대학교 재학 중 소유한 농지가 8년 자경으로 인정될까? ( 대법원-2026-두-30995 )



안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

농업은 나라에서 매우 중요하게 생각하는 분야로 해당 업종에 종사하시는 분들에게

널리 알려진 양도소득세 감면과 같은 많은 지원과 혜택이 존재합니다.

따라서 오늘은 자경을 한 경우 양도소득세 감면에 관한 내용을 알아보겠습니다.

※ 자경농지 양도소득세 감면

농지를 오랫동안 직접 농사지은 후 양도하는 경우에는 일반적인 토지 양도와 달리

양도소득세를 감면받을 수 있는 제도가 있습니다.

다만 단순히 농지를 소유하고 있었다고 해서 감면되는 것은 아닙니다.

실제로 농사를 지었는지, 농지 소재지에 거주했는지, 얼마나 오랫동안 경작했는지 등을

종합적으로 확인해야 합니다.

특히 자경농지 감면은 세금 감면 규모가 상당할 수 있기 때문에 농지를 양도하기 전에

요건을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

1. 거주자 요건

농지 소유자가 농지와 상당히 떨어진 곳에 살면서 다른 사람에게 농사를 맡긴 경우에는

자경농지 감면을 적용받기 어렵습니다.

법에서는 다음과 같은 지역에 거주하면서 직접 경작한 사람을 대상으로 하고 있습니다.

● 농지가 소재하는 시·군·구

● 농지가 소재하는 시·군·구와 연접한 시·군·구

● 농지로부터 직선거리 30km 이내의 지역

또한 양도일 현재 거주자 요건도 확인해야 합니다.

시행령은 일정한 경우 비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람에 대한 규정도 두고 있으므로

단순히 양도 당시 주소지만으로 판단해서는 안 됩니다.

2. 자경

자경농지 감면에서 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 직접 경작입니다.

세법에서는 직접 경작을 단순히 농지를 소유하고 있는 것으로 보지 않습니다.

시행령에서는 직접 경작을 크게 다음 두 가지 방법으로 규정하고 있습니다.

(1) 상시 종사

자신이 소유한 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 일에

상시 종사하는 경우입니다.

(2) 노동력

농작물의 경작 또는 재배에 필요한 농작업의 2분의 1 이상을

자신의 노동력으로 직접 수행하는 경우입니다.

따라서 농지를 소유하고 있다는 사실만으로 자경이 인정되는 것은 아닙니다.

예를 들어 농지를 소유하면서 실제 농사는 다른 사람에게 전부 맡겼다면

자경농지 감면을 받기 어려울 수 있습니다.

반대로 농기계 작업 등 일부 농작업을 다른 사람에게 맡겼다는 사실만으로

무조건 자경이 부인되는 것도 아니므로,

실제 경작 형태와 자기 노동력의 투입 정도를 구체적으로 확인해야 합니다.

3. 자경기간

일반적인 자경농지 감면은 8년 이상의 경작기간이 필요합니다.

즉, 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 기간 중 8년 이상 직접 경작한 사실이 있어야 합니다.

여기서 중요한 점은 단순히 토지를 8년 이상 가지고 있었다는 의미가 아니라는 것입니다.

보유기간과 자경기간은 다를 수 있습니다.

예를 들어 농지를 15년 동안 소유했더라도 실제로 직접 경작한 기간이 5년에 불과하다면

8년 자경요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

반대로 상속이나 농지의 대토 등 법에서 특별히 경작기간을 인정하는 규정도 있으므로,

단순히 본인의 경작기간만 계산해서는 안 되는 경우가 있습니다.

4. 상속받은 농지

상속농지는 자경기간 계산에서 중요한 특례가 있습니다.

상속인이 상속받은 농지를 일정 요건에 따라 계속 경작하는 경우에는

피상속인이 취득하여 경작한 기간 등을 상속인의 경작기간으로 인정하는 규정이 있습니다.

특히 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우에는

일정한 요건 아래 피상속인의 경작기간을 포함할 수 있습니다.

또한 상속받은 농지를 1년 이상 계속 경작하지 않았더라도

상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 등의 일정한 경우에는

피상속인의 경작기간을 인정하는 특례가 있습니다.

따라서 부모님으로부터 농지를 상속받아 양도하는 경우에는

부모님이 얼마나 오래 농사를 지었는지까지 확인할 필요가 있습니다.

상속농지는 경작기간 계산이 복잡할 수 있으므로

실제 양도 전에 상속인의 경작기간과 피상속인의 경작기간을 구분해서 확인하는 것이 좋습니다.

5. 자경기간 제외

자경기간은 단순히 농사를 지었다는 주장만으로 모든 기간을 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.

특히 다음과 같이 일정한 소득이 발생한 과세기간은 자경기간에서 제외될 수 있습니다.

