양도한 토지의 비사업용 토지 해당 여부 ( 대법원-2026-두-30821 )



안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

토지를 양도하는 경우 해당 토지가 비사업용 토지인 경우가 있습니다.

비사업용토지의 양도의 경우 세율이 더 높기에 민감한 부분입니다.

하지만 단순히 사업에 이용을 안한다고 비사업용토지인가라는 궁금증이 있습니다.

따라서 오늘은 비사업용토지에 대해서 알아 보겠습니다.

※ 비사업용 토지

토지를 양도할 때 양도소득세를 계산하면서 반드시 확인해야 하는 개념 중 하나가 비사업용 토지입니다.

비사업용 토지는 단순히 토지를 가지고 있다는 이유만으로 결정되는 것이 아닙니다.

토지의 종류와 실제 이용상황, 소유기간, 토지를 이용하지 못한 특별한 사유 등을 관련 법령에 따라

종합적으로 판단합니다.

특히 소득세법에서는 비사업용 토지에 대해 별도의 규정을 두고 있으며,

그 구체적인 판단기준은 시행령에서 정하고 있습니다.

1. 비사업용 토지

비사업용 토지를 이해하기 위해서는 먼저 소득세법 제104조의3을 살펴봐야 합니다.

소득세법 제104조의3은 양도소득세에서 말하는 비사업용 토지의 범위를 규정하고 있습니다.

쉽게 말하면 토지를 보유하면서 토지의 본래 용도에 맞게 사용하지 않고 보유하는 경우를

일정한 요건 아래 비사업용 토지로 분류하는 것입니다.

다만 여기서 중요한 점은 단순히 "토지를 사용하지 않았다."라는 사실만으로 비사업용 토지가

결정되는 것은 아니라는 것입니다.

법에서는 토지의 종류에 따라 구체적인 판단기준을 다르게 정하고 있습니다.

대표적으로 농지, 임야, 목장용지, 나대지 등 일정한 토지와 같은 토지가 규정의 대상이 됩니다.

따라서 비사업용 토지를 판단할 때는 먼저 어떤 종류의 토지인가를 확인하고,

그 토지에 적용되는 구체적인 기준을 살펴봐야 합니다.

2. 보유기간

비사업용 토지 제도에서 매우 중요한 것이 보유기간입니다..

토지를 보유하는 동안 어느 한 시점에 사업용으로 사용하지 않았다는 이유만으로 곧바로

전체 보유기간을 비사업용으로 보는 것은 아닙니다.

소득세법 등에서는 일정한 기간을 기준으로 비사업용 토지 해당 여부를 판단하도록 하고 있습니다.

이와 관련하여 중요한 규정이 소득세법 시행령 제168조의6입니다.

이 규정은 비사업용 토지에 해당하는 기간을 판단하기 위한 기간기준을 구체적으로 정하고 있습니다.

따라서 실제 양도소득세를 계산할 때는 단순히 현재 토지의 상태만 보는 것이 아니라,

취득일, 양도일, 전체 보유기간, 보유기간 중 토지의 이용상황, 사업용으로 사용한 기간,

비사업용 토지에 해당하는 기간 등을 함께 확인해야 합니다.

즉, 비사업용 토지 여부는 '무엇을 보유했는가'뿐만 아니라 '얼마 동안 어떻게 보유했는가'가 중요합니다.

3. 실제 이용상황

비사업용 토지를 판단할 때 또 하나 중요한 규정이 소득세법 시행령 제168조의7입니다.

이 규정은 농지·임야·목장용지 등 토지의 판정기준을 정하고 있습니다.

여기서 중요한 것은 공부상의 지목만으로 모든 것을 판단하지 않는다는 점입니다.

토지의 세법상 용도를 판단할 때에는 실제 이용상황을 함께 고려합니다.

예를 들어 토지대장에 특정 지목으로 표시되어 있다고 하더라도

실제 토지가 어떤 용도로 사용되고 있는지에 따라 비사업용 토지 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 비사업용 토지를 검토할 때는 토지대장상의 지목뿐만 아니라

실제 토지 이용현황을 함께 확인해야 합니다.

4. 예외사항

비사업용 토지 제도가 모든 토지에 일률적으로 적용되는 것은 아닙니다.

