철거예정건물의 공급가액을 “0”으로 신고한 것이 적정한지 여부 ( 대법원-2026-두-30945 )

사업을 하다보면 대표님들이 부가가치세에 대해서 생각보다 많이들 헷갈려 하십니다.

이로인해 해당 거래에 대해서 세금계산서 발급에 관한 문제들이 많이 발생합니다.

따라서 오늘은 세금계산서와 그 대상인 재화의 공급에 대해서 알아보겠습니다.

부가가치세는 사업자가 재화나 용역을 공급하는 과정에서 발생하는 부가가치에 대해 과세하는

세금이기 때문에, 어떤 거래가 재화의 공급에 해당하는지를 파악하는 것이 중요합니다.

단순히 물건이 다른 사람에게 넘어갔다고 해서 모두 재화의 공급이 되는 것은 아닙니다.

어떤 원인으로 재화가 이전되었는지, 그리고 그 거래가 부가가치세법에서 말하는 공급에 해당하는지를

함께 살펴봐야 합니다.

부가가치세법에서 재화의 공급은 기본적으로

계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것을 의미합니다.

여기서 인도는 재화에 대한 사실상의 지배, 즉 점유를 이전하는 것으로 이해할 수 있습니다.

반면 양도는 재화에 관한 소유권 등 법률상의 권리를 이전하는 것을 의미합니다.

따라서 재화의 공급을 판단할 때는 단순히 물건의 위치가 바뀌었는지만 보는 것이 아니라,

“어떤 법률상 원인으로 그 재화가 다른 사람에게 넘어갔는가?”를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

(1) 계약에 의한 재화의 공급

가장 일반적인 재화의 공급은 계약에 따라 이루어지는 거래입니다.

대표적인 것이 매매계약으로 현금을 받고 물건을 판매하는 경우뿐만 아니라, 현금판매, 외상판매,

할부판매, 장기할부판매, 조건부 판매, 기한부 판매, 위탁판매, 그 밖의 매매계약등도

재화의 공급에 해당할 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 대금을 언제 받았느냐가 아니라 재화를 어떤 계약에 따라 이전했느냐입니다.

예를 들어 외상으로 물건을 판매했다고 해서 재화의 공급이 아닌 것은 아닙니다.

물건을 먼저 넘겨주고 대금을 나중에 받는다고 하더라도 매매계약에 따라 재화가 공급되었다면

부가가치세에서 재화의 공급에 해당할 수 있습니다.

즉, 현금으로 받았는지, 외상으로 받았는지는 재화의 공급 여부와 별개의 문제입니다.

(2) 법률에 의한 재화의 공급

대표적으로 수용, 경매 등 법률의 규정에 따라 재화가 이전되는 경우에도

재화의 공급과 관련된 문제가 발생할 수 있습니다.

일반적인 매매와 같이 당사자의 자유로운 의사에 따른 계약이 아니라

법률이 정한 절차와 원인에 따라 재화가 이전되는 것입니다.

3. 가공계약에 따른 재화의 공급

가공계약에서는 재화의 공급과 용역의 공급을 어떻게 구분할 것인지가 중요합니다.

가공업자가 주요자재의 전부 또는 일부를 부담하면서 새로운 재화를 만들어 인도하는 경우에는

재화의 공급으로 볼 수 있습니다.

반대로 가공업자가 주요자재를 전혀 부담하지 않고 단순히 노동력이나 기술만 제공하여 가공해 주는

경우에는 일반적으로 용역의 공급으로 봅니다.

결국 가공계약에서는 단순히 ‘가공을 했다’는 사실만 보는 것이 아니라 누가 주요자재를 부담했는지가

중요한 판단 기준이 됩니다.

4. 교환계약

재화의 공급은 반드시 재화와 돈의 교환만을 의미하지 않습니다.

재화를 인도하는 대가로 다른 재화를 받거나 용역을 제공받는 교환거래도

재화의 공급에 해당할 수 있습니다.

