별장으로 쓰던 집과 동거주택 상속공제 ( 대법원-2026-두-30743 )



녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

요즘 집값이 많이 폭등하면서 1세대 1주택인경우 동거주택 상속공제가 매우 중요한 공제가 되었습니다.

하지만 동거주택 상속공제가 무엇인지 많이들 헷갈려 하시는 것 같습니다.

따라서 오늘은 동거주택 상속공제에 대해서 알아보겠습니다.





1. 동거주택 상속공제

(1) 적용 대상

거주자(피상속인)의 사망으로 인해 상속이 개시되는 동거주택

(2) 공제 금액

상속주택가액에서 상속주택에 담보된 채무액을 차감한 가액의 100% (최대 한도 : 6억 원)

2. 동거주택 상속공제 요건

동거주택 상속공제를 받기 위해서는 까다롭고 엄격한 요건을 모두 만족해야 합니다.

(1) 피상속인과 상속인의 동거 기간

① 상속개시일 소급 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거해야 합니다.

② 주의할 점

㉠ 주택의 단순 '소유'나 '보유' 개념이 아니라 실제로 함께 살았던 '동거'를 의미합니다.

㉡ 상속인이 미성년자였던 기간은 동거 기간에서 제외됩니다.

㉢ 상속인의 범위는 직계비속 및 대습상속으로 상속인이 된 그 직계비속의 배우자까지 포함됩니다.

(2) 1세대 1주택 요건

피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 1세대를 구성하면서

1세대 1주택(고가주택 포함)에 해당해야 합니다.

과거 무주택 기간이 있었다면, 해당 기간도 1세대 1주택에 해당하던 기간으로 인정해 줍니다.

(3) 상속개시일 현재 상속인의 상태

상속 개시일 현재 상속인은 다음 중 하나여야 합니다.

① 무주택자

② 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서,

피상속인과 동거한 상속인이 해당 주택을 상속받은 경우

3. 예외 및 특례 규정

(1) 부득이한 사유로 떨어져 살았던 경우 (일시적 퇴거)

징집, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 및 이와 유사한 사유로

피상속인과 상속인이 잠시 동거하지 못한 경우, 계속해서 동거한 것으로 인정해 줍니다.

단, 같이 살지 못한 그 기간 자체는 10년 동거 기간에 포함(산입)되지 않습니다.

(2) 1세대 2주택 특례

원칙은 1주택이어야 하지만,

아래의 부득이한 사유로 일시적 2주택이 된 경우에는 1주택으로 인정받을 수 있습니다.

① 피상속인이 다른 주택을 취득한 경우

다른 주택 취득 후 2년 이내 종전 주택 양도 또는 이사

② 60세 이상 직계존속 동거봉양

합가일로부터 5년 이내 종전 주택 양도

③ 특수 주택 소유

피상속인이 국가등록문화유산 주택, 이농주택, 귀농주택을 소유한 경우

④ 혼인으로 인한 합가

㉠ 상속개시일 이전 상속인과 1주택 소유자가 혼인한 경우

혼인한 날부터 5년 내 상속인 배우자 주택 양도

㉡ 피상속인과 1주택 소유자가 혼인한 경우

혼인한 날부터 5년 내 배우자 주택 양도

4. 시사점

동거주택 상속공제는 최대 6억 원까지 세금을 아낄 수 있는 아주 강력한 혜택이지만,

10년 동거 요건과 과거 세대원의 주택 보유 이력까지 매우 엄격하게 심사합니다.

상속을 앞두고 계시다면 세대원 전원의 주택 이력을 미리 점검해 보시는 것을 추천해 드립니다!

5. "별장으로 쓰던 집도 상속세 혜택 못 받나요?"

동거주택 상속공제 사건 판결 ( 대법원-2026-두-30743 )

(1) 사건의 배경

원고(아들)는 돌아가신 아버지(망인)와 함께 서울의 한 주택(이 사건 상속주택)에서

10년 이상 함께 살다가 상속을 받았습니다.

원고는 "부모와 자식이 10년 이상 한 집에 살았으니 '동거주택 상속공제'를 받아야 한다!"라며

상속세 신고 시 6억 원을 공제받았습니다.

하지만 세무서(피고)의 생각은 달랐습니다.

원고의 아들(망인의 손주)이 과거 일정 기간 동안 다른 지역에 있는 주택(이 사건 건물)을 소유한 적이

있었기 때문에, "1세대 1주택 요건을 위반했다"고 본 것입니다.

결국 세무서는 동거주택 상속공제를 배제하고 상속세를 다시 계산해 수억 원의 세금을

추가로 부과(경정·고지)했습니다.

(2) 원고의 주장

① 그 도시에 있던 집은 주택이 아니라 '별장'이다!

아들이 가지고 있던 건물은 망인이 요양 목적으로 1년에 고작 5번 정도,

짧게는 1주일 길게는 3주일만 머물던 곳이므로 법상 주택 수에서 제외되어야 한다는 주장입니다.

② 별장은 주택 수에서 안 뺀다는 비과세 관행이 있었다!

양도소득세 등을 계산할 때 별장은 1세대 1주택 비과세 판단 시 주택으로 보지 않는다는

과세관청의 해석이 있었으므로, 이를 신뢰한 자신에게도 똑같이 적용되어야 한다는 주장입니다.

(3) 법원의 판단

① 별장도 사람이 살 수 있다면 '주택'이다

법령에서 말하는 '주택'이란,

허가 여부나 공부상 용도와 상관없이 '사실상 주거용으로 사용하는 건물'을 말합니다.

설령 상시 거주하지 않고 휴양이나 요양 목적으로 드문드문 사용했더라도,

건물의 구조·기능·시설이 주거용으로 적합하고 언제든지 쓸 수 있는 상태였다면

엄연히 '주택'에 해당합니다.

따라서 "별장이니까 주택이 아니다"라는 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다.

② 양도소득세 비과세 관행을 상속세에 그대로 적용할 수 없다

설령 양도소득세 분야에서 일부 별장을 주택 수에서 제외해 준 관행이 있었다 하더라도,

입법 취지와 성격이 다른 '상속세 동거주택 상속공제' 요건 판단에까지 그대로 적용할 수는 없습니다.

또한 이 사건 건물이 특별한 별장용 부대시설을 갖추고 있었다거나

실제로 취득세 중과 대상인 '별장'으로 인정받은 적도 없었기 때문에,

납세자가 신뢰할 만한 정당한 비과세 관행이 있었다고 보기 어렵습니다.

(4) 시사점

이번 판결은 동거주택 상속공제(최대 6억 원 공제)를 받기 위해

얼마나 엄격하게 '1세대 1주택' 요건을 따져야 하는지 보여주는 대표적인 사례입니다.

상속 개시일 직전 10년 이상 동거 요건뿐만 아니라,

상속인 및 세대원들이 과거에 보유했던 모든 부동산의 성격(공부상 주택 여부, 실제 사용 현황 등)을

꼼꼼하게 따져봐야 합니다.

"내가 살지 않고 비워둔 집", "가끔 놀러 가거나 요양하러 갔던 집"이라도

주거용으로 언제든 쓸 수 있다면 주택 수에 포함되어 상속세 혜택을 날릴 수 있으므로,

상속을 준비하신다면 전문가와 함께 세대원들의 주택 보유 이력을

반드시 사전에 확인해 보시길 바랍니다!

이상으로 동거주택상속공제와 이에 관련된 판례에 대해서 간단하게 알아 보았습니다.

이 글이 현재 생각보다 높은 상속세로 고민하시는 많은 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면

하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.