과거에는 개인사업자의 세금 부담을 줄이기 위해 무작정 법인으로 전환하는 것이 일종의 '절세 공식'처럼 여겨졌습니다. 하지만 과세관청이 법인의 투명성을 높이기 위해 '성실신고확인제도'를 법인까지 확대 적용하면서, 철저한 대비 없이 법인을 설립했다가 오히려 깐깐한 검증과 비용 한도 축소로 당황하시는 대표님들이 많습니다. 게다가 최근 세법 개정으로 소규모 부동산임대법인은 비용 한도뿐 아니라 법인세율 자체가 크게 오르면서 그 부담이 한층 무거워졌습니다.
오늘은 웬만한 세무조사만큼이나 깐깐하다는 '성실신고확인대상 법인'이 정확히 무엇인지, 어떤 법인이 대상이 되는지, 일반 법인과 비교하여 어떤 불이익(페널티)을 받는지, 그리고 2025~2026년 개정으로 새로 추가된 세율 리스크까지 정리해 드립니다.
1. 도대체 누가 '성실신고확인대상 법인'이 되나요?
과세관청이 특별히 집중 관리하는 성실신고확인대상 법인은 크게 두 가지 케이스로 나뉩니다.
① 개인 성실신고사업자가 법인으로 전환한 경우 (꼬리표 3년)
개인사업자 시절 매출이 높아 '성실신고확인대상자'였던 대표님이 세금 부담을 피하고자 법인으로 전환하는 꼼수를 막기 위한 규정입니다.
적용 요건: 성실신고확인대상인 개인사업자가 법인으로 전환한 경우
적용 기간: 법인 설립일이 속하는 사업연도 종료일 기준으로 이후 3년 이내인 경우 성실신고확인대상 법인으로 지정됩니다. 즉, 전환 후 3년 동안은 깐깐한 세무 검증이라는 꼬리표를 떼어낼 수 없습니다.
② 소규모 가족 법인 (부동산 임대 법인 등)
매출 규모와 상관없이, 사실상 가족의 개인 금고처럼 운영되는 법인을 규제하기 위한 조항입니다. 아래 3가지 요건을 '모두' 충족하는 법인은 매년 성실신고확인을 받아야 합니다.
지분율 요건: 지배주주 및 그와 특수관계에 있는 자(가족 등)의 지분 합계가 50%를 초과할 것
매출(업종) 요건: 주된 사업이 부동산 임대업이거나, 수동적 수입(부동산 임대수익, 이자, 배당금 등)의 합계액이 전체 매출액의 50% 이상일 것
고용 요건: 해당 사업연도의 상시 근로자 수가 5인 미만일 것
실무 포인트: 주로 자녀에게 부를 이전하거나 임대 수익을 관리하기 위해 설립한 가족형 부동산 법인이 99% 이 타겟에 해당합니다.
2. 일반 법인 vs 성실신고확인대상 법인 핵심 차이점
가장 큰 차이는 '비용 인정 한도의 대폭 축소'와 '세무사의 교차 검증'입니다. 한눈에 파악하실 수 있도록 표로 정리해 드립니다.
구분
일반 법인
성실신고확인대상 법인 (소규모 법인)
법인세 신고 기한
사업연도 종료일로부터 3개월 이내 (보통 3월 말)
사업연도 종료일로부터 4개월 이내 (보통 4월 말)
비용 인정 1: 기업업무추진비(구 접대비)
기본 한도 3,600만 원 (중소기업 기준)
기본 한도의 50% 축소 (1,800만 원)
비용 인정 2: 업무용 승용차
감가상각비·처분손실 한도 800만 원 / 운행기록 미작성 시 손금인정 한도 1,500만 원
감가상각비·처분손실 한도 400만 원(50% 축소) / 운행기록 미작성 시 손금인정 한도 500만 원(1/3 수준으로 축소)
신고 절차
세무대리인이 작성한 법인세 신고서 제출
*'성실신고확인서'*를 추가로 첨부하여 제출
미제출 시 페널티
(해당 없음)
산출세액의 5%와 수입금액의 0.02% 중 큰 금액을 가산세로 부과 + 세무조사 대상 우선 선정
제도 이행 혜택
(해당 없음)
성실신고 확인에 직접 사용한 비용의 60% 세액공제 (한도 150만 원)
3. [2025~2026년 개정] 부동산임대 소규모법인, 이제는 '세율' 자체가 오릅니다.
