상속받은 재산의 양도소득계산시 그 취득가액 산정방법 ( 대법원-2025-두-32147 )



안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

상담을 하다보면 많은 분들이 양도소득세에 관심이 많으십니다.

가끔 오래되거나 상속받은 부동산 등을 양도하여 취득가액을 명확히 알기 어려운 경우와 같이

여러 고려 사항이 있기에 양도소득세는 저도 어려운 세금으로 생각하고 있습니다.

따라서 오늘은 양도차익에 중요한 역할을 하는 취득가액에 대해서 알아보겠습니다.

※ 양도소득세 취득가액

부동산을 팔 때 양도소득세를 계산하려면 가장 먼저 확인해야 하는 것이 있습니다.

바로 취득가액입니다.

양도소득세는 단순히 "얼마에 팔았는가"만 가지고 계산하는 세금이 아닙니다.

얼마에 취득했는지, 취득하면서 어떤 비용을 부담했는지, 보유하는 동안 자본적 지출이 있었는지

등에 따라 양도차익이 달라집니다.

특히 상속이나 증여로 부동산을 취득한 경우에는 실제 매매대금이 없기 때문에

취득가액을 어떻게 정하는지가 더욱 중요합니다.

1. 양도차익

양도소득세의 기본적인 계산 구조는 다음과 같습니다.



양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비



따라서 취득가액이 얼마로 인정되는지에 따라 최종적인 양도소득세가 크게 달라질 수 있습니다.

취득가액은 원칙적으로 실지거래가액을 기준으로 합니다.

하지만 실제로 부동산을 취득할 때는 매매대금만 지출하는 것이 아닙니다.

취득세를 부담하기도 하고, 중개수수료를 지급하기도 하며,

경우에 따라 소유권 확보를 위한 소송비용이 발생할 수도 있습니다.

이처럼 취득과 직접 관련된 비용 중 세법에서 인정하는 금액은 필요경비에 포함될 수 있습니다.

2. 장기할부로 취득

부동산 등을 장기할부로 취득하는 경우에는 취득대금 외에 이자상당액이 발생할 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 이자라고 해서 전부 같은 방식으로 처리하는 것은 아니라는 점입니다.

당사자 사이에서 대금 지급방법을 약정하면서 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 정한 경우

해당 이자상당액을 취득가액에 포함할 수 있습니다.

반면 당초 약정한 지급기일을 넘기면서 추가로 발생한 지연이자는 취득가액에 포함하지 않습니다.

즉, 장기할부 거래에서는 이자가 발생했다는 사실만 볼 것이 아니라

그 이자가 당초 거래조건에 포함된 것인지, 지급기일을 넘겨 발생한 것인지를 구분해야 합니다.

3. 사업용 자산의 감가상각비

사업용 부동산이나 자산을 보유하면서 감가상각비를 사업소득의 필요경비로 처리했다면

양도소득세 계산에서도 이를 고려해야 합니다.

이미 사업소득에서 필요경비로 인정받은 감가상각비를 양도소득세에서도 다시 공제한다면

이중으로 비용을 인정받는 결과가 되기 때문입니다.

따라서 사업소득에서 필요경비로 산입한 감가상각비는 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감합니다.

다만 여기서 상각부인액은 주의해야 합니다.

세무조정 과정에서 상각부인된 금액처럼 실제 사업소득의 필요경비로 산입되지 않은 금액까지

무조건 취득가액에서 차감하는 것은 아닙니다.

핵심은 실제로 다른 소득의 계산에서 필요경비로 인정받았는가입니다.

3. 취득 부대비용

부동산을 취득할 때 가장 대표적으로 발생하는 부대비용이 취득세와 중개수수료입니다.

취득과 관련하여 실제 부담한 취득세 등은 필요경비로 인정될 수 있습니다.

다만 취득세를 감면받았다면 이야기가 달라집니다.

실제로 부담하지 않은 감면세액까지 필요경비로 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.

취득 당시 지급한 부동산 중개수수료 역시 취득과 직접 관련된 비용이므로

필요경비에 해당할 수 있습니다.

