안녕하세요, 강남 클라우드 택스 대표세무사 박용운입니다.
지난 글에서 아파트 맞교환을 다뤘습니다. 같은 단지끼리 먼저 붙는 이유, 그리고 남과 바꿀 때 무엇을 보면 되는지까지였습니다. 그 글 끝에 한 줄만 남겨 두었습니다. 가족과 바꾸는 경우는 완전히 다르다는 것이었습니다. 오늘은 그 이야기입니다.
요즘 이런 말이 돌고 있습니다. 부모님 집이랑 내 집을 맞바꿨는데 증여세가 0원이라더라.
틀린 말이 아닙니다. 그런데 이 말에는 조건이 붙어 있고, 그 조건을 놓치면 결과가 정반대가 됩니다.
남과 바꾸느냐, 가족과 바꾸느냐에서 갈립니다.
1. 증여세 0원이 성립하는 지점
증여세는 공짜로 받은 몫에 붙습니다. 시가 20억짜리 집과 시가 20억짜리 집을 맞바꾸면 공짜로 받은 몫이 없습니다. 그러니 증여세가 나오지 않습니다. 여기까지는 맞습니다.
문제는 시가대로를 어떻게 증명하느냐입니다. 그리고 어긋났을 때 얼마부터 문제가 되느냐입니다.
여기서 조문이 두 개 나옵니다. 하나는 증여세 쪽이고 하나는 양도세 쪽인데, 숫자가 서로 다릅니다. 이게 오늘 글의 핵심입니다.
다만 그 전에, 가족 간 교환에서 오히려 유리한 자리가 하나 있습니다. 그것부터 보겠습니다.
2. 취득세에는 오히려 길이 열려 있습니다
가족끼리 부동산을 주고받을 때 가장 먼저 걸리는 것이 취득세입니다. 지방세법은 배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다고 정해 두었습니다. 가족끼리는 샀다고 해도 일단 받았다고 본다는 뜻입니다. 증여 취득이 되면 세율이 달라지고 다주택자라면 중과까지 따라옵니다.
빠져나가는 길은 단서에 열거돼 있는데, 매매로 빠져나가려면 조건이 까다롭습니다. 대가를 지급한 사실이 증명돼야 하고, 그러고도 그 대가가 시가인정액(매매사례가액·감정가액처럼 시가로 인정되는 금액)보다 낮으면서 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30퍼센트 이상이면 제외됩니다. 도로 증여 취득이 된다는 뜻입니다.
그런데 교환은 다릅니다. 같은 항에 등기나 등록이 필요한 부동산을 서로 교환한 경우가 따로 열거돼 있는데, 여기에는 아무 단서가 붙어 있지 않습니다. 서로 바꾸면 그 자체로 전체를 유상으로 취득한 것이 됩니다. 대가를 어떻게 마련했는지 증명할 필요도 없습니다.
가족 간 교환이 늘어나는 이유 중 하나가 여기 있습니다. 같은 집을 팔았다고 하면 매매 쪽 관문을 통과해야 하는데, 바꿨다고 하면 교환 쪽 길이 곧바로 열립니다.
다만 이건 취득의 성격을 정하는 규정입니다. 얼마로 세금을 매길지는 따로 봅니다. 가까운 사이의 거래에서 값을 부당하게 낮춰 잡았다고 인정되면 과세표준이 사실상취득가격이 아니라 시가인정액으로 올라갑니다. 성격은 유상인데 금액은 시세로 계산된다는 뜻입니다.
3. 문턱이 두 개입니다
여기가 오늘의 본론입니다.
증여세 쪽부터 보겠습니다. 상속세 및 증여세법은 특수관계인 사이에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수한 경우, 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이면 기준금액을 뺀 나머지를 증여재산가액으로 본다고 정합니다. 그 기준금액이 시행령에 있는데, 시가의 30퍼센트와 3억원 중 적은 쪽입니다.
그래서 30퍼센트 안쪽이면 증여세가 없다는 말이 나옵니다. 맞습니다. 그런데 양도세 쪽 문턱은 다른 곳에 있습니다.
소득세법 시행령은 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5퍼센트에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다고 적어 두었습니다. 5퍼센트입니다. 30퍼센트가 아니라 5퍼센트입니다. 이 문턱을 넘으면 세무서가 양도가액을 시가로 다시 계산합니다.
남과 바꾸느냐, 가족과 바꾸느냐에서 갈립니다. 지난 글에서 보신 대로 이 조항은 특수관계인과의 거래에만 적용되기 때문입니다. 남과 바꿀 때는 아예 작동하지 않던 규정이 부모와 자녀 사이에서는 가장 먼저 작동합니다.
그래서 이런 구간이 생깁니다. 시가 20억짜리를 18억으로 잡았다면 차액은 2억이고 시가의 10퍼센트입니다. 증여세 문턱은 20억의 30퍼센트인 6억과 3억원 중 적은 쪽이니 3억원인데, 차액 2억은 거기 못 미치니 나오지 않습니다. 그런데 양도세는 5퍼센트를 넘었으니 양도가액을 20억으로 다시 계산합니다.
증여세 0원은 사실이지만 그게 세금 0원은 아닙니다. 증여세도 양도세도 0원이라고 적힌 글을 보셨다면 이 대목을 확인해 보셔야 합니다.
그리고 교환에서는 이게 두 사람 모두에게 걸립니다. 교환은 한쪽만 파는 거래가 아니라 둘 다 팔고 둘 다 사는 거래이기 때문입니다.
