대체주택을 취득하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까? ( 대법원-2026-두-30422 )



안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

1세대 1주택 비과세는 주택의 양도로 발생하는 양도소득세에서 매우 큰 혜택입니다.

또한 이사 목적 등 대체주택의 취득인 경우에도 혜택을 받을 수 있습니다.

하지만 요건 등을 헷갈리면 이 혜택이 날아가버리기에 많은 주의가 필요합니다.

상담을 하다보면 이러한 대체주택의 취득에 대한 요건을 챙기지 못하여

비과세 혜택을 받지 못하는 매우 안타까운 상황을 보게 됩니다.

따라서 오늘은 1세대 1주택에 대해서 알아 보겠습니다.





※ 1세대의 의미부터 보유·거주기간, 일시적 2주택 특례까지

1. 1세대 1주택 비과세란?

1세대 1주택 비과세는 일정한 요건을 갖춘 1세대가 국내의 1주택을 양도하는 경우

그 양도소득에 대해 양도소득세를 과세하지 않는 제도입니다.

2. 세법상 ‘1세대’란?

1세대 1주택 비과세에서 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 ‘1세대’의 범위입니다.

세법상 1세대는 단순히 주민등록표상 같은 주소에 있는 사람만을 의미하는 것이 아닙니다.

원칙적으로는 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서

생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단을 말합니다.

여기서 가족에는 거주자와 배우자의 직계존비속 및 형제자매 등이 포함될 수 있습니다.

또한 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편 등으로

본래의 주소나 거소에서 일시적으로 퇴거한 경우에도 세대 구성원으로 볼 수 있으므로

주소지만으로 세대가 분리되었다고 단정해서는 안 됩니다.

3. 배우자가 없는 경우

배우자가 없는 사람이라고 해서 무조건 다른 사람과 같은 세대로 보는 것은 아닙니다.

다음과 같은 경우에는 배우자가 없더라도 독립된 1세대를 구성할 수 있습니다.

● 30세 이상인 경우

● 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

● 30세 미만이라도 일정한 소득이 있어 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 등

특히 30세 미만인 경우에는 소득의 종류와 금액 등 법령에서 정한 요건을 충족하여

독립적인 생계를 유지할 수 있는지를 확인해야 합니다.

따라서 자녀가 별도의 주택을 보유하고 있는 경우에는 주민등록상 주소뿐만 아니라

나이, 혼인 여부, 소득 및 실제 생계관계 등을 함께 확인해야 합니다.

4. 이혼한 경우

1세대 판정에서 주의해야 할 부분이 이혼입니다.

법률상 이혼을 했다고 하더라도 실제로는 부부관계를 유지하면서 생계를 같이하는 등

사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우에는 세법상 동일 세대로 판단될 수 있습니다.

  결국 중요한 것은 서류상 이혼 여부만이 아니라 실질적인 생활관계입니다.

  이는 양도소득세에서도 실질과세원칙이 중요하게 작용한다는 점을 보여주는 부분입니다.

5. 보유기간

기본적인 1세대 1주택 비과세 요건 중 하나는 2년 이상의 보유기간입니다.

보유기간은 원칙적으로 주택의 취득일부터 양도일까지를 기준으로 판단합니다.

다만 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택의 경우에는

원칙적으로 2년 이상 보유하면서 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.

따라서 주택을 매도하기 전에는 단순히 취득일과 양도일만 확인할 것이 아니라

취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이었는지, 실제 거주기간은 얼마인지를 함께 확인해야 합니다.

6. 보유·거주기간 예외

모든 주택에 동일한 보유·거주기간 요건이 적용되는 것은 아닙니다.

예를 들어 일정한 경우에는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등

부득이한 사유로 세대 전원이 다른 지역으로 주거를 이전하면서 주택을 양도하는 경우

보유기간 또는 거주기간 요건에 관한 특례가 적용될 수 있습니다.

또한 공익사업에 따른 수용 등 일정한 경우에도 별도의 특례가 인정될 수 있습니다.

따라서 "2년을 못 채웠으니 무조건 과세"라고 단순하게 판단해서는 안 되고,

양도 당시의 구체적인 사정과 적용 가능한 특례가 있는지를 확인해야 합니다.