① 해당 과세기간의 총급여액과 사업소득금액의 합계액이 3,700만원 이상 경우

다만 사업소득금액을 계산할 때 농업·임업에서 발생한 소득,

일정한 부동산임대업소득 및 농가부업소득은 제외하는 등 세법상 별도의 계산방법이 적용됩니다.

② 사업소득 총수입금액이 일정 기준 이상인 경우

사업소득 총수입금액이 소득세법 시행령에서 정한 복식부기의무자 기준금액 이상인 과세기간 역시

경작기간에서 제외될 수 있습니다.

따라서 직장이나 사업을 병행하면서 농사를 지은 경우에는

근로소득과 사업소득이 어느 정도였는지까지 확인해야 합니다.

6. 감면 제외

자경요건과 경작기간을 충족했다고 하더라도 모든 농지가 감면되는 것은 아닙니다.

법령에서는 감면 대상 농지의 범위와 함께 감면에서 제외되는 농지를 별도로 규정하고 있습니다.

따라서 "8년 자경했으니까 무조건 100% 감면"이 아닌

농지의 현황, 용도지역, 편입 여부, 환지예정지 지정 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

7. 주거지역·상업지역·공업지역 편입

농지가 주거지역·상업지역·공업지역에 편입되거나, 법률에 따라 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을

받은 경우에는 그 편입일 또는 지정일까지 발생한 소득에 대해서만 100% 감면을 규정하고 있습니다.

즉, 농지를 오래 직접 경작했다고 해서 도시지역으로 편입된 이후 발생한 토지 가격 상승분까지

모두 감면되는 것은 아닐 수 있습니다.

이 경우에는 감면대상 양도소득금액을 다음과 같이 별도로 계산하게 됩니다.

  즉, 전체 양도소득 중에서 주거지역 등에 편입되거나 환지예정지로 지정되기 전까지 발생한 부분을

계산하여 그 부분에 대해 100% 감면하는 구조입니다.

법령상 계산 과정에서는 협의매수·수용이나 기준시가 고시 시점 등에 따라

별도의 기준시가 적용규정도 있으므로 실제 신고에서는 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.

8. 감면 한도

자경농지 감면은 감면요건을 충족하면 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면하는 제도이지만,

감면에는 한도가 있습니다.

따라서 양도소득세가 2억원 발생했다고 해서 항상 2억원 전액을 감면받는다고 생각해서는 안 됩니다.

자경농지 감면을 포함한 조세특례상 감면에는 일정한 다음의 연간·기간별 한도가 적용됩니다.

● 해당 과세기간별 1억원

● 해당 과세기간을 포함한 직전 5개 과세기간 동안의 감면세액 합계 2억원

따라서 과거에 다른 양도소득세 감면을 받은 사실이 있다면

최근 5년간 감면받은 세액까지 함께 확인해야 합니다.

9. 농어촌공사나 농업법인에 양도

일반적인 자경농지 감면은 8년 이상 경작이 기본이지만,

일정한 경영이양 관련 농지를 한국농어촌공사 또는 법에서 정한 농업법인에 양도하는 경우에는

3년 이상 경작한 경우에도 감면이 가능하도록 규정하고 있습니다.

2026년 현재 조세특례제한법은 해당 특례 중 농업법인에 대한 양도에 대해

2026년 12월 31일까지 양도하는 경우를 규정하고 있습니다.

다만 단순히 "농업법인에 팔았다"는 이유만으로 3년 요건이 적용되는 것은 아닙니다.

법에서 정한 농업법인의 범위와 해당 농지가

경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지인지 등을 함께 확인해야 합니다.

10. 감면신청

자경농지 감면을 적용받으려면

양도소득세 신고 과정에서 세액감면신청 등 필요한 절차를 진행해야 합니다.

실무에서는 자경 사실을 입증할 수 있는 자료를 함께 준비하는 것이 중요합니다.

특히 자경 여부가 쟁점이 되는 경우에는 한 가지 자료만으로 판단하기보다는

여러 자료를 종합적으로 준비하는 것이 중요합니다.

11. 마무리

자경농지 양도소득세 감면은 장기간 농지를 직접 경작한 농업인에게 상당히 중요한 세제혜택입니다.

하지만 "농지를 8년 이상 가지고 있었다"는 것과 "8년 이상 자경했다"는 것은 전혀 다른 문제입니다.

또한 재촌요건, 직접경작 요건, 소득요건, 경작기간 계산, 도시지역 편입 여부, 감면한도 등

여러 가지 요건을 함께 검토해야 합니다.

따라서 농지를 양도하기 전에는

취득일, 양도예정일, 실제 경작기간, 거주기간, 소득내역, 농지의 용도지역 및 과거 감면내역을

한 번에 확인해 보는 것이 안전합니다.