4. 계약서에 적은 숫자는 시가가 아닙니다
그러면 시가를 어떻게 정하느냐가 남습니다. 여기서 흔한 실수가 있습니다. 양쪽을 같은 금액으로 적어 두면 차액이 없으니 괜찮다는 생각입니다.
실제로 그렇게 했다가 증여세를 맞은 사건이 있습니다. 시어머니와 며느리가 부동산을 교환한 건이었습니다(조심2014중2232, 2014.12.11.). 조세심판원은 교환계약서에 적은 금액을 두고, 시가를 감정하는 등의 절차 없이 당사자 사이에 임의로 평가한 것이라 객관적으로 인정할 만한 매매사례가액으로 볼 수 없고 감정평가액도 존재하지 않아 시가가 불분명하다고 봤습니다.
청구인 스스로 양도차액이 발생하지 않도록 임의로 작성했다고 진술한 사건이었습니다. 결과는 증여재산가액을 보충적 평가방법으로 다시 산정하라는 것이었습니다.
숫자를 맞춰 적는 것과 시가를 맞추는 것은 다릅니다. 앞의 것은 서류이고 뒤의 것은 사실입니다.
지난 글에서 같은 단지 아파트는 유사 실거래가가 쌓여 있어 시가를 다투기 어렵다고 말씀드렸습니다. 뒤집으면, 부모님 댁과 내 집이 서로 다른 동네의 다른 유형이라면 그 근거가 없습니다. 이럴 때 감정평가가 필요해집니다. 다만 몇 곳에서 받아야 하는지, 언제 받아야 하는지는 사안마다 갈리므로 진행 전에 확인하셔야 합니다.
5. 그래서 증여와는 무엇이 다릅니까
가족 간 교환을 검토하시는 분들이 결국 비교하시는 것은 그냥 증여로 넘기는 것입니다. 여기에 결정적인 차이가 하나 있습니다.
소득세법은 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산의 양도차익을 계산할 때, 취득가액을 그 배우자나 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 금액으로 한다고 정하고 있습니다.
증여로 받은 집을 10년 안에 팔면 취득가액이 부모님이 사셨을 때 가격으로 되돌아간다는 뜻입니다. 부모님이 5억에 사신 집을 20억일 때 증여받아 곧 팔면 양도차익이 15억으로 계산됩니다. 증여세를 냈어도 그렇습니다.
이 조문은 증여받은 자산을 적용 대상으로 삼습니다. 교환은 대가를 주고받은 유상 거래이므로 문언상으로는 이 조항이 붙지 않는다고 읽힙니다. 다만 이 점을 정면으로 다룬 예규나 판례를 확인하지는 못했으므로, 실제 사안에서는 개별 확인이 필요합니다. 어느 쪽이든 교환으로 새로 받은 집의 취득가액은 그 시점의 가액으로 잡힙니다.
시장에서 취득가액 리셋이라고 부르는 것의 정체가 이겁니다. 가족 간 교환이 늘어나는 진짜 이유이기도 합니다.
물론 그 대가로 지금 양도세를 냅니다. 증여는 지금 증여세를 내고 나중에 양도차익을 떠안는 구조이고, 교환은 지금 양도세를 내고 취득가액을 올려 두는 구조입니다. 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간과 지금 시세, 앞으로의 계획에 따라 갈립니다. 계산해 보지 않고는 알 수 없습니다.
마무리
남과 바꾸느냐, 가족과 바꾸느냐에서 갈립니다. 정리하면 이렇습니다.
취득세는 오히려 길이 열려 있습니다. 서로 교환한 경우는 단서 없이 전체를 유상으로 취득한 것이 됩니다. 그런데 문턱이 두 개입니다. 증여세는 30퍼센트 또는 3억원이고 양도세는 5퍼센트 또는 3억원이라, 증여세 0원이 세금 0원은 아닙니다. 계약서에 숫자를 맞춰 적는 것은 시가를 맞추는 것이 아닙니다. 그리고 증여로 넘기면 10년 안에 팔 때 취득가액이 되돌아가는데, 교환에도 그 조항이 붙는지는 개별 확인이 필요합니다.
가족 간 거래는 한 번 등기가 넘어가면 되돌리기 어렵습니다. 그리고 지금까지 말씀드린 것들이 서로 다른 법에 흩어져 있습니다. 취득세는 지방세법, 증여세는 상속세 및 증여세법, 양도세는 소득세법입니다. 한 곳만 보고 판단하면 나머지에서 어긋납니다.
가족과 교환을 검토하고 계시다면 두 집의 시세와 취득가액, 보유·거주 기간, 그리고 서로의 관계를 알려주시면 어느 쪽이 유리한지 짚어 드리겠습니다. 프로필의 10분 전화상담이나 채팅상담으로 문의해 주세요.
※ 이 글은 작성일 기준의 법령·해석에 따른 일반적인 정보이며, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 개별 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있고 법령과 과세관청의 해석은 변경될 수 있습니다. 본문의 조문은 지방세법, 상속세 및 증여세법·같은 법 시행령, 소득세법·같은 법 시행령 원문을 직접 확인해 인용했고, 인용한 심판례는 조세심판원 결정문 원문을 확인했습니다. 특수관계인의 범위와 감정평가의 요건은 사안에 따라 달라 본문에서 특정하지 않았습니다. 또한 10년 이월과세 조항이 교환에도 적용되는지는 이를 정면으로 다룬 예규·판례를 확인하지 못해 단정하지 않았습니다. 실제 계약 전에는 반드시 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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