지면 각자가 납세의무자가 되고, 각자 기본공제를 받습니다. 각자 9억씩이니 합계 18억입니다. 단독명의 1주택자가 12억을 공제받는 것과 비교하면 6억을 더 받는 셈이라, 공시가격 12억에서 18억 사이 구간에서는 공동명의가 확실히 유리했습니다.

다만 특례를 신청하는 길도 열려 있습니다. 종합부동산세법 제10조의2가 그것인데, 신청하면 1세대 1주택자로 보아 세금을 계산합니다. 공제는 12억으로 줄지만 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 최대 80퍼센트까지 받을 수 있어, 고령이거나 오래 보유하신 분은 이쪽이 유리한 경우가 많았습니다.

2. 살고 있으면 18억 그대로, 안 살면 8억입니다

개편안은 공동명의 특례 조항을 건드리지 않았습니다. 바뀐 것은 기본공제를 정한 제8조입니다. 그런데 특례는 제8조를 그대로 가져다 쓰는 구조라, 제8조가 바뀌면 결과가 따라 바뀝니다.

개정 후 기본공제는 이렇게 됩니다. 1세대 1주택자는 거주하면 14억, 거주하지 않으면 9억입니다. 그 밖의 경우는 4억에다 5억 곱하기 거주주택 비중을 더한 금액입니다.

개별과세를 택하면 부부가 각자 이 「그 밖의 경우」에 해당합니다. 그리고 산식에서 거주주택 비중이 관건입니다.

그 집에 살고 계신다면 내 주택은 전부 거주주택이므로 비중이 100퍼센트입니다. 4억에 5억을 더해 각자 9억, 합계 18억으로 지금과 같습니다.

전세를 주고 다른 집에 사신다면 거주주택이 없으므로 비중이 0입니다. 각자 4억, 합계 8억이 됩니다.

특례를 신청하시면 1세대 1주택자 기준이므로 거주 14억, 비거주 9억입니다.

정리하면 거주하는 부부는 오히려 유리해집니다. 개별과세 18억은 그대로이고, 특례를 택해도 12억에서 14억으로 늘어납니다. 직격탄은 비거주입니다. 18억이 8억으로, 10억이 사라집니다.

3. 그럼 얼마나 오르나

공시가격 20억짜리 집을 부부가 각 50퍼센트씩 가진 경우로 계산해 보겠습니다. 개별과세 기준입니다.

거주하시는 경우, 각자 공시가격 10억에서 기본공제 9억을 빼고 공정시장가액비율을 곱합니다. 이 비율이 60퍼센트에서 70퍼센트로 오르므로 과세표준이 6천만원에서 7천만원이 됩니다. 세액은 각자 30만원에서 35만원, 부부 합계로 60만원에서 70만원입니다. 거의 그대로입니다.

비거주인 경우가 문제입니다. 기본공제가 9억에서 4억으로 줄어드니 과세표준이 6천만원에서 4억 2천만원으로 뜁니다. 세액은 각자 30만원에서 234만원, 부부 합계로 60만원에서 468만원입니다.

7.8배입니다. 같은 집, 같은 지분인데 거주 여부만으로 갈립니다.

4. 특례를 신청해야 하나 — 세액공제가 분기점입니다

공제 금액만 보면 답이 안 나옵니다. 세액공제를 함께 봐야 합니다.

특례를 신청하면 공제액은 줄어들 수 있지만 연령과 거주기간에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다. 개별과세에는 이 공제가 없습니다.

연령별로는 60세 20퍼센트, 65세 30퍼센트, 70세 40퍼센트입니다. 거주기간별로는 개편 후 기준으로 5년 20퍼센트, 10년 40퍼센트, 15년 50퍼센트입니다. 합쳐서 최대 80퍼센트인데, 개편안은 여기에 금액 한도를 새로 둡니다. 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원입니다.

앞의 공시가 20억 사례를 네 가지로 나눠 보면 이렇습니다.

거주하시면서 세액공제를 못 받는 경우, 개별과세가 70만원이고 특례가 234만원이라 개별과세가 유리합니다. 거주하시면서 세액공제 80퍼센트를 받으시면 개별과세 70만원, 특례 47만원으로 특례가 유리합니다.

비거주이면서 세액공제를 못 받으면 개별과세 468만원, 특례 581만원으로 개별과세가 유리합니다. 비거주이지만 70세라 연령공제 40퍼센트를 받으시면 개별과세 468만원, 특례 349만원으로 특례가 유리합니다.

