집을 사면서 이런 걱정을 하시는 분들이 많습니다. 내 돈으로 사는 건데 국세청이 들여다보면 어쩌나, 예전에 현금으로 모아둔 게 있는데 문제가 되지 않을까 하는 것입니다.
기준이 있습니다. 그리고 그 기준이 생각보다 딱딱 떨어집니다.
1. 자금조달계획서와 자금출처 확인은 다른 절차입니다
먼저 이것부터 정리하겠습니다. 두 가지를 섞어서 생각하시는 분들이 많습니다.
자금조달계획서는 부동산 거래를 신고할 때 내는 서류입니다. 규제지역이면 금액과 상관없이, 규제지역이 아니면 6억원 이상일 때 냅니다. 계약일부터 30일 이내에 제출하고, 투기과열지구나 토지거래허가구역이면 항목마다 증빙서류까지 붙여야 합니다.
자금출처 확인은 국세청이 하는 별개의 절차입니다. 계획서를 낼 필요가 없는 집이라고 해서 국세청이 안 보는 것이 아닙니다. 반대로 계획서를 냈다고 해서 바로 조사가 나오는 것도 아닙니다.
그리고 중요한 차이가 하나 더 있습니다. 계획서는 취득자금 전액을 항목별로 채워야 하는 서류입니다. 「일부는 비워도 된다」는 개념이 없습니다.
2. 국세청은 이 표부터 봅니다
국세청에는 「상속세 및 증여세 사무처리규정」이라는 내부 규정이 있습니다. 여기 제42조에 자금출처를 아예 따지지 않는 기준이 나와 있습니다. 올해 8월 3일자로 개정된 것이 최신본입니다.
나이대별로 나뉩니다.
서른 살이 안 되셨다면 주택 5천만원, 그 외 재산 5천만원, 빚 갚은 금액 5천만원이고 전체 합쳐서 1억원까지입니다.
서른 살이 넘으셨다면 주택 1억 5천만원, 그 외 재산 5천만원, 빚 갚은 금액 5천만원이고 합계 2억원까지입니다.
마흔 살이 넘으셨다면 주택 3억원, 그 외 재산 1억원, 빚 갚은 금액 5천만원이고 합계 4억원까지입니다.
여기서 두 가지를 보셔야 합니다. 각 항목이 기준 아래여야 하고, 동시에 전체 합계도 총액한도 아래여야 합니다. 그리고 기간은 재산을 산 날부터 거슬러 10년입니다.
연령 구분
금액
30세 미만
5천만원
30세 이상
1억 5천만원
40세 이상
3억원
3. 「이하」가 아니라 「미달」입니다
조문을 그대로 읽으면 「각각 아래 기준에 미달하고」라고 되어 있습니다. 이하가 아니라 미만입니다.
마흔 살이 넘으신 분이 2억 9,900만원짜리 집을 사시면 3억원에 미달하니 이 기준에 들어옵니다. 국세청이 자금출처를 따지지 않습니다.
그런데 정확히 3억원짜리 집을 사시면 미달이 아닙니다. 기준 밖입니다. 100만원 차이로 갈립니다.
실제로 상담하다 보면 이 선에 정확히 걸리는 분들이 계십니다. 지방 아파트 3억원, 40대 후반, 생애 첫 주택. 본인은 「기준 안에 들어오니 괜찮겠지」 하고 계신데 아닙니다.
다만 오해하지 마셔야 할 것이 있습니다. 기준을 벗어난다는 것은 「증여세가 나온다」가 아니라 「자동으로 통과되는 구간에서 빠진다」는 뜻입니다. 국세청이 볼 수 있는 대상이 된다는 것뿐입니다.
4. 진짜 방어선은 따로 있습니다
앞의 표는 국세청 내부 기준입니다. 법으로 정해진 기준은 따로 있고, 이쪽이 실제로 다투는 자리입니다.
상속세 및 증여세법 시행령은 이렇게 정하고 있습니다. 설명되지 않은 금액이 취득가액의 20퍼센트에 해당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하면 증여로 추정하지 않는다.
