양도소득세 필요경비 인정받으려면? ( 대법원-2026-두-30575 )



안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

양도소득세에 대한 상담을 하다보면

양도가액에서 차감이 되는 취득가액부터 필요경비에 대해서 가장 중요한 궁금해 하십니다.

따라서 오늘은 취득가액부터 필요경비까지에 대해서 알아 보겠습니다.





1. 취득가액 산정의 원칙과 특례

양도소득세 계산의 출발점인 취득가액은 원칙적으로 실거래가(명목가)를 기준으로 합니다.

하지만 자산의 취득 형태에 따라 특별한 규정이 적용됩니다.

(1) 장기할부조건 취득

현할차(현금할인차금) 및 감가상각비가 문제되며, 사업소득의 경우 필요경비에 산입합니다.

(2) 주식매수선택권(스톡옵션) 행사로 취득한 주식

행사한 당시의 시가가 취득가액이 됩니다.

(3) 상속받은 자산

상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」상 평가액(시가 등, 결정·경정한 가액이 있다면 그 가액)을

취득가액으로 합니다.

(4) 증여받은 자산

거주자가 증여받은 자산을 10년 이내에 양도하는 경우 이월과세가 적용되어,

증여자(배우자·직계존비속)의 당초 취득가액을 그대로 적용합니다.

(5) 취득가액에 포함되는 대표적인 항목

① 취득세: 증빙 유무와 상관없이 무조건 포함! (단, 취득세 감면받은 경우 감면분은 공제 제외)

② 취득 당시의 부동산 중개수수료 및 취득 관련 소득처분 금액

③ 자산재평가법에 따른 재평가액, 자본적지출에 상당한 금액

④ 소유권 확보를 위해 직접 소요된 취득 중 쟁송 관련 소송비용·화해비용

( 단, 필요경비로 이미 산입한 경우 제외 )

2. 실거래가 확인 불가 시 과세표준 결정 방법

실거래가를 확인할 수 없는 경우, 법에서 정한 보충적 방법에 따라 양도가액과 취득가액을 산정합니다.

양도가·취득가 산정 순서는 다음과 같습니다.

① 실거래가

② 매매사례가

단, 상장주식은 적용 제외 / 양도일·취득일 전후 각 3개월 내 동일·유사 자산 거래가액

③ 감정가

단, 상장·비상장주식 적용 제외 / 기준시가 10억 이하 자산은 1개의 감정가액도 인정 가능

④ 환산취득가

취득가에만 적용되며 양도가 또는 매매사례가·감정가 × (취득시 기준시가 / 양도시 기준시가)

⑤ 기준시가(*)

(*) 기준시가 산정 기준

토지: 개별공시지가 (지정지역은 개별공시지가 × 국세청장 지정 배율)

건물: 국세청장 고시가액

주택: 법률에 따라 공시된 개별주택가격, 공동주택가격

상장주식: 양도일·취득일 이전 1개월간 공표된 매일의 거래소 최종시세가액의 평균액

3. 필요경비의 인정 기준과 종류

필요경비로 인정받으려면 세금계산서, 신용카드매출전표, 기명식선불카드영수증, 현금영수증 등

적격증빙을 수취·보관하거나 금융거래 증명서류에 의해 확인되어야 합니다.

( 단, 간이과세자 영수증은 자본적지출로 불인정! )

4. 필요경비 개산공제 및 환산취득가 특례

환산취득가를 적용하는 경우,

실제 지출한 자본적지출과 양도비용이 누락되는 불합리를 막기 위해 비교 산식이 적용됩니다.

환산취득가 적용 시 필요경비 특례: = Max ( ①, ② )

환산취득가를 적용할 때 양도차익은 아래 두 금액 중 큰 금액을 필요경비로 보아 산정합니다.

(*) 필요경비 개산공제율

토지·건물: 취득시 기준시가 × 3% (미등기는 0.3%)

부동산을 이용할 수 있는 권리: 취득시 기준시가 × 7% (미등기는 1%)

부동산을 취득할 수 있는 권리, 기타자산 등: 취득시 기준시가 × 1%

5. 양도소득세 필요경비 인정받으려면? ( 대법원-2026-두-30575 )

(1) 사건의 배경

원고(납세자)는 2003년경 주택 등 부동산을 1억 2,500만 원에 매입했습니다.

이후 매도할 때까지 다음과 같은 공사비를 썼다고 주장했습니다.

잔디조경, 석재조경, 소나무 등 조경수 식재, 바닥 콘크리트 포장, 철문 공사, 담장 설치(타일담장 포함)

집 보수(보일러 등), 태양광 설치 등

원고는 이렇게 지출한 공사비용만 합계 2억 원 이상이므로,

실질적인 양도차익이 없어 세무서가 매긴 양도소득세 처분은 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

(2) 1심 및 항소심의 판단

원고는 공사 사실을 증명하기 위해 사진과 공사 업자들의 사실확인서 등을 증거로 제출했습니다.

하지만 법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

① 사후 작성된 서류

사실확인서들이 모두 세무서의 과세 처분이 있은 이후에 작성되었습니다.

② 사업자등록 및 매출 신고 누락

사실확인서를 써준 명의인들이 해당 공사와 관련해 사업자등록을 하거나 매출 신고를 한 흔적이 없습니다.

③ 실제 돈이 오간 증거 부족

실제로 비용이 수수되고 지급되었음을 증명할 객관적인 금융거래 자료가 전혀 없었습니다.

④ 주장과 모순

원고는 "부동산 매입 후 4~5년이 지나 거주하면서 공사를 했다"고 주장했으나,

사실확인서에 적힌 공사 일자와 원고의 실제 주장 내용이 서로 맞지 않았습니다.

⑤ 공적 장부의 침묵

건축물대장 등 공적 공부를 살펴보아도 원고가 주장하는 대규모 공사가 시행되었음을 확인할 수 없었습니다.

결국 항소심 재판부는 "원고가 제출한 증거들만으로는 공사비용을 필요경비로 인정하기에 부족하므로,

세무서가 기준시가의 3%만 필요경비로 산정해 과세한 것은 적법하다"며 원고 패소 판결을 내렸습니다.

(3) 대법원의 최종 결론: "상고를 기각합니다“

원고는 이에 불복하여 대법원에 상고하였으나,

대법원 역시 원심(항소심) 판결에 법리오해 등의 중대한 위법이 없다고 보았습니다.

(4) 시사점

양도소득세 계산 시 필요경비(자본적 지출 등)로 인정받으려면

단순히 "내가 돈을 써서 공사했다"는 말이나 나중에 작성한 확인서만으로는 절대 부족합니다.

① 적격증빙 확보: 세금계산서, 신용카드 영수증, 현금영수증

② 금융 증빙: 계좌이체 내역 등 실제 돈이 지급된 객관적 자료

③ 시공 전·후 사진 및 계약서 등

이러한 객관적인 증빙 자료를 평소에 철저히 보관해 두어야 세금 폭탄을 막을 수 있다는 점, 꼭 기억해 주세요!

이상으로 양도소득세 계산세 취득가액과 필요경비에 대해서 간단하게 알아 보았습니다.

이 글이 자산의 양도로 양도소득세를 고민하시는 많은 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면

하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.