무허가 증축을 포함하여 1주택을 판단하는지 ( 대법원-2026-두-30944 )



안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

상담을 하다보면 본인들이 1세대 1주택이니 무조건 비과세라고 생각하시는 분들이 있습니다.

하지만 1세대 1주택에 해당한다해도 양도금액에 대해서 한도없이 비과세가 적용되는 것이 아니기에

고가주택에 해당하는지 등 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다

따라서 오늘은 고가주택의 양도에 대해서 알아 보겠습니다.

※ 1주택과 고가주택의 양도

주택을 양도할 때 가장 먼저 확인해야 할 세금이 양도소득세입니다.

특히 1세대가 주택 한 채만 보유하고 있다면

1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

다만 비과세 요건을 충족한 주택이라 하더라도 양도가액이 12억 원을 초과하면 고가주택에 해당합니다.

이 경우 양도소득세가 전부 과세되는 것이 아니라

12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.

1. 1세대 1주택 비과세 요건

1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 1세대가 해당 주택을 양도하는 경우

적용할 수 있습니다.

다만 주택을 한 채 보유하고 있다는 사실만으로 바로 비과세가 적용되는 것은 아닙니다.

원칙적으로 2년 이상 보유요건을 충족해야 하며,

취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택의 경우에는 거주요건도 함께 확인해야 합니다.

따라서 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때는 양도일을 기준으로 주택 수를 확인하고,

해당 주택의 보유기간과 거주기간 등을 함께 검토해야 합니다.

2. 세법상 주택의 판단

양도소득세에서 주택인지 여부는

단순히 건축물대장이나 등기부등본에 기재된 용도만으로 결정되지 않습니다.

허가 여부나 공부상 용도와 관계없이

세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라면

주택으로 판단할 수 있습니다.

따라서 공부상 용도가 근린생활시설이나 사무실 등으로 되어 있더라도

실제 사용현황에 따라 주택으로 판단될 수 있으므로 주의해야 합니다.

반대로 공부상 주택이라고 하더라도 실제 사용현황 등을 종합하여 주택 여부를 판단할 필요가 있습니다.

3. 주택의 부수토지

주택에 딸린 토지 역시 일정 범위에서는

주택의 부수토지로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다.

다만 주택에 딸린 토지라고 해서 그 면적 전체가 무조건 부수토지가 되는 것은 아닙니다.

주택의 부수토지는 기본적으로 다음과 같이 계산합니다.

따라서 실제 토지면적이 법정 배율을 적용한 면적을 초과한다면

초과하는 토지에 대해서는 주택 부수토지로 인정되는지 별도로 검토해야 합니다.

4. 고가주택

1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족하더라도 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우

고가주택에 해당합니다.

여기서 가장 중요한 부분은 고가주택이라고 해서

주택 전체의 양도차익이 과세되는 것은 아니라는 점입니다.

12억 원에 해당하는 부분은 비과세하고, 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익만 과세합니다.

(1) 고가주택의 양도차익

고가주택은 단순히 양도가액에서 12억 원을 뺀 금액에 세율을 적용하는 방식이 아닙니다.

전체 양도차익 중 12억 원 초과분에 대응하는 양도차익을 계산해야 합니다.

즉, 양도가액 중 12억 원을 초과하는 비율만큼 전체 양도차익을 안분하여 과세하는 구조입니다.

따라서 '양도가액 - 12억 원' 자체가 과세표준이 되는 것은 아닙니다.

12억 원 초과분은 전체 양도차익 중 과세대상 부분을 계산하기 위한 기준이 됩니다.

이렇게 계산한 과세대상 양도차익에 대해 장기보유특별공제 등을 적용한 후

최종적인 양도소득세를 계산하게 됩니다.

(2) 고가주택의 장기보유특별공제

고가주택이라고 해서 장기보유특별공제를 적용할 수 없는 것은 아닙니다.

보유기간과 거주기간에 따른 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.

(3) 고가주택의 양도소득세

결국 고가주택에서 가장 먼저 확인해야 하는 것은 양도가액이 12억 원을 초과하는지 여부이고,

초과한다면 그 초과분에 해당하는 양도차익을 계산하는 것이 핵심입니다.

5. 겸용주택의 1세대 1주택 비과세

주택과 상가 등 주택 외 부분이 하나의 건물에 함께 있는 경우를 겸용주택이라고 합니다.

겸용주택은 주택 부분과 주택 외 부분의 연면적을 비교하여 주택으로 보는 범위를 판단합니다.

주택 연면적이 기타건물 연면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보고,

반대로 주택 연면적이 기타건물 연면적보다 작다면 주택 부분만 주택으로 봅니다.