규칙은 단순합니다. 연령이나 거주 세액공제를 받을 수 있으면 특례가 유리하고, 못 받으면 개별과세가 유리합니다. 거주 여부와는 별개의 판단입니다.

한 가지 유의하실 것은, 비거주가 되면 거주기간 세액공제도 못 받는다는 점입니다. 개편 후 세액공제는 보유가 아니라 거주 기준으로 바뀌기 때문입니다. 그래서 비거주 고령자에게는 연령공제만 남습니다.

5. 명의를 바꾸는 판단은 조심하셔야 합니다

그럼 지금 단독명의로 바꾸면 되지 않느냐는 질문을 많이 받습니다. 가장 조심하셔야 할 부분입니다.

배우자에게 지분을 넘기는 것은 증여입니다. 증여세는 배우자 공제 6억이 있지만 10년 합산이라, 과거 10년 안에 증여가 있었다면 6억이 남아 있지 않을 수 있습니다.

증여세가 0원이어도 취득세는 별개로 나옵니다. 증여 취득세는 3.5퍼센트입니다.

그리고 가장 중요한 것이 이월과세입니다. 증여받은 뒤 10년 안에 팔면 양도세를 계산할 때 취득가액이 증여자가 원래 산 가격으로 되돌아갑니다. 2023년부터 이 기간이 5년에서 10년으로 늘었습니다.

종부세 몇 년치를 아끼려고 명의를 정리했다가, 10년 안에 팔면서 양도세를 훨씬 크게 내는 경우가 생길 수 있습니다. 명의를 손대는 판단은 종부세만 보고 하실 수 없습니다.

6. 신청은 매년 9월, 그리고 아직 정부안입니다

특례 신청은 매년 9월 16일부터 30일까지입니다. 관할세무서장에게 신청하며, 매년 판단해서 다시 고르실 수 있습니다. 한 번 정하면 끝이 아닙니다.

이미 특례를 신청해 두신 분도 마찬가지입니다. 개편이 적용되면 계산이 달라지므로 다시 비교해 보셔야 합니다. 예전에 유리했다고 계속 유리한 것이 아닙니다.

그리고 이 개편안은 아직 정부안입니다. 종합부동산세법을 고쳐야 하므로 9월 정기국회에 제출돼 연말 심의를 거칩니다. 공동명의라는 흔한 형태를 직접 겨냥한 결과가 되다 보니 심의 과정에서 조정 요구가 나올 가능성도 있습니다.

올해 종부세는 현행 기준으로 나가므로 당장 달라지는 것은 없습니다. 지금 하실 일은 계산이 아니라 확인입니다.

마무리

살고 있으면 18억 그대로, 안 살면 8억입니다. 공동명의로 나눠 두신 것이 잘못된 선택이었다는 뜻은 아닙니다. 기준이 몇 명이 나눠 가졌나에서 그 집에 사는가로 옮겨간 것뿐입니다.

지금 확인하실 것은 세 가지입니다. 첫째, 그 집에 실제로 살고 계신지. 여기서 18억과 8억이 갈립니다. 둘째, 연령과 거주기간. 세액공제를 받을 수 있으면 특례, 아니면 개별과세가 유리합니다. 셋째, 특례 신청은 매년 9월 16일부터 30일까지이고 해마다 다시 고를 수 있다는 점입니다.

공시가격과 연령, 거주기간에 따라 유리한 쪽이 갈리고 금액 차이도 큽니다. 명의를 바꾸실 생각이라면 증여 취득세와 이월과세 10년까지 함께 계산해 보셔야 합니다. 신청 전에 한 번만 계산받아 보세요. 프로필의 10분 전화상담이나 채팅상담으로 문의해 주세요.

※ 이 글은 작성일 기준의 법령과 해석에 따른 일반적인 정보이며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 특히 이 글에서 다룬 세제개편안은 정부안 단계로, 국회 심의 과정에서 내용이 바뀌거나 시행이 미뤄질 수 있습니다. 본문의 계산은 공시가격 합계 20억원, 부부 각 50퍼센트 지분, 산출세액 기준으로 재산세 중복분 공제와 세부담 상한을 반영하지 않았습니다. 실제 고지세액은 이보다 낮아질 수 있으며 개별 사정에 따라 달라집니다. 실제 신고와 신청 전에는 반드시 확인받으시기 바랍니다.

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