토지 소유자가 토지를 사업용으로 사용하지 않은 데에 법령상 제한이나 부득이한 사유가 있는 경우도

있기 때문입니다.

이러한 예외를 구체적으로 규정하고 있는 것이 소득세법 시행령 제168조의14입니다.

제168조의14는 일정한 사유가 있는 토지에 대해서는 비사업용 토지로 보지 않을 수 있도록

여러 가지 제외 규정을 두고 있습니다.

대표적으로 법령에 따라 토지의 사용이 금지되거나 제한되는 경우 등이 규정되어 있습니다.

이는 토지 소유자의 의사와 관계없이 토지를 정상적으로 사용할 수 없는 상황까지

무조건 비사업용 토지로 취급하는 것을 방지하기 위한 것입니다.

5. 상속·증여받은 토지

제168조의14에는 일반적인 부득이한 사유뿐만 아니라 상속·증여와 관련된 특례도 규정되어 있습니다.

특히 제3항에는 일정한 요건을 충족하는 경우 비사업용 토지로 보지 않는 토지가 규정되어 있습니다.

그중 하나가 직계존속 또는 배우자가 일정 기간 이상 해당 지역에 거주하면서

직접 경작한 농지·임야·목장용지를 상속 또는 증여받은 경우입니다.

여기에서 중요한 것은 단순히 부모로부터 토지를 받았다는 사실만으로 특례가 적용되는 것이

아니라는 것입니다.

법에서 정하고 있는 여러 요건을 충족해야 합니다.

예를 들어 해당 규정에서는 직계존속 또는 배우자와의 관계, 일정한 거주기간, 직접 경작 등의 사실,

토지의 종류, 상속 또는 증여에 의한 취득 등을 요건으로 정하고 있습니다.

(1) 소득세법 시행령 제168조의14 '특례'

원칙적으로 부모님이나 배우자가 직접 경작한 땅을 물려받았을 때,

세법상 '비사업용 토지'로 분류되면 높은 양도소득세가 과세됩니다.

하지만 특례 요건을 충족하면 '사업용 토지'로 인정받아 일반 양도소득세율을 적용받을 수 있습니다.

(2) 특례 요건

① 직계존속·배우자의 요건

토지의 피상속인·증여자가 해당 토지를 취득한 후 8년 이상 농지 소재지 등에 거주하면서

직접 경작했거나 임야 소재지에 거주했어야 합니다.

② 대상 토지

농지, 임야, 목장용지에만 한정되며,

도시지역 내 주거·상업·공업지역 등에 있는 토지는 제외되는 등 세부 기준이 적용됩니다.

③ 상속

피상속인이 위 조건을 채웠다면, 상속인은 별도의 경작 기간 없이도 혜택을 받을 수 있습니다.

④ 증여

증여자가 조건을 채웠더라도 수증자의 향후 활용 계획 등에 따라 추가 검토가 필요합니다.

따라서 상속이나 증여로 취득한 토지라면

일반적인 비사업용 토지 판단과 함께 제168조의14의 특례 해당 여부도 확인해야 합니다.

6. 판단 

비사업용 토지 관련 규정은 하나의 조항만 보고 판단하기보다는 다음과 같은 구조로 이해하면 쉽습니다.

7. 마무리

결국 비사업용 토지 제도를 이해하는 핵심은 단순합니다.

토지를 보유하고 있다는 사실 자체가 아니라, 그 토지가 어떤 종류의 토지이고, 보유기간 동안 어떻게

이용되었으며, 법에서 정한 기간기준과 예외요건에 해당하는지를 종합하여 판단한다는 것입니다.

따라서 "현재 사용하지 않는다" 또는 "지목이 무엇이다"라는 한 가지 사실만으로 비사업용 토지 여부를

단정하기보다는 관련 규정을 순서대로 확인해야 합니다.

특히 소득세법 제104조의3은 비사업용 토지의 기본적인 틀을 정하고 있고,

시행령에서는 기간·토지의 판정기준·예외 및 특례를 보다 구체적으로 정하고 있습니다.

※ 양도한 토지의 비사업용 토지 해당 여부

( 대법원-2026-두-30821 )

1. 사건의 발단

원고는 과거 직계존속(부친)으로부터 목장용지(이 사건 토지)를 증여받았습니다.