따라서 재화의 공급을 판단할 때는 “돈을 받았는가?”라고만 생각하기보다는,

“재화의 인도·양도에 대한 대가관계가 존재하는가?”라는 관점에서 생각하는 것이 좋습니다.

5. 불법적인 거래

어떤 거래가 합법적인지 여부와 부가가치세의 과세대상인지 여부는 서로 다른 문제입니다.

부가가치세에서는 우선 실제로 재화나 용역의 공급이 이루어졌는지를 살펴봅니다.

따라서 거래가 법적으로 허용되지 않는단 이유로 부가가치세의 과세대상에서 제외되는 것은 아닙니다.

즉, 거래의 적법성은 별도의 문제이고,

부가가치세는 실제 거래의 내용이 과세요건을 충족하는지를 기준으로 판단한다고 이해하면 됩니다.

6. 마무리

지금까지 살펴본 내용을 한 번에 정리하면,

부가가치세법상 재화의 공급은 단순히 ‘물건이 다른 사람에게 넘어간 것’을 의미하는 것이 아닙니다.

먼저 그 재화가 계약상 또는 법률상의 원인에 의해 이전되었는지를 보고,

그 과정에서 재화의 인도 또는 양도가 이루어졌는지를 살펴봐야 합니다.

그리고 계약에 의한 매매뿐만 아니라 가공계약, 교환계약처럼 다양한 형태의 거래가 재화의 공급에

포함될 수 있고, 당사자의 계약이 아니라 법률에 의해 재화가 이전되는 경우도 있을 수 있습니다.

결국 재화의 공급을 이해하는 가장 좋은 방법은,

“재화가 넘어갔는가?”가 아니라 “어떤 원인으로, 어떤 방식으로 재화가 이전되었는가?”라는 관점에서

거래를 바라보는 것입니다.

부가가치세에서 세금계산서는 원칙적으로 재화 또는 용역의 공급시기에 발급해야 합니다.

그런데 세금계산서를 제때 발급하지 않았다고 해서 모두 같은 가산세가 적용되는 것은 아닙니다.

핵심은 언제까지 세금계산서를 발급했는지입니다.

특히 세금계산서와 관련해서는 지연발급과 미발급을 구분하고,

전자세금계산서 의무자의 종이발급이나 다른 사업장 명의 발급처럼 별도의 가산세가 적용되는 경우도

함께 살펴봐야 합니다.

1 세금계산서 지연발급

세금계산서는 원칙적으로 공급시기에 발급해야 합니다.

하지만 법정 발급시기를 지나서 발급했더라도

공급시기가 속하는 과세기간의 확정신고기한까지 발급했다면 ‘지연발급’에 해당합니다.

이 경우 공급자에게 지연발급 가산세로 공급가액의 1%가 적용됩니다.

2. 세금계산서 미발급

법정 발급시기는 물론이고

공급시기가 속하는 과세기간의 확정신고기한까지도 세금계산서를 발급하지 않은 경우에는

‘미발급’에 해당합니다.

이 경우에는 미발급 가산세로 공급가액의 2%가 적용됩니다.

3. 종이세금계산서 발급

전자세금계산서를 발급해야 하는 사업자가 전자세금계산서를 발급하지 않고

종이세금계산서를 발급한 경우에는 일반적인 세금계산서 미발급과 구분해야 합니다.

이 경우에는 가산세로 공급가액의 1%가 적용됩니다.

중요한 것은 종이세금계산서를 발급한 경우와 세금계산서 자체를 아예 발급하지 않은 경우는

다르다는 점입니다.

4. 다른 사업장 명의 발급

사업장이 여러 개 있는 사업자가 실제로 재화나 용역을 공급한 사업장이 아닌

다른 사업장 명의로 세금계산서를 발급하는 경우 입니다.

이 경우 가산세로 공급가액의 1%가 적용됩니다.

5. 마무리

세금계산서를 발급하지 않았다고 해서 실제 거래에 대한 부가가치세까지 없어지는 것은 아닙니다.