7. 일시적 2주택

주택을 갈아타는 과정에서는 기존 주택을 처분하기 전에 새로운 주택을 먼저 취득하는 경우가 많습니다.

이처럼 일시적으로 2주택이 된 경우에도 일정한 요건을 충족하면

종전주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하는 특례가 있습니다.

대표적으로 종전주택을 취득한 후 일정 기간이 지나 신규주택을 취득하고,

신규주택 취득 후 일정 기간 내에 종전주택을 양도하는 경우가 이에 해당합니다.

일반적인 일시적 2주택의 경우 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 뒤 신규주택을 취득하고,

신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 것이 중요한 요건입니다.

다만 주택의 취득 시기 등에 따라 별도의 특례가 적용될 수 있으므로 개별적인 확인이 필요합니다.

8. 혼인·동거봉양·상속주택

1세대 1주택 제도에는 주택을 추가로 보유하게 된 사정에 따라 여러 특례가 마련되어 있습니다.

대표적으로 혼인으로 2주택이 된 경우, 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우,

상속으로 주택을 취득한 경우 등이 있습니다.

이러한 경우 일정한 요건을 충족하면

일반적인 2주택자와 달리 기존 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

특히 상속주택 특례는 상속주택과 일반주택의 취득관계, 상속 당시 동일세대 여부 등에 따라

적용 여부가 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다.

9. ‘주택’의 판단

양도소득세에서 말하는 주택은

단순히 건축물대장이나 등기부에 적힌 명칭만으로 판단하는 것이 아닙니다.

원칙적으로 실제로 주거용으로 사용되는 건물인지가 중요합니다.

따라서 공부상 용도가 주택이 아니더라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면

주택으로 판단될 가능성이 있습니다.

반대로 공부상 주택이라고 하더라도 실제 사용관계 등을 종합하여 판단해야 하는 경우가 있습니다.

결국 주택 수를 계산할 때는 공부상 용도와 실제 사용현황을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

10. 다가구주택과 겸용주택

다가구주택은 여러 가구가 독립적으로 생활할 수 있는 구조를 가지고 있더라도

일정한 요건 아래 하나의 주택으로 보는 특례가 있습니다.

따라서 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하는 경우와

각각의 구획을 별도로 양도하는 경우를 구분하여 살펴봐야 합니다.

상가와 주택이 함께 있는 겸용주택 역시 주택 부분과 주택 외 부분의 면적 및 사용관계에 따라

비과세 범위가 달라질 수 있습니다.

특히 주택 면적과 주택 외 부분의 면적을 비교하여

전체를 주택으로 볼 수 있는지 여부가 달라질 수 있으므로,

겸용주택을 양도할 때는 건물 전체의 면적과 실제 사용현황을 확인해야 합니다.

11. 주택부수토지

1세대 1주택 비과세는 주택 자체뿐만 아니라 주택에 딸린 부수토지에도 적용될 수 있습니다.

다만 주택부수토지라고 해서 토지 전체가 무조건 비과세되는 것은 아닙니다.

법령에서 정한 지역별 배율을 초과하는 토지는

주택부수토지로 인정되지 않아 과세대상이 될 수 있습니다.

따라서 넓은 토지 위에 주택이 있는 경우에는

주택의 정착면적과 지역별 부수토지 인정범위를 반드시 확인해야 합니다.

12. 고가주택

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 고가주택에 해당하면 주의해야 합니다.

현재는 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 주택의 경우

12억 원을 초과하는 부분에 상당하는 양도차익에 대해서는 과세합니다.

즉, 고가주택이라고 해서 양도소득 전체가 과세되는 것이 아니라

12억 원 초과 부분에 해당하는 양도차익을 계산하여 과세하는 구조입니다.

따라서 고가주택을 양도할 때에는

비과세 여부뿐만 아니라 과세되는 양도차익의 계산까지 함께 살펴봐야 합니다.

13. 1세대 1주택 비과세 확인사항

주택을 양도하기 전에는 다음 사항을 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.

● 양도일 현재 몇 채의 주택을 보유하고 있는가?

● 함께 사는 가족 중 주택을 보유한 사람이 있는가?

