명의신탁 부동산의 양도소득, 세금은 누구에게? ( 대법원-2026-두-30952 )



안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

상담을 하다보면 명의신탁에 대해서 생각보다 쉽게 생각하시는 분들이 있습니다.

하지만 명의신탁에 대한 불이익은 생각보다 큽니다.

명의신탁은 2자간 명의신탁, 3자간 명의신탁, 계약 명의신탁이 있지만

오늘은 판례와 살펴보기 위해 3자간 명의신탁에 대해서 알아보겠습니다.



※ 3자간 명의신탁

쉽게 말해 실제 매수인 B가 매도인 A와 매매계약을 체결하고 대금도 지급하지만,

소유권이전등기는 제3자인 C의 명의로 하는 경우입니다.

부동산실명법상 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이지만,

A와 B 사이의 매매계약 자체까지 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 이는 세금 문제에서도 중요합니다.

1. 취득세: 실제 취득자는 명의신탁자

3자간 명의신탁에서 C가 등기명의자라는 이유만으로 C에게 취득세 납세의무가 생기는 것은 아닙니다.

실제 매매대금을 지급하고 부동산을 사실상 취득한 B에게 잔금 지급 등 사실상 취득이 이루어진 시점에

취득세 납세의무가 성립합니다.

따라서 핵심은 등기부에 누구 이름이 있느냐가 아니라 누가 사실상 부동산을 취득했느냐 입니다.

나중에 B 명의로 등기를 회복하는 경우 취득세에 대한 문제를 다시 생각해 볼 수 있습니다.

이미 B가 잔금을 지급하여 사실상 부동산을 취득했다면, 이후 무효인 C 명의의 등기를 정리하고

B 명의로 등기를 갖추는 것만으로 새로운 취득세가 다시 발생하는 것은 원칙적으로 아닙니다.

다만 최초 잔금지급일과 부과제척기간 등은 별도로 확인해야 합니다.

반대로 C가 이미 취득세를 납부했다면 환급 문제를 검토할 수 있지만,

"명의신탁 사실이 밝혀졌으니 무조건 5년 내 환급된다"고 단정해서는 안 됩니다.

일반적인 경정청구 기간과 후발적 경정청구 해당 여부 등을 따져야 합니다.

2. 양도소득세

명의신탁 부동산을 나중에 처분했다면

양도소득세 역시 단순히 등기부상 명의자에게 부과되는 것은 아닙니다.

국세기본법상 실질과세 원칙에 따라 실제로 양도소득을 얻은 사람이 누구인지를 판단합니다.

따라서 매매대금의 지급과 부동산의 관리·처분, 양도대금의 귀속 등을 종합하여

실제 소득 귀속자를 판단하게 됩니다.

명의수탁자가 단순히 명의만 빌려준 사람이라면 등기명의만을 이유로

양도소득세 납세의무자가 된다고 단정할 수 없습니다.

3. 명의신탁자가 법인

실제 명의신탁자가 개인이라면 부동산 양도에 따른 양도소득세가 문제되지만,

명의신탁자가 법인이라면 해당 소득에 대한 법인세 문제가 발생할 수 있습니다.

이 경우에도 중요한 것은 등기명의가 아니라 실제 거래와 소득이 어느 법인에 귀속되었는지입니다.

즉, 개인 명의신탁자는 양도소득세를 법인 명의신탁자는 법인세라는 구조로 이해하면 쉽습니다.

4. 매도인

3자간 명의신탁이라고 해서 매도인 A의 양도소득세 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

A와 B 사이의 매매계약이 유효하고 A가 실제로 매매대금을 지급받았다면,

A에게도 부동산 양도에 따른 양도소득세 납세의무가 발생할 수 있습니다.

따라서 세금 관계는 다음처럼 정리할 수 있습니다.

5. 마무리

3자간 명의신탁에서 세금의 주인을 찾는 핵심은 

등기부상 이름이 아니라 세목별 법률관계와 실질적인 경제적 귀속관계입니다.

그리고 세금 문제와 별개로 명의신탁 자체에 대해서는

부동산실명법상 과징금 등 제재 문제도 발생할 수 있습니다.

결국 3자간 명의신탁은 "등기부에 누구 이름이 있느냐"보다

"누가 돈을 지급했고, 누가 부동산을 실질적으로 지배했으며, 소득이 누구에게 귀속됐느냐"를 봐야

세금의 주인을 정확하게 찾을 수 있습니다.

※ 부동산 명의신탁과 입증책임

부동산 등기부에는 내 이름이 올라가 있는데 세금을 내라고 합니다.

그런데 나는 "사실 나는 명의만 빌려준 사람이고 진짜 주인은 따로 있다"고 주장한다면

과연 인정받을 수 있을까요?

명의신탁과 세금 분쟁에서 중요한 것은 등기의 추정력과 명의신탁 사실에 대한 입증책임입니다.

1. 등기명의자

부동산 등기에는 강한 추정력이 있습니다.