따라서 겸용주택을 양도하는 경우에는 먼저 건물 전체 중 어느 범위까지 주택으로 볼 수 있는지를

판단한 후 1세대 1주택 비과세와 고가주택 여부를 검토해야 합니다.

특히 상가 등 주택 외 부분은 원칙적으로 1세대 1주택 비과세 대상에 포함되지 않으므로

주택 부분과 구분하여 살펴볼 필요가 있습니다.

6. 마무리

1세대 1주택 주택을 양도할 때는 먼저 비과세 요건을 충족하는지 확인하고,

주택과 부수토지의 범위를 판단한 후 양도가액이 12억 원을 초과하는지를 확인하면 됩니다.

특히 고가주택은 복잡하게 생각할 필요가 없습니다.

12억 원까지는 비과세하고,

12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익만 과세한다는 것이 핵심입니다.

※ 무허가 증축을 포함하여 1주택을 판단하는지

( 대법원-2026-두-30944 )

1. 사건의 발단

(1) 주택 취득 및 신고

원고(납세자)는한 단독주택(지하 1층~지상 3층 규모의 다중주택)을 매수했습니다.

당시 매매계약서 특약사항에는 옥탑방이 건축물대장에 주택으로 등재되어 있지 않고

연면적에서 제외된 계단실(-㎡)이라는 점이 기재되어 있었습니다.

(2) 불법 증축과 이행강제금

원고가 매수하기 전후 무단으로 옥탑방에 판넬 구조의 주거용 공간이 증축되었고,

관할 구청은 이에 대해 매년 이행강제금을 부과했습니다.

원고는 이를 알면서도 옥탑방을 포함해 각 호실을 임대하고

임차인들은 전입신고와 확정일자를 받았습니다.

(3) 양도 및 과세처분

원고는 이 주택을 매도한 후,

'1세대 1주택 고가주택 양도차익 특례'를 적용하여 양도소득세를 신고·납부했습니다.

(4) 과세당국

이후 지방국세청 감사에서 "옥탑방이 무단으로 증축되어 주거용으로 사용되었으므로,

주택으로 쓰는 총 층수가 3개 층을 초과(지하 1층~지상 3층 + 옥탑)하여

다중주택·다가구주택 요건을 위반했다"고 지적했습니다.

이에 과세관청은 1세대 1주택 비과세 및 특례 적용을 배제하고 양도소득세를 경정·고지했습니다.

2. 원고

(1) 다중주택 요건 위반 아님

이 사건 부동산은 각 실별로 취사시설이 없어 세대별로 독립적인 생활을 할 수 없으므로,

무단 축조한 옥탑을 주거용 세대로 볼 수 없다.

(2) 실제 거주 사실 없음

양도일 전후로 옥탑방이 공실이었거나 주거용으로 사용되지 않았으므로

옥탑을 주거용으로 본 처분은 부당하다.

3. 법원의 판단

(1) 1심 및 2심

① 실질과세 원칙

세법상 '주택'에 해당하는지 여부는 공부상 용도가 아니라

실제 용도가 주거에 공하는지에 따라 판단해야 합니다.

② 상시 주거 가능 상태

옥탑방 부분은 구조·기능·시설 등이 주거용에 적합한 상태였고 임차인이 거주했던 이력이 있으며

언제든지 주택으로 사용할 수 있었으므로 실질적인 용도는 '주거용'이 맞습니다.

( 양도 전후 공실 기간이 일부 있더라도 주거 기능이 유지 관리되고 있다면 주택으로 봅니다.)

③ 층수 요건 위반

건축법 시행령상 다중주택이나 다가구주택은 '주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하'여야 합니다.

하지만 불법 증축된 옥탑방이 주거용으로 인정되면서 전체 층수가 4개 층이 되어

법적 요건을 충족하지 못하게 되었습니다. 따라서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 없습니다.

(2) 대법원

원고는 판결에 불복하여 상고하였으나, 대법원은 최종 기각했습니다.

4. 시사점

(1) 불법 건축물(위반건축물)

다가구·다중주택 등을 거래하거나 보유할 때 옥탑방, 베란다 확장 등 무단 증축(불법 건축물)이

있다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 때 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

(2) 건축물대장과 실질

서류상 계단실이나 창고로 되어 있더라도,

실제로 사람이 살 수 있는 주거용으로 사용되었거나 사용 가능한 상태라면

과세당국은 이를 주택 연면적이나 층수에 포함해 판단합니다.

(3) 사전 검토

주택을 양도하기 전, 건축물 현황과 실제 이용 현황에 다른 점은 없는지 꼼꼼히 점검하고

전문가와 미리 상담하는 것이 안전합니다.

이상으로 고가주택의 양도와 이와 관련된 판례에 대해서 간단하게 알아 보았습니다.

이 글이 현재 고가주택의 양도를 고민하시는 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면

하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.