● 가족 구성원이 세법상 동일 세대에 해당하는가?

● 주택의 취득일과 양도일은 언제인가?

● 취득 당시 조정대상지역이었는가?

● 실제 거주기간은 얼마인가?

● 일시적 2주택, 혼인, 동거봉양, 상속 등의 특례가 적용되는가?

● 주택부수토지의 범위는 어디까지인가?

● 고가주택에 해당하는가?

14. 마무리

1세대 1주택 비과세는 단순히 "집 한 채를 팔면 세금이 없다"는 제도가 아닙니다.

1세대의 범위 → 주택 수 → 보유·거주기간 → 주택의 범위 → 각종 특례 → 고가주택 여부를

순서대로 검토해야 비과세 적용 여부를 정확하게 판단할 수 있습니다.

특히 가족이 여러 주택을 보유하고 있거나, 주택을 갈아타는 과정에서 일시적으로 2주택이 된 경우에는

주민등록상 주소만으로 세대와 주택 수를 판단해서는 안 됩니다.

양도 전에 실제 가족관계와 주거관계, 취득·양도 시기, 주택별 보유현황을 종합적으로 확인하는 것이

불필요한 세금 부담을 예방하는 가장 좋은 방법입니다.

※ 대체주택을 취득하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까?

( 대법원-2026-두-30422 )

이번 사건에서 법원은 실제 주거 이전을 위한 대체주택 취득이라고 보기 어렵다고 판단하여

양도소득세 부과처분을 유지했습니다.

1. 쟁점

원고는 기존 주택을 양도한 후 해당 양도가 1세대 1주택 비과세 대상이라고 주장했습니다.

이에 과세관청은 원고에게 2021년 양도소득세를 부과했습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은,

원고가 대체주택을 취득하고 기존 주택을 양도한 것이

실제 주거를 이전하기 위한 일시적 2주택에 해당하는지였습니다.

특히 원고가 일정 기간 다른 주택인 '감면주택'에는 계속 거주하면서 

이 사건 주택이나 대체주택에는 거주하지 않았다는 사실이 중요한 판단 요소가 되었습니다.

2. 법원의 사례 판단

법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

원고는 2013년 2월 15일부터 2022년 8월 23일까지 감면주택에 거주했습니다.

반면 원고는 이 사건 주택이나 대체주택에는 실제로 거주하지 않았습니다.

법원은 이러한 사정을 근거로

원고가 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득하고 이 사건 주택을 양도한 것으로 보기 어렵다고

판단했습니다.

즉, 단순히 주택을 추가로 취득하고 기존 주택을 양도했다는 사실만으로

일시적 2주택 비과세 요건을 충족한다고 볼 수 없으며,

구체적인 거래 경위와 실제 주거관계 등을 함께 살펴야 한다는 것입니다.

3. 법원 결과

결국 양도소득세 부과처분은 그대로 확정되었습니다.

4. 시사점

이번 판결에서 중요한 점은 일시적 2주택 비과세 여부를 판단할 때 주택의 보유관계뿐만 아니라

실제 주거 이전의 경위도 중요하게 고려될 수 있다는 것입니다.

특히 대체주택을 취득했다는 사실만으로 곧바로 비과세가 인정되는 것은 아니며,

해당 주택 취득이 실제 주거 이전을 위한 것이었는지 등 구체적인 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.

따라서 주택을 추가로 취득한 후 기존 주택을 양도하는 경우에는

단순히 취득·양도 시점만 확인할 것이 아니라

실제 거주관계, 주택 취득 목적, 가족의 주거 상황 및 각 주택의 사용관계 등을 종합적으로 검토하여

비과세 요건을 판단하는 것이 중요합니다.

이번 사건은 형식적으로 주택을 취득·양도한 사실만으로 1세대 1주택 비과세가 인정되는 것은 아니며,

실제 거래 및 주거관계가 중요하다는 점을 보여주는 사례입니다.

이상으로 1세대 1주택 비과세와 이와 관련한 판례에 대해서 간단하게 알아 보았습니다.

이 글이 현재 대체주택에 따른 양도소득세에 대해서 고민하시는 많은 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면

하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.