3억원짜리 집이면 20퍼센트가 6천만원입니다. 2억원보다 적으니 기준은 6천만원입니다. 설명 안 되는 돈이 6천만원보다 적으면 넘어갑니다.
10억원짜리 집이면 20퍼센트가 2억원입니다. 이때는 2억원이 기준입니다. 20억원짜리 집이어도 20퍼센트가 4억원이라 여전히 2억원이 상한입니다. 즉 아무리 비싼 집이어도 설명 안 되는 금액이 2억원을 넘으면 걸립니다.
여기서 실무적으로 중요한 점이 나옵니다. 전부를 완벽하게 설명하실 필요가 없다는 것입니다. 3억원짜리 집에 자기 돈 6천만원이 들어갔다면, 그중 몇백만원만 서류로 설명되어도 나머지가 6천만원 아래로 내려가 추정 자체가 적용되지 않습니다.
전액을 소명하는 것과 선 아래로 내려가는 것은 난이도가 완전히 다릅니다.
구분
상태
소명 전
6천만원 초과
조금 소명한 뒤
6천만원 이하 (O)
기준선: 6천만원
5. 무엇으로 설명할 수 있나
법이 인정하는 것은 세 가지입니다.
첫째, 신고했거나 세금을 낸 소득입니다. 근로소득 원천징수영수증, 종합소득세 신고서, 소득금액증명원이 여기 해당합니다. 세금을 안 내는 비과세 소득이나 감면받은 소득도 들어갑니다.
둘째, 신고했거나 세금을 낸 상속재산과 증여재산입니다. 부모님께 받은 돈이라도 그때 증여세 신고를 해두셨다면 떳떳한 출처가 됩니다.
셋째, 재산을 처분한 대가나 빌린 돈으로 그 재산을 사는 데 직접 쓴 금액입니다. 살던 집을 판 돈, 주식을 판 돈, 은행 대출, 전세보증금이 여기 들어갑니다.
세 번째와 관련해 자주 나오는 질문이 있습니다. 주식을 많이 갖고 있는데 그건 안 되느냐는 것입니다. 조문이 「처분한 대가로 받은 금전」이라고 되어 있어서, 팔아야 인정됩니다. 갖고만 있는 상태로는 출처가 되지 않습니다.
그리고 대출이나 전세보증금으로 설명하신 부분은 나중에 갚을 때 그 돈이 어디서 났는지를 다시 봅니다. 부채는 사후관리 대상이라 한 번 넘어갔다고 끝나는 것이 아닙니다.
마무리
기준을 벗어나도 증여세가 나오는 것은 아니고, 기준 안에 들어와도 증여받은 사실이 확인되면 과세됩니다. 규정에 그렇게 적혀 있습니다. 결국 숫자보다 중요한 것은 설명할 수 있는 자료가 남아 있느냐입니다.
집을 사시기로 마음먹으셨다면 계약 전에 한 번 정리해 보십시오. 소득금액증명원을 떼어 보시고, 예금이 언제 어떻게 쌓였는지 계좌를 훑어보시고, 부족한 부분이 얼마인지 계산해 보시면 됩니다. 미리 알면 준비할 시간이 있지만, 소명 요구를 받고 나서는 선택지가 줄어듭니다.
취득하실 금액과 연세, 그리고 자금 구성을 알려주시면 기준에 걸리는지와 얼마를 준비하셔야 하는지 짚어 드리겠습니다. 프로필의 10분 전화상담이나 채팅상담으로 문의해 주세요.
※ 이 글은 작성일 기준의 법령·해석에 따른 일반적인 정보이며, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 개별 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있고 법령과 과세관청의 해석은 변경될 수 있습니다. 본문의 기준은 상속세 및 증여세법 시행령과 국세청 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 원문을, 자금조달계획서 제출 대상은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 원문을 확인해 인용했습니다. 실제 취득·신고 전에는 반드시 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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