[강남 증여세 세무사] 증여세 아끼려고 부담부증여? 양도세·취득세 13.4%가 따라옵니다

안녕하세요, 강남 클라우드 택스 대표세무사 박용운입니다.

부모님 집을 물려받으려는 분들이 요즘 이런 상담을 많이 하십니다. 시세 13억 아파트에 전세보증금 6억이 들어 있는데, 부담부증여로 넘기는 게 나을까 그냥 증여가 나을까 하는 질문입니다.

전세나 대출을 같이 넘기면 증여세가 줄어드는 것은 맞습니다. 넘긴 빚만큼 증여받은 재산에서 빼주기 때문입니다. 그런데 그게 전부가 아닙니다. 증여세는 줄고, 양도세가 생깁니다. 취득세에서는 더 큰 것이 기다립니다.

1. 빚을 같이 넘기면 세금이 셋으로 갈라집니다

부담부증여는 「주는 부분」과 「빚을 떠넘기는 부분」이 섞인 거래라 세법은 이걸 쪼개서 봅니다. 증여세는 받는 사람(자녀)이 재산가액에서 넘겨받은 빚을 뺀 금액에, 양도소득세는 주는 사람(부모)이 넘긴 빚을 판 값으로 보고 그 양도차익에, 취득세는 받는 사람이 빚 부분과 나머지 증여 부분에 각각 냅니다.

근거는 상속세 및 증여세법 제47조 제1항입니다. 증여재산가액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액을 증여세 과세가액으로 합니다. 여기서 뺀 그 금액이 양도세 쪽에서는 판 값이 됩니다. 같은 숫자가 한쪽에서는 공제, 다른 쪽에서는 과세표준입니다.

2. 그러면 항상 유리한가요

아닙니다. 계산해 봐야 압니다. 증여세는 누진세율이라 과세표준이 줄면 절감폭이 큽니다. 문제는 부모 쪽 양도세입니다. 오래 전에 싸게 산 집이거나 다주택이면 양도세가 더 크게 나와, 증여세에서 아낀 것보다 손해인 경우가 실제로 있습니다. 반대로 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도세가 거의 안 나와 크게 유리해집니다. 부모의 주택 수와 보유·거주 기간부터 확인해야 하는 이유입니다.

3. 「빚을 넘겼다」는 것부터 증명해야 합니다

남남끼리는 계약서대로 인정되지만, 부모자식·부부 사이에는 법이 거꾸로 추정합니다. 상증법 제47조 제3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여는 채무를 인수해도 인수되지 아니한 것으로 추정한다고 정합니다. 다만 그 채무액이 객관적으로 인정되는 것인 경우는 예외입니다. 금융기관 대출이나 확정일자 있는 임대차보증금처럼 서류로 남는 채무여야 빼줍니다.

취득세도 같은 방향입니다. 지방세법 제7조 제12항은 채무액 부분을 유상취득으로 보되, 단서에서 배우자·직계존비속은 제11항으로 돌려보내고, 제11항은 원칙적으로 증여취득으로 보되 대가 지급 사실이 증명되는 경우에만 유상으로 봅니다. 증명 책임은 납세자에게 있습니다.

올해 지방세법에 단서가 하나 더 생겼습니다. 가족끼리 시가보다 3억원 또는 30% 이상 싸게 사고팔면 유상으로 봐주지 않는 규정인데, 원래 헐값 매매를 겨냥한 것입니다. 부담부증여에 그대로 들이대면 넘긴 빚이 집값보다 적은 게 정상인 부담부증여가 거의 전부 증여로 떨어집니다. 행정안전부 부동산세제과-1670(2026년 5월 26일) 회신은 이 단서를 부담부증여에는 적용할 수 없다고 정리했습니다. 넘겨받은 빚은 집 전체의 값이 아니라 일부일 뿐이라는 이유입니다. 증여세 쪽 30% 룰(상증법 제35조)과는 별개 규정이니 섞어 보면 결론이 반대로 갑니다. 같은 회신은 소득·재산으로 채무 인수 능력이 증명되는 경우에 한정해 유상취득으로 본다고 못박았습니다.

