세제개편안 발표 이후 등록임대사업자 사이에서 이런 이야기가 돌고 있습니다. 거주주택 비과세도 못 받게 된다더라.
개편안 문서를 아무리 뒤져도 그런 항목은 없습니다. 개편안 어디에도 이 얘기는 없습니다.
그런데도 우려가 나오는 데는 이유가 있습니다. 다른 조문 하나가 바뀌면서 거주주택 비과세 조문이 딸려 움직이는 구조이기 때문입니다. 조문으로 따라가 보겠습니다.
1. 조문이 조문을 인용하고 있습니다
개편안이 손대는 것은 조정대상지역 매입임대 아파트의 중과배제입니다. 2020년 7월 11일 이전에 등록 신청한 물건이 대상이고, 2028년부터 단계적으로 축소됩니다. 근거는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호이고 시행일은 2026년 10월 1일입니다.
여기까지가 개편안에 적혀 있는 내용입니다.
문제는 거주주택 비과세 조문입니다. 등록임대사업자가 본인이 살던 집을 팔 때 1세대 1주택으로 보아 비과세해 주는 규정이 시행령 제155조 제20항인데, 이 조문의 첫 문장이 「제167조의3제1항제2호에 따른 주택」으로 시작합니다.
개편안이 고치는 바로 그 조문입니다.
A를 고쳤는데 B가 A를 인용하고 있어서 B의 결과가 달라지는 형태입니다. 개편안 문서에는 제155조 제20항이 한 번도 등장하지 않으니, 문서만 읽어서는 보이지 않습니다.
8월 7일 입법예고된 시행령 개정안을 확인해 보면, 새 기한 규정이 제2호의 각 목에 들어가고 같은 조에 제11항이 신설됩니다. 그런데 거주주택 비과세 조문은 「해당 목의 단서에서 정하는 기한 제한은 적용하지 않는다」는 방식으로 쓰여 있는데, 가목의 종전 단서가 삭제되면서 그 규정이 가리킬 대상을 잃습니다.
다만 의도된 변경으로 보이지는 않습니다. 개정안 전문에 거주주택 비과세 조문이 등장하지 않고, 제개정 이유서에도 중과배제 이야기만 있습니다. 의견제출 기간이 9월 10일까지이므로 정비될 여지가 있습니다. 지금 단계에서 결과를 단정하기는 이릅니다.
구분
내용
법령
설명
개편안이 고치는 곳
중과배제 임대주택
§167의3①(2)
여기가 흔들리면
그대로 인용
거주주택 비과세
§155⑳
여기도 흔들린다
문서엔 안 적혀 있음
2. 말소되고 5년, 언론이 말하는 그 규정
등록임대주택이 말소되면 임대의무기간을 다 못 채운 셈이 됩니다. 그래도 거주주택 비과세를 받을 수 있게 해 주는 규정이 시행령 제155조 제23항입니다.
말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정해 임대기간요건을 갖춘 것으로 봅니다. 자동말소는 그대로 적용되고, 자진말소는 의무기간의 절반 이상을 임대했어야 인정됩니다.
즉 말소일부터 5년이 창입니다. 이 안에 거주주택을 파셔야 비과세를 받습니다.
앞서 본 제155조 제20항이 흔들리면 이 5년 창도 함께 영향을 받습니다. 거주주택 5년 비과세가 날아간다는 표현이 여기서 나온 것입니다.
3. 이미 거주주택을 비과세로 파셨다면, 남은 임대주택은 전부 비과세가 아닙니다
여기가 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 그리고 개편과는 아무 상관이 없습니다. 지금도 적용되고 있는 규정입니다.
이런 상황을 생각해 보겠습니다. 거주주택 A와 등록임대주택 B를 하나씩 갖고 계셨습니다. A를 거주주택 비과세로 파셨습니다. 그 뒤 B가 자동말소됐고 이제 B만 남았습니다. B를 팔면 1세대 1주택 비과세가 될까요.
전부 비과세되지는 않습니다.
제155조 제20항 후단이 이렇게 정하고 있습니다. 임대주택으로 등록했던 사실이 있고, 그 보유기간 중에 다른 거주주택을 양도한 적이 있으면, 그 주택은 직전거주주택보유주택이 됩니다. 그리고 비과세되는 것은 직전거주주택을 판 날 이후의 기간분뿐입니다.