따라서 등기부에 소유자로 올라간 사람이 "실제 주인은 따로 있다"고 주장하려면

단순한 말만으로는 부족하고, 명의신탁 사실을 뒷받침할 객관적인 증거를 제시해야 합니다.

대표적으로 실제 매매대금을 누가 지급했는지, 매매계약은 누가 체결했는지,

누가 부동산을 관리했는지, 임대수익은 누구에게 귀속됐는지 등의 자료가 중요합니다.

2. 실질과세 원칙

세법에는 실질과세 원칙이 있어 명의와 실제 귀속자가 다르면

실질적인 귀속자를 기준으로 납세의무를 판단합니다.

하지만 그렇다고 "명의만 빌려줬다"는 주장만 하면 세금이 사라지는 것은 아닙니다.

등기명의자라는 외관을 뒤집어야 하기 때문에,

명의신탁을 주장하는 쪽에서 그 사실을 증명하는 것이 원칙입니다.

특히 자금흐름, 계약서, 부동산 관리관계, 수익 귀속 등 여러 객관적인 자료를 종합해 판단하게 됩니다.

3. 입증 실패

명의신탁을 주장하면서도 이를 뒷받침할 객관적인 자료가 부족하다면

등기의 추정력을 뒤집기 어려워 등기명의자를 기준으로 과세관계가 판단될 가능성이 높아집니다.

하지만 여기서 한 가지 중요한 주의점이 있습니다.

명의신탁 입증에 실패했다고 해서 모든 세금이 무조건 등기명의자에게 부과되는 것은 아닙니다.

취득세는 누가 사실상 부동산을 취득했는지, 양도소득세는 실제 양도소득이 누구에게 귀속됐는지 등

세목별 법리에 따라 납세의무자를 별도로 판단해야 합니다.

4. 마무리

부동산 명의신탁 세금 분쟁에서 가장 중요한 것은 결국 객관적인 증거입니다.

"명의만 빌려줬다"는 주장만으로는 부족하고,

누가 돈을 냈는지, 누가 부동산을 관리했는지, 누가 수익을 가져갔는지,

실제 권리와 경제적 이익이 누구에게 있었는지를 자료로 설명할 수 있어야 합니다.

결국 등기명의는 강력한 출발점이지만,

최종적인 세금 문제는 세목별 법률관계와 실질적인 귀속관계를 따져 결정된다고 이해하면 됩니다.

따라서 명의신탁 사건은 등기의 형태와 실제 자금관계 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로,

구체적인 과세처분은 개별 사실관계를 기준으로 검토해야 합니다.

※ 명의신탁 부동산의 양도소득, 세금은 누구에게?

( 대법원-2026-두-30952 )

회사가 토지를 명의신탁 받은 것에 불과하므로 양도소득에 따른 법인세를 취소해달라고 주장했으나,

법원으로부터 최종 기각 판결을 받은 내용입니다.

1. 사건의 발단: 경매로 넘어간 토지와 법인세 부과

원고는 과거 특정 토지에 관해 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이후 시간이 흘러 해당 토지는 담보권 실행을 위한 경매 절차를 통해 제3자에게 매각되었습니다.

과세관청(피고)은 원고가 이 토지를 양도한 것으로 보아 법인세를 부과했습니다.

하지만 원고는 해당 토지를 취득한 사실이 없고,

전 대표이사나 제3자로부터 명의신탁을 받았을 뿐이므로 실질적으로 소득을 얻은 자가 따로 있다며

법인세 부과처분 취소 소송을 제기했습니다.

2. 핵심 쟁점

‘명의신탁 사실 및 소득의 실질적 귀속자에 대한 입증 책임’이 누구에게 있는가

(1) 실질과세의 원칙과 입증 책임

과세 대상 소득의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 소득을 얻은 자가 따로 있다는 점은,

이를 주장하는 자(여기서는 원고)가 증명해야 합니다.

(2) 증거 부족

명의신탁을 뒷받침할 객관적인 매매계약서나 명의신탁약정 체결 자료를 제출하지 못했습니다.

근저당권설정 시기와 양도 과정 등 여러 정황을 살펴볼 때,

원고가 단순히 명의만 빌려주었다고 인정하기에 턱없이 부족했습니다.

증인으로 출석한 이의 진술 역시 기억이 불분명하고 객관적 자료와 배치되어

그대로 믿기 어렵다고 법원은 판단했습니다.

3. 법원의 판단

4. 시사점

부동산 명의신탁 주장을 인정받기 위해서는 단순히 구두 주장에 그쳐서는 안 되며,

이를 명백히 뒷받침할 수 있는 객관적인 계약서와 증빙 자료가 필수적입니다.

그렇지 않을 경우 형식상 명의자로 등기된 자가

세법상 납세의무를 고스란히 부담하게 된다는 점을 명심해야 합니다.





이상으로 제3자 명의신탁과 이에 관련한 판례에 대해서 간단하게 알아 보았습니다.

이 글이 현재 명의신탁으로 세금에 대해서 고민하시는 많은 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면

하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.