따라서 부동산을 매입할 때는 매매계약서와 중개수수료 관련 증빙도 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.

다만, 취득세는 증빙이 없어도 필요경비로 인정됩니다.

4. 리모델링 등

부동산을 취득한 후 리모델링이나 공사를 하면서 상당한 비용을 지출하는 경우가 있습니다.

이때 모든 공사비가 동일하게 취급되는 것은 아닙니다.

자산의 가치를 증가시키거나 내용연수를 연장하는 등 자본적 지출에 해당하는 금액은

양도소득세 계산에서 필요경비로 인정될 수 있습니다.

반면 단순한 소모품 교체나 일반적인 유지·보수 성격의 비용은 자본적 지출과 구분해야 합니다.

따라서 부동산을 보유하면서 큰 공사를 했다면

공사계약서, 세금계산서, 이체내역 등 관련 자료를 잘 보관해 두는 것이 중요합니다.

5. 취득 관련 소송비용

부동산을 취득하는 과정에서 소유권이나 권리관계에 문제가 발생하여 소송하는 경우도 있습니다.

이때 소유권 등을 확보하기 위해 직접 지출한 소송비용이나 화해비용 등은

일정한 요건을 충족하면 필요경비로 인정될 수 있습니다.

다만, 이미 다른 소득의 계산에서 해당 비용을 필요경비로 인정받았다면

양도소득세에서 다시 공제할 수 없습니다.

6. 상속받은 부동산

부모님으로부터 부동산을 상속받았다고 가정해 보겠습니다.

부모님이 과거 3억원에 취득한 아파트인데,

상속 당시 가액이 10억원이고 몇 년 후 내가 13억원에 매도했다면 취득가액은 얼마일까요?

많은 분들이 "부모님이 3억원에 샀으니 3억원 아닌가?"라고 생각할 수 있습니다.

하지만 상속받은 재산은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을

양도소득세의 취득가액으로 봅니다.

따라서 위 사례에서는 원칙적으로 부모님의 과거 취득가액인 3억원이 아니라

상속개시일 현재 평가액인 10억원이 취득가액의 기준이 됩니다.

즉, 상속받기 전 부모님이 보유하면서 발생한 가치상승분과

상속 후 상속인이 보유하면서 발생한 가치상승분을 구분하는 구조라고 이해하면 쉽습니다.

(1) 상속세 신고가액

상속재산의 취득가액을 확인할 때 단순히 상속세 신고서에 적힌 금액만 보면 안 됩니다.

상속세 신고 후 세무서에서 해당 재산의 가액을 결정하거나 경정한 경우에는

그 결정·경정한 가액이 중요합니다.

예를 들어 상속인이 상속재산을 10억원으로 신고했지만 세무서의 결정·경정으로 11억원으로

확정되었다면, 향후 양도소득세를 계산할 때는 이러한 결정·경정가액을 확인해야 합니다.

따라서 상속받은 부동산을 나중에 팔 계획이라면 상속세 신고서뿐만 아니라

상속세 결정·경정 여부와 최종 확정된 재산가액도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

(2) 부동산의 평가액

상속 당시의 평가액은 단순히 상속세를 계산하기 위한 숫자에 그치지 않습니다.

상속인이 나중에 해당 부동산을 양도할 경우 양도소득세 취득가액의 출발점이 되기 때문입니다.

예를 들어 상속개시일 당시 평가액이 10억원이고 이후 15억원에 양도했다면,

단순한 구조에서는 상속 후 발생한 5억원의 가치상승분이 양도소득세 계산의 대상이 됩니다.

반대로 상속 당시 평가액이 8억원으로 결정되어 있다면 이후 15억원에 양도했을 때

양도차익의 출발점도 달라집니다.

따라서 상속재산을 양도할 가능성이 있다면

상속 당시 재산평가가 어떻게 이루어졌는지를 확인하는 것이 중요합니다.

(3) 상속받은 후 공사비

상속받은 후 해당 부동산에 증축이나 대규모 개량공사를 했다면 그 비용도 따로 살펴봐야 합니다.