풀어 쓰면 이렇습니다. B를 팔 때 A를 판 날까지 쌓인 양도차익은 과세됩니다. 그 이후에 오른 부분만 비과세입니다.
말소 여부와는 상관이 없습니다. 조문이 「등록하였거나 사실이 있고」라는 과거형으로 쓰여 있기 때문입니다. 말소돼서 지금은 임대주택이 아니더라도, 과거에 등록했던 사실이 남아 있으면 이 규정이 따라옵니다.
임대주택 과세 및 비과세 구간 안내
구분
LEFT END (임대주택 취득 ~ 거주주택 판 날)
MIDDLE (거주주택 판 날)
RIGHT END (거주주택 판 날 ~ 임대주택 양도)
과세 여부
이 구간은 과세
거주주택 판 날
이 구간만 비과세
말소는 상관없다
나뉘는 것은 양도차익만이 아닙니다. 장기보유특별공제도 함께 갈립니다. 거주주택을 판 날 이전 기간분에는 일반 공제가, 이후 기간분에는 1세대 1주택 우대공제가 적용됩니다. 이전 기간분은 우대공제를 받지 못하므로 공제율 차이만큼 세액이 늘어납니다.
안분은 실거래가가 아니라 기준시가 비율로 합니다. 그래서 세 가지 기준시가가 필요합니다. 거주주택을 판 날의 기준시가, 임대주택의 취득 당시 기준시가, 양도 당시 기준시가입니다.
전체를 비과세로 계산하셨다가 신고 때 세액이 크게 달라지는 경우가 실제로 있습니다.
4. 지금 확인하실 것
첫째, 등록 신청일이 2020년 7월 10일 이전인지 보십시오. 거주주택 비과세 조문이 그 날짜로 대상을 한정하고 있습니다.
둘째, 말소일이 언제인지 확인하십시오. 말소일부터 5년이 거주주택을 팔 수 있는 창입니다.
셋째, 임대개시일을 확인하십시오. 등록증에 적힌 등록일이 아니라 사업자등록과 임대사업자 등록을 하고 실제로 임대를 시작한 날부터 셉니다. 등록만 해두고 세입자를 들이지 않은 기간은 임대기간에 들어가지 않습니다. 기준시가 6억원 요건도 이 임대개시일 당시로 판단합니다.
넷째, 임대료 5퍼센트 상한을 지켜왔는지 보십시오. 한 번이라도 어기면 요건에서 탈락합니다. 렌트홈에 임대차계약 신고 내역이 남아 있어 직전 계약 대비 인상률을 대조하실 수 있습니다.
다섯째, 거주주택을 이미 비과세로 파신 적이 있는지 확인하십시오. 있다면 3번에서 말씀드린 안분이 적용됩니다.
5. 확정된 것과 아닌 것
조정지역 매입임대 아파트의 중과배제 축소는 개편안에 명시돼 있고 2026년 10월 1일 시행 예정입니다.
거주주택 비과세에 미치는 영향은 개편안에 없습니다. 조문이 맞물리는 부분에 정리가 필요한 상태이고, 의견제출이 9월 10일까지입니다.
말소 후 5년 창은 현행 규정이며 위 영향에 따라 달라질 수 있습니다.
반면 직전거주주택보유주택 안분은 개편안과 무관하게 지금 그대로 적용됩니다. 이것만은 논의와 별개로 확인하셔야 합니다.
마무리
개편안 어디에도 이 얘기는 없습니다. 그런데도 영향을 받을 수 있는 것은 거주주택 비과세 조문이 개편 대상 조문을 그대로 인용하고 있기 때문입니다. 세법에서 자주 나오는 형태이고 문서만 읽어서는 보이지 않습니다.
지금 하실 일은 세 가지입니다. 등록 신청일과 말소일을 확인하는 것, 거주주택을 이미 파셨다면 남은 임대주택이 전부 비과세가 아니라는 점을 계산에 반영하는 것, 그리고 매도 순서를 정하기 전에 두 주택을 함께 놓고 계산해 보는 것입니다.
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※ 이 글은 작성일 기준의 법령과 해석에 따른 일반적인 정보이며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 조문은 2026년 7월 1일 시행 소득세법 시행령 원문을 확인해 인용했으며, 시행령 개정안은 입법예고 단계이므로(의견제출 9월 10일까지) 확정 시 내용이 달라질 수 있습니다. 실제 양도와 신고 전에는 반드시 확인받으시기 바랍니다.
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