재화나 용역을 실제로 공급했다면 공급자는 매출세액을 신고·납부해야 하고,

세금계산서를 발급하지 않았다면 그와 별도로 세금계산서 미발급 가산세가 발생 합니다.

따라서 부가가치세 본세와 세금계산서 가산세는 별도로 계산해야 합니다.

적정한지 여부 ( 대법원-2026-두-30945 )

(1) 부동산 거래

원고는 피고(과세관청) 관내의 토지와 그 지상 건물을

주거용 오피스텔 신축 사업을 추진하는 A 회사에 매각했습니다.

(2) 계약 내용

매수인인 A 회사는 건물을 곧바로 철거할 목적이었기 때문에,

매매계약서상 이 사건 건물의 거래가액은 '0원'으로 정하여 계약을 체결했습니다.

(3) 과세관청의 처분

이후 과세관청은 토지와 건물의 일괄 양도 시

실지거래가액 구분이 불분명하거나 안분금액과 30% 이상 차이가 난다는 이유로,

기준시가 안분계산 규정을 적용하여 건물의 공급가액을 임의로 산정했습니다.

이를 근거로 원고에게 부가가치세에 해당하는 일반과소신고 가산세, 납부지연 가산세 외에

세금계산서 미발급 가산세를 부과했습니다.

(4) 소송 제기

이에 원고는 세금계산서 미발급 가산세 처분 등이 부당하다며 취소 소송을 제기하였습니다.

● 쟁점 1: 건물을 곧바로 철거할 목적으로 양도한 경우, 부가가치세법상 '재화의 공급'에 해당하는지 여부

● 쟁점 2: 기준시가에 따라 안분계산한 가액과 실지거래가액(0원) 사이에 차이가 있다는 이유로,

그 안분된 금액을 공급가액으로 하여 세금계산서를 발급하지 않았다는 이유로 가산세를 부과

할 수 있는지 여부

(1) 재화의 공급 해당 여부 (원고 패)

매수인이 건물을 철거할 의도였고 실제로 철거했더라도,

매매계약을 통해 건물의 소유권이전등기를 마치고 인도받은 이상

부가가치세법상 '재화의 공급'에 해당합니다.

따라서 안분계산 규정에 따라 부가가치세를 납부할 의무 자체는 인정됩니다.

(2) 세금계산서 미발급 가산세 부과처분의 위법성 (원고 승)

기준시가 안분계산 규정은 과세표준을 계산하기 위한 것일 뿐,

당사자 간에 적법하게 성립한 실지거래가액(0원)의 사법상 효력을 부인하거나

실지거래를 임의로 재구성하여 세금계산서 발급 의무까지 창출하는 것은 아닙니다.

따라서 당사자가 실제 합의한 거래가액과 안분계산 가액의 차액에 대하여

별도로 세금계산서를 교부할 의무가 있다고 보기 어려우므로,

세금계산서 미발급 가산세를 부과한 부분은 위법하여 취소되어야 합니다.

(1) 실지거래가액과 과세표준 안분의 구별

부동산 일괄 양도 시 기준시가 안분계산 규정은

정당한 과세표준을 산정하기 위한 세법상의 계산 장치일 뿐,

당사자 간의 실제 거래 가액 자체를 부정하고 새로운 세금계산서 발급 의무까지 지우는 효력은 없음을

명확히 하였습니다.

(2) 가산세 처분의 한계

실제 거래금액대로 투명하게 신고·납부 절차를 거쳤고 세원 포착에 지장을 주지 않았다면,

단순히 안분계산 금액과의 차이를 이유로 '세금계산서 미발급 가산세'를 부과하는 것은

부당하다는 점을 일깨워 준 판결입니다.

이 글이 현재 거래가 재화의 공급인지 또는 세금계산서 가산세에 대해서 고민하시는 분들에게

도움이 되었으면 합니다.

위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면

하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.