상속재산의 취득가액은 원칙적으로 상속개시일 현재의 상증법상 평가액을 기준으로 하지만,

상속 이후 발생한 자본적 지출 등 필요경비가 있다면 이를 별도로 반영할 수 있기 때문입니다.

따라서 상속재산을 받은 이후에도 관련 지출에 대한 증빙을 잘 보관하는 것이 좋습니다.

7. 증여받은 부동산

상속과 증여는 모두 무상으로 재산을 이전받는다는 점에서는 비슷하지만,

양도소득세 취득가액을 정하는 시점은 다릅니다.

일반적으로 증여받은 재산은 증여일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을

취득가액의 기준으로 봅니다.

(1) 이월과세

배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 일정한 자산을 일정 기간 내에 양도하는 경우에는

양도소득세 이월과세가 적용될 수 있습니다.

이월과세가 적용되면 증여받은 사람이 증여 당시의 평가액이 아니라,

증여자가 해당 자산을 취득했을 당시의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산하는 구조가 됩니다.

예를 들어 부모가 과거 3억원에 취득한 부동산의 증여 당시 평가액이 10억원이라고 해보겠습니다.

일반적인 증여라면 증여 당시 평가액인 10억원이 취득가액의 기준이 될 수 있지만,

이월과세가 적용된다면 부모의 취득가액인 3억원을 기준으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.

따라서 부모님 등으로부터 부동산을 증여받은 후 얼마 지나지 않아 매각할 계획이라면

증여세만 계산해서는 안 되고 양도소득세 이월과세까지 함께 검토해야 합니다.

(2) 부담부증여

부담부증여는 부모가 자녀에게 아파트를 증여하면서 해당 아파트의 대출이나 임대보증금 등의

채무를 자녀가 함께 인수하는 경우입니다.

이때 채무를 인수한 부분은 단순한 증여로만 보는 것이 아니라

유상양도에 해당하는 부분이 발생할 수 있습니다.

즉, 하나의 거래 안에 증여에 해당하는 부분과 유상양도에 해당하는 부분이 함께 존재하게 됩니다.

따라서 부담부증여는 증여세뿐만 아니라 양도소득세까지 함께 검토해야 하며,

이후 해당 자산을 양도할 때 취득가액을 계산하는 과정에서도 거래의 구조를 확인해야 합니다.

8. 특수관계인과의 거래

특수관계인 사이에서 부동산 등을 시가보다 현저히 낮은 가격으로 매수하거나,

반대로 시가보다 높은 가격으로 매도하는 경우에도 세법상 별도의 문제가 발생할 수 있습니다.

상속세 및 증여세법에서는 일정한 요건을 충족하는

저가양수·고가양도에 따른 이익의 증여를 규정하고 있습니다.

또한 소득세법에서는 특수관계인 거래 등에 대해

부당행위계산부인이나 소득처분과 관련한 별도의 규정을 두고 있습니다.

따라서 해당 거래는 단순히 계약서에 적힌 금액만 보고 취득가액이나 양도가액을 결정해서는 안 됩니다.

실제 거래금액과 시가, 증여재산가액, 소득처분 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

특히 저가거래나 고가거래에서는 어떤 세법 규정이 적용되는 거래인지부터 확인하는 것이 중요합니다.

9. 마무리

양도소득세에서 취득가액은 단순히 부동산을 얼마에 샀는지를 의미하는 것이 아닙니다.

일반적인 매매라면 실지거래가액을 출발점으로 하고,

취득과 관련된 비용이나 자본적 지출 등 세법상 인정되는 필요경비를 함께 살펴봐야 합니다.

그리고 상속이나 증여로 취득한 재산은 실제 매매대금이 없기 때문에 별도의 규정을 적용합니다.

상속이나 증여받은 부동산을 매도할 때는 상속세·증여세와 양도소득세를 따로 떼어서 생각하기보다는

재산을 취득한 시점부터 향후 매도하는 시점까지 연결해서 보는 것이 중요합니다.

특히 상속받은 부동산은 상속 당시의 평가액이 향후 양도소득세에 직접 연결될 수 있으므로,

상속 당시의 평가자료와 결정·경정 내용,

그리고 이후 발생한 각종 비용에 대한 증빙을 잘 보관해 두는 것이 좋습니다.