※ 8년 자경 양도소득세 감면 소송 ( 대법원-2026-두-30995 )

1. 사건의 발단

(1) 원고의 농지 취득 및 양도

원고는 2008년 4월 임의경매 절차를 통해 면적 1,930㎡의 농지(이후 분할됨)를 취득하였고,

약 13년 뒤인 2021년 4월 이를 양도했습니다.

(2) 과세당국의 처분

2022년 11월, 관할 세무서(피고)는 원고에게 2021년도 과세연도 양도소득세를 부과했습니다.

(3) 원고의 소송 제기

원고는 "2008년부터 2021년까지 8년 이상 이 토지를 직접 경작했으므로 조세특례제한법에 따라

양도소득세를 감면받아야 한다"며 부과처분을 취소해달라는 행정소송을 제기했습니다.

2. 쟁점

(1) 세법상 '직접 경작(자경)'의 범위

대학교 재학 및 직장 생활을 병행한 사람이 주말 등을 이용해 농사일을 도왔다면,

이를 세법상 '직접 경작'으로 인정할 수 있는지 여부

(2) 자경 입증 서류의 신빙성

원고가 제출한 마을 주민 확인서, 농지원부, 농협 조합원 탈퇴 증명서 등이

8년 자경을 증명할 객관적 증거가 되는지 여부

(3) 대학생의 주말·체험영농 목적 농지 취득 주장 타당성

개정된 농지법에 따라 대학생도 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득할 수 있게 되었으므로,

대학생 신분이었다는 이유로 자경을 부인해선 안 된다는 주장이 이 사건에 통용되는지 여부

3. 법원의 판단

1심과 2심(항소심)에 이어 대법원에서도 원고의 청구는 모두 기각되었습니다.

또한 각 쟁점에 대해 법원(1심, 2심, 대법원 모두 동일한 기조 유지)은 다음과 같이 판단했습니다.

(1) 자경의 의미

현행 세법상 직접 경작이란

① 농업에 상시 종사, ② 전체 농작업 중 '자기' 노동력이 2분의 1 이상 직접 투입되어야 인정됩니다.

단순히 타인을 고용하거나 가족이 경작한 것은 포함되지 않으며,

원고처럼 학생·직장인 신분으로 부분적으로 참여한 것은 엄격한 자경 요건에 미달한다고 보았습니다.

(2) 증빙서류의 효력

① 마을 주민 확인서

구체적인 경작 방법이나 작업 빈도 등의 내용이 없고,

증인으로 출석한 주민의 증언과 기간이 서로 달라 신빙성이 배척되었습니다.

② 농지원부

기재된 내용이 원고의 실제 토지 면적 및 작물(고구마·콩 등) 주장과 서로 어긋날 뿐만 아니라,

행정 내부 자료에 불과해 감면요건을 입증할 절대적 증거가 되지 못했습니다.

③ 농협 조합원 자격

농협법상 조합원 자격 요건(1,000㎡ 이상 경영 등)과 조세특례법상 '직접 경작' 요건은

기준이 완전히 다르므로, 조합원이었다는 사실만으로 8년 자경이 증명되지 않습니다.

(3) 주말·체험영농 목적 취득 주장

농업인이 아닌 개인이 주말·체험영농 목적으로 농지를 소유하려면

세대원 전부가 소유하는 농지 총면적이 '1,000㎡ 미만'이어야 합니다.

그러나 원고가 취득한 분할 전 토지는 1,930㎡로 1,000㎡를 초과했으므로,

주말·체험영농 목적으로 적법하게 소유한 농지로 볼 수 없다고 판단했습니다.

4. 시사점

"자경 감면 혜택, 서류 몇 장과 막연한 주장은 통하지 않습니다!"

(1) 본인 노동력의 실질적 투입 입증

학생이나 직장인처럼 본업이 따로 있는 상태에서 주말이나 틈틈이 농사를 지었다는 주장만으로는,

세법상 요구하는 '상시 종사' 또는 '50% 이상 자기 노동력 투입'을 증명하기가 매우 어렵습니다.

(2) 객관적이고 일관된 증거 자료의 중요성

농지원부나 농협 조합원 가입 사실은 어디까지나 참고용일 뿐입니다.

실제 경작 기간, 재배 작물, 작업 내용 등이 서로 모순 없이 맞아떨어지는 구체적인 입증 자료가

없다면 거액의 양도소득세 감면을 받기 불가능에 가깝습니다.

농지 양도소득세 감면을 계획하고 계신다면, 평소 영농 일지, 비료·농약 구입 영수증 등

실질적인 자경 사실을 보여줄 수 있는 객관적 증거들을 꼼꼼하게 준비하셔야 한다는 점 꼭 기억하세요!

이상으로 자경농지의 양도소득세 감면과 이와 관련된 판례에 대해서 간단하게 알아 보았습니다.

이 글이 현재 자경농지의 양도를 고민하시는 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면

하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.