지금까지는 비용 한도가 축소되는 정도의 불이익이었다면, 최근 세법 개정으로 훨씬 무거운 변화가 생겼습니다. 바로 법인세 최저세율(과세표준 2억 원 이하 구간) 자체의 인상입니다.
기존: 과세표준 2억 원 이하 구간에는 소규모 법인 여부와 관계없이 9%의 낮은 세율이 적용되어 왔습니다.
2025년 귀속분부터: 부동산임대업을 주업으로 하거나 위 2번 항목의 3가지 요건(지분율 50% 초과, 수동소득 50% 이상, 상시근로자 5인 미만)을 모두 충족하는 소규모법인은 이 저율 구간이 배제되어 *19%*의 세율이 적용되기 시작했습니다.
2026년 귀속분부터: 여기에 더해 세율이 다시 한번 올라 *20%*가 적용됩니다. (참고로 일반 법인의 경우도 2026년부터 전 구간 세율이 1%p씩 인상되어 2억 원 이하 구간이 9%에서 10%로 오릅니다. 소규모 부동산임대법인은 이 일반 인상분과는 별개로, '저율 구간 혜택 자체가 없어진' 것이어서 부담 증가폭이 훨씬 큽니다.)
쉽게 말해, 그동안 소규모 부동산임대법인이 누려온 "이익 2억 원까지는 9%만 내면 된다"는 절세 효과가 사실상 사라진 것입니다. 단순히 비용 한도 축소 정도로 여기고 계셨다면, 이번 세율 개편은 그보다 훨씬 큰 폭의 세부담 증가로 이어질 수 있으니 반드시 시뮬레이션을 다시 해보셔야 합니다. 기존에 가족 부동산임대법인을 운영 중이시라면 법인 유지의 실익이 있는지, 청산이나 지분·업종 구조 개선이 더 유리한지 함께 검토해 보시길 권해드립니다.
4. 실무 주의사항 및 대응 전략
성실신고확인대상 법인으로 분류되면 법인카드로 결제한 내역, 대표자의 가지급금, 직원 급여 대장 등을 세무사가 영수증 단위로 하나하나 뜯어보고 '확인서'에 도장을 찍어야 합니다. 만약 세무사가 적당히 눈감아주고 확인서를 제출했다가 추후 국세청에 적발되면, 해당 세무사까지 직무 정지 등 강력한 징계를 받기 때문에 비용 처리가 매우 보수적이고 깐깐해질 수밖에 없습니다.
따라서 사전에 대상 법인이 되지 않도록 선제적인 '지분 및 매출 구조 개선 컨설팅'이 필수적입니다.
지분 분산: 특수관계자 외의 제3자 지분을 유치하여 지배주주 지분율을 50% 이하로 낮추는 방안
매출 비중 조절: 부동산 임대 수익 외에 본업(제조, 도소매 등)의 매출 비중을 늘려 수동적 수입의 비율을 전체 매출의 50% 미만으로 관리하는 방안
이제는 위 3번 항목의 세율 인상까지 고려하면, 단순히 성실신고확인 대상 여부만 따질 것이 아니라 법인 존속 자체의 실익을 재점검해야 하는 상황입니다.
법인 전환을 앞두고 계시거나, 현재 운영 중인 소규모 가족 법인이 성실신고 요건에 아슬아슬하게 걸쳐 있어 불안하시다면 언제든 현세무회계를 찾아주세요.
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