※ 상속받은 재산의 양도소득계산시 그 취득가액 산정

( 대법원-2025-두-32147 )

1. 사건의 발단

● 원고는 아버지가 사망함에 따라 부산 기장군의 토지를 상속받았습니다.

● 상속세를 신고하지 않자, 관할 세무서는 공시지가 등 보충적 평가방법으로 토지가액을 산정했습니다. 당시 상속세 과세표준과 세액은 최종 '0원'으로 결정되었습니다.

● 원고는 이 토지를 매도 후 양도소득세를 신고할 때 과거 세무서가 정해준 취득가액으로

양도소득세를 납부하게 되었습니다.

● 원고는 "실제 가치를 반영해달라"며 감정가액 평균을 취득가액으로 인정해 달라고

경정청구하였으나, 세무서는 이를 거부했고 이에 원고는 소송을 제기하였습니다.

2. 사건의 쟁점

(1) 과세관청(피고)의 주장

"이미 세무서장이 상속세 당시 관련 법령에 따라 가액을 결정했으므로,

양도소득세를 계산할 때도 이 가액을 취득 당시의 실제 가액으로 무조건 보아야 한다!"

(2) 납세자(원고)의 주장

"상속세가 '0원'이라 당시에는 세금 부담이 없어 이의를 제기할 이유가 없었다.

그런데 양도소득세를 낼 때 와서 옛날에 대충 정해진 금액을 무조건 따르라는 것은 부당하다."

3. 법원의 판단

대법원은 원심의 판결을 받아들여 원고의 손을 들어주었습니다.

(1) 이중 불복 기회 박탈 방지

상속세가 '0원'인 경우 납세자는 불복할 실익이 없어 가만히 있기 쉽습니다.

만약 과거의 세무서 결정이 양도소득세 단계에서도 무조건 적용된다면,

납세자는 억울함을 다툴 기회를 영영 빼앗기게 됩니다.

(2) 객관성과 합리성의 전제

세무서장이 결정한 가액을 취득가액으로 인정하는 규정은

그 가액이 객관성과 합리성을 갖추었을 때만 적용되어야 합니다.

(3) 올바른 기준 적용

시가를 산정하기 어려운 경우가 아니라면,

객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적인 거래 가액(비교 대상 토지의 매매사례가액 등)을

기준으로 올바른 세액을 산정해야 합니다.

결과적으로 세무서가 원고의 경정청구를 거부한 것은 위법하며,

처분은 전부 취소되어야 한다고 판결했습니다.

4. 시사점

이번 대법원 판례는 단순히 세금을 돌려받는다는 의미를 넘어,

부동산 상속인들에게 아주 중요한 가이드라인을 제시합니다.

(1) 상속세 '0원'이라도 안심은 금물

상속재산이 소액이거나 공제 한도 내여서 상속세가 '0원'이라도,

이 평가는 나중에 내야 할 양도소득세의 기준점(취득가액)이 됩니다.

상속 단계에서 가액이 낮게 잡히면 나중에 매도할 때 양도차익이 커져 세금으로 돌아올 수 있습니다.

(2) 세무서의 과거 결정에 무조건 굴복할 필요 없음

세무서가 과거에 정해준 가액이 객관성과 합리성을 결여했다면,

납세자는 양도소득세 단계에서 이를 바로잡고 실제 시가(감정가액, 유사재산 매매사례가액 등)를

주장할 수 있습니다.

(3) 상속 시점부터의 종합 세금 플랜

부동산을 상속받았다면 당장의 상속세 납부 여부만 보지 말고,

장차 양도할 때까지의 세금 플랜을 함께 고려해야 합니다.

상속 개시 전후로 공인된 감정평가나 유사재산 거래 내역 등을 미리 확인하여

객관적인 시가를 확보해 두는 것이 유리합니다.

이상으로 양도 재산의 취득가액과 이와 관련된 판례에 대해서 간단하게 알아 보았습니다.

이 글이 현재 양도차익으로 고민하시는 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면

하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.