상담을 시작하면서 대표님이 가장 먼저 물으신 내용은 이렇습니다.
“세무사님, 회사 명의로 아파트를 보유하고 있는데 제가 거주하고 있습니다. 지금까지 특별한 문제는 없었는데 세무조사가 나오면 문제가 될까요?”
조금 더 이야기를 들어보니 법인이 수년 전 아파트를 취득했고, 현재 대표자와 가족이 실제 거주하고 있었습니다. 아파트와 관련된 일부 비용 역시 법인에서 처리하고 있었습니다.
대표님은 “어차피 회사가 정상적으로 취득한 회사 소유 부동산인데 대표가 사용하는 것이 그렇게 큰 세무 문제가 되나요?”라고 물으셨습니다.
그런데 최근 국세청의 세무조사 동향을 보면 이런 질문을 가볍게 넘기기 어렵습니다.
국세청은 최근 법인이 보유한 고가주택의 실제 사용실태를 점검하여 사주일가가 거주하거나 별장 등으로 사적으로 사용한 법인들을 확인하고 세무조사에 착수했습니다.
특히 주목할 점은 국세청이 단순히 ‘누가 그 집에 살고 있는가’만 확인하는 데 그치지 않았다는 것입니다.
법인주택의 사적사용이 확인된 법인의 신고내용을 추가로 분석하면서 사주일가에 대한 가공인건비, 거짓 세금계산서 등 다른 탈루혐의까지 함께 검증하고 있습니다.
그렇다면 법인 명의 아파트에 대표자나 가족이 거주하고 있다면 세법상 어떤 문제가 발생할 수 있을까요?
오늘은 실제 상담 현장에서 자주 접하는 사례를 바탕으로 법인주택의 업무무관자산 해당 여부, 관련 비용과 지급이자의 손금불산입, 대표자에 대한 소득처분 및 세무조사 시 확인사항을 하나씩 살펴보겠습니다.
※ 위 상담사례는 개인정보 보호를 위해 실제 상담내용을 바탕으로 일부 사실관계를 재구성하였습니다.
국세청 발표 내용은 상당히 구체적입니다.
국세청은 국민주택규모(85㎡)를 초과하고 공시가격 9억원을 초과하여 종합부동산세 과세대상이 되는 법인주택 2,639채를 대상으로 실태를 확인했습니다.
그 결과,
즉, 조사대상 고가 법인주택 가운데 약 42%가 사주일가의 거주 등 사적 용도로 사용된 것으로 국세청은 파악했습니다.
'법인 명의로 취득했다고 해서 그 주택의 모든 비용이 자동으로 법인의 비용으로 인정되는 것은 아닙니다.'
이 부분이 이번 조사의 핵심입니다.
국세청은 사적사용이 확인된 법인의 신고내용까지 추가로 분석했습니다.
그 결과 부동산의 사적사용뿐 아니라 사주일가 가공인건비 지급, 거짓 세금계산서 수수 등 다른 탈루혐의도 확인됐다고 밝혔습니다.
그리고 1차적으로 50개 업체를 세무조사 대상으로 선정했습니다.
유형을 보면 더욱 흥미롭습니다.
① 사주일가 거주형 28개 업체
② 부동산 투기형 5개 업체
③ 별장형 17개 업체
국세청이 밝힌 이들 50개 업체의 전체 탈루혐의 금액은 약 1조 9천억원입니다.
여기서부터가 실무적으로 중요합니다.
단순히 "법인 명의 주택에 대표가 산다 = 무조건 탈세"라고 판단해서는 안 됩니다.
법인이 해당 주택을 취득·보유하게 된 경위, 법인의 사업내용, 실제 사용관계, 임대차관계, 사용료 지급 여부 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
다만 법인의 업무와 직접 관련 없이 사주 개인을 위해 사용하는 주택이라면 여러 세무문제가 동시에 발생할 수 있습니다.
① 주택 관련 비용의 손금불산입
현행 「법인세법」 제27조는 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산을 취득·관리함으로써 발생하는 일정 비용을 손금에 산입하지 않도록 규정하고 있습니다.
따라서 법인주택이 실질적으로 대표나 사주 가족의 개인주택이라면 해당 주택과 관련된 비용을 법인 비용으로 처리했다고 해서 모두 인정되는 것은 아닙니다.
더 주의해야 할 부분이 있습니다.
법인이 차입금을 이용해 업무와 관련 없는 자산을 취득·보유하고 있다면 ② 관련 지급이자의 손금불산입 문제까지 발생할 수 있습니다.