4. 증여세는 통과했는데 취득세에서 막힌 사건

대법원 2024두67238 판결(2025년 10월 16일 파기환송)의 사실관계가 우리 이야기와 같습니다. 아버지에게서 아파트를 증여받으며 임차인 보증금 3억 5,000만원을 떠안았는데, 조정대상지역 3억원 넘는 집이라 무상취득 중과세율 12%로 취득세 등 56,916,000원을 냈습니다. 증여세는 문제없이 냈고, 막힌 것은 취득세였습니다. 보증금만큼은 유상취득이니 1%가 맞다며 경정청구했지만 거부됐고, 1심은 구청 승, 2심은 새 세입자 보증금으로 갚으면 된다는 논리로 납세자 승이었습니다. 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고 부동산 자체를 고려해서는 안 된다는 것입니다. 자기 소득과 재산으로 빚을 갚을 수 있었는지를 다시 따지라며 사건을 돌려보냈습니다.

결과가 갈리는 폭이 큽니다. 빚 부분이 유상취득으로 인정되면 1~3%, 전부 증여로 보되 부모가 1세대 1주택자면 3.5%, 다주택에 조정대상지역·시가표준액 3억원 이상이면 12%입니다. 이 12%는 조정대상지역, 시가표준액 3억원 이상, 무상취득 세 가지가 동시에 맞아야 붙습니다(지방세법 §13의2②·시행령 §28의6). 주는 사람이 1세대 1주택자면 빠집니다. 지방교육세·농어촌특별세가 붙어 실제로는 85㎡ 이하 증여 3.8%, 85㎡ 초과 증여 4.0%, 85㎡ 이하 중과 12.4%, 85㎡ 초과 중과 13.4%가 됩니다. 소득 없는 자녀에게 전세 낀 집을 넘기는 형태가 가장 위험합니다.

5. 무엇부터 확인해야 하나요

부모의 주택 수부터 보십시오. 1세대 1주택이면 양도세도 중과도 크게 달라집니다. 받는 사람의 소득·재산도 확인하십시오. 빚을 갚을 자력을 본인 것으로 보여야 합니다. 채무자 명의를 실제로 바꿀 수 있는지, 조정대상지역·시가표준액 3억원 초과 여부도 확인하십시오. 마지막으로 부모의 취득가액과 보유·거주 기간을 보십시오. 양도세 크기가 여기서 정해집니다. 소득 없는 자녀 명의로 진행하거나 대출 이자 때문에 채무자 명의를 그대로 두는 경우가 실무에서 가장 자주 걸리며, 뒤늦게 바로잡기 어려워 계약 전에 정리하셔야 합니다.

마무리

증여세는 줄고, 양도세가 생깁니다. 가족 간에는 「빚을 넘겼다」는 사실 자체를 증명해야 하고, 실패하면 취득세가 1%에서 12%까지 벌어집니다. 세 개의 세금을 한 장에 놓고 계산해야 유리한지가 나옵니다. 하나만 보고 결정하면 나머지 둘에서 손해가 납니다.

계약서를 쓰기 전에 부모의 주택 수와 보유·거주 기간, 받는 사람의 채무 인수 자력, 채무자 명의 변경 가능 여부를 확인해 보세요. 프로필의 10분 전화상담이나 채팅상담으로 문의해 주세요.

※ 이 글은 작성일 기준의 법령·해석에 따른 일반적인 정보이며, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 개별 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있고 법령과 과세관청의 해석은 변경될 수 있습니다. 본문의 조문은 상속세 및 증여세법·지방세법 원문을, 유권해석과 판결은 회신문·판결문 원문을 확인해 인용했습니다. 취득세 세율 합계는 지방교육세·농어촌특별세를 포함한 것으로 개별 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 증여·신고 전에는 반드시 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.