  이후 원고는 건설사와 토지 개발을 위한 계약을 체결하고 지상의 목장시설 철거를 진행하여

나대지 상태로 만든 뒤, 최종적으로 토지를 양도 하였습니다.

  이후 원고는 "부친이 8년 이상 직접 축산업을 경영하다가 증여한 토지이므로,

비사업용 토지 중과세 제외 규정이 적용되어야 한다"*고 주장하며 과세관청을 상대로

양도소득세 경정거부처분 취소소송을 제기했습니다.

2. 쟁점

" 목장용지였던 토지가 개발 목적으로 시설이 철거되어 양도 당시 나대지 상태였을 때,

과거 직계존속의 8년 이상 자경 요건을 근거로 비사업용 토지 중과세를 피할 수 있는지 여부"

(1) 원고의 주장

직계존속이 8년 이상 양돈업을 경영하다 증여한 토지이므로,

시설 철거 전은 물론이고 철거 후 나대지 상태가 되었더라도

비사업용 토지 제외 규정 또는 기간 계산 특례가 마땅히 적용되어야 한다고 주장했습니다.

(2) 과세관청의 주장

양도소득세 비사업용 토지 해당 여부는

원칙적으로 '양도 당시'의 실제 현황을 기준으로 판단해야 합니다.

양도 당시 목장용지가 아닌 나대지 상태였다면 목장용지 관련 비사업용 토지 배제 규정을 적용할 수

없다고 맞섰습니다.

3. 법원 판단

(1) 양도 당시의 사실상 현황 기준

양도소득세 비사업용 토지 판정은 특별한 규정이 없는 한 '양도 당시'의 실제 현황에 의해야 합니다.

양도 당시 이 사건 토지는 목장시설이 모두 철거되어 나대지 상태였으므로,

'목장용지'를 전제로 하는 비사업용 토지 제외 규정을 적용할 수 없습니다.

(2) 직계존속 증여 토지의 요건

직계존속이 8년 이상 경작·경영한 토지로서 증여받은 토지가 비사업용 토지에서 제외되려면,

상속·증여 당시뿐만 아니라 양도 당시에도 해당 용도를 본래대로 유지하고 있어야 합니다.

(3) 축산업 경영 여부 불인정

원고는 증여받은 이후 본인이 직접 축산업을 경영했다고 주장했으나

인허가 내역, 사업자등록, 관련 소득신고, 종돈 구입 및 방역·폐기물 처리 신고 내역 등이 전혀 없고

원고의 거주지 및 근무 이력 등에 비추어 볼 때

실질적인 축산업 경영 사실을 인정하기 어렵다고 보았습니다.

따라서 소유 기간 중 상당 기간 동안 축산업을 경영하지 않은 채 목장용지를 소유한 것이 되어

비사업용 토지 판정 기준을 충족하게 됩니다.

4. 시사점

이번 판례는 부동산 양도소득세 중과세 대상인 '비사업용 토지' 판정 기준의 시점과

현황 실질이 얼마나 엄격하게 적용되는지 보여주는 아주 중요한 사례입니다.

(1) 양도 당시의 현황이 최우선

과거에 비사업용 토지 제외 사유(8년 이상 자경 농지·목장용지 증여 등)에 완벽히 해당했더라도,

양도 시점에 건물을 철거하거나 용도를 변경하여 나대지 등 다른 상태로 바뀌었다면

해당 특례 규정을 적용받지 못할 위험이 큽니다.

(2) 개발 전 현황 변경 시 세부 검토 필수

토지를 개발하거나 나대지로 전환하여 매각하는 경우,

기존에 적용되던 비사업용 토지 예외·배제 규정들이 한순간에 소멸할 수 있습니다.

따라서 토지 매각이나 개발을 기획할 때는 양도 시점의 토지 현황과 보유 기간별 사업용 판정 기준을

사전에 면밀히 검토하는 지혜가 필요합니다.

이상으로 비사업용토지와 이와 관련된 판례에 대해서 간단하게 알아 보았습니다.

이 글이 현재 양도하는 토지의 비사업용토지 해당 여부에 대해서 고민하시는 분들에게

도움이 되었으면 합니다.

위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면

하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.