「법인세법」 제28조 제1항 제4호는 업무무관자산 등을 보유한 법인의 지급이자 가운데 대통령령으로 계산한 금액을 손금에 산입하지 않도록 규정하고 있습니다.
따라서 단순히 관리비나 유지비 정도만의 문제가 아닐 수 있습니다.
고가주택 취득자금의 차입구조까지 함께 살펴봐야 하는 이유입니다.
세무조사에서는 장부의 명칭만 보는 것이 아닙니다.
예를 들어 회사가 주택을 취득해 놓고 실제로는 대표이사와 가족이 장기간 거주하면서 회사가 각종 비용을 부담하고 있다면,
왜 회사가 그 비용을 부담했는가? 라는 문제가 생깁니다.
특수관계인과의 거래로 법인의 세 부담이 부당하게 감소했다고 인정되는 경우에는 ③ 법인세법상 부당행위계산 부인 문제도 검토 대상이 될 수 있습니다. 실제 법인세 판례에서도 업무무관자산과 「법인세법」 제52조의 부당행위계산 부인 문제가 함께 다뤄진 사례가 있습니다.
사안에 따라 법인 단계의 손금불산입뿐 아니라 ④ 그 경제적 이익이 누구에게 귀속됐는지에 따른 소득처분 문제도 별도로 검토해야 합니다.
따라서 세무적으로는 단순히 "명의가 법인이니까 괜찮다" 라고 접근하기 어렵습니다.
국세청에서 32년간 근무하면서 세무조사 업무를 접했던 경험에 비추어 보면, 이번 발표에서 특히 주목할 부분은 조사가 주택 자체에만 머물지 않았다는 점입니다.
국세청은 고가주택의 사적사용 여부를 확인한 뒤 해당 법인들의 ⑤ 신고내용 전반을 다시 살펴봤다고 명시적으로 밝혔습니다.
그 과정에서 가공인건비와 거짓 세금계산서 등 다른 탈루혐의까지 확인했습니다.
이 부분은 상당히 중요합니다.
'하나의 세무상 이상징후가 법인 전체의 신고내용을 검증하는 계기가 될 수 있기
때문입니다.'
법인주택 하나만의 문제가 아니라 법인세, 비용처리, 특수관계인 거래, 대표자 자금거래 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
실무에서는 최소한 다음 사항을 확인해 보는 것이 좋습니다.
① 현재 실제 거주자가 누구인지
② 법인이 해당 주택을 취득한 사업상 목적이 무엇인지
③ 대표자·주주·가족이 사용하고 있는지
④ 임대차계약이나 사용료 지급이 있는지
⑤ 관리비·수선비·감가상각비 등을 누가 부담했는지
⑥ 취득자금에 법인 차입금이 사용됐는지
⑦ 법인의 장부상 비용처리가 적정했는지
⑧ 대표자와 법인 사이의 가지급금·가수금 등 자금거래가 있는지
특히 오래전부터 법인주택을 사주가 사용하고 있다면 최근 사업연도만 볼 것이 아니라 과거 사업연도까지 함께
점검할 필요가 있습니다.
법인과 대표이사는 세법상 별개의 주체입니다.
따라서 회사의 재산을 대표자가 개인적으로 사용하면서 관련 비용까지 회사가 부담하는 구조라면 세무상 검토가 필요합니다.
특히 이번 국세청 발표를 보면 법인 명의 고가주택의 실제 사용자를 확인하고, 그 결과를 토대로 법인의 신고내용 전반까지 분석하고 있다는 점을 확인할 수 있습니다.
법인 명의 주택이나 별장 등을 대표자 또는 주주 가족이 사용하고 있다면 세무조사가 시작된 뒤 대응하기보다 현재의 사용관계와 과거 비용처리를 미리 점검하는 것이 중요합니다.
법인 명의 부동산은 취득 경위, 실제 사용자, 자금조달 방법, 비용처리 및 특수관계인과의 거래관계에 따라 세무상 판단이 달라질 수 있습니다.
국세청 32년 서기관 출신 세무사의 경험을 바탕으로 법인 부동산의 업무관련성, 대표자 사적사용 여부 및 세무조사 위험요인을 사전에 검토해 드립니다.
개별 사실관계에 대한 검토가 필요한 경우 상담을 신청해 주시면 관련 자료를 토대로 구체적으로 살펴보겠습니다.
* 국세청 32년 경력 시그니처택스 세무사사무소 https://signaturetax.co.kr/
