1세대1주택비과세, 집을 팔기 전 반드시 확인해야 할 요건

안녕하세요. 세무법인 함께 광진점입니다.

주택을 오랫동안 보유하거나 실제 거주한 뒤 매도할 때 가장 먼저 확인해야 하는 세금 중 하나가 양도소득세입니다.

특히 주택이 한 채라면 “1주택이니까 양도소득세가 나오지 않겠지”라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 주택을 한 채만 가지고 있다는 사실만으로 무조건 비과세가 적용되는 것은 아닙니다.

1세대1주택비과세를 적용받으려면 세대의 주택 수뿐만 아니라 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 여부에 따른 거주기간, 양도가액 등을 함께 확인해야 합니다.

또한 일시적 2주택이나 상속주택처럼 여러 주택을 보유하고 있더라도 일정한 요건을 충족하면 특례를 적용받을 수 있는 경우가 있습니다.

오늘은 주택을 매도하기 전에 꼭 확인해야 할 1세대1주택비과세의 기본적인 요건과 주의사항을 정리해 보겠습니다.

현행 소득세법에서는 일정한 요건을 갖춘 1세대 1주택의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는 제도를 두고 있습니다.

여기서 중요한 것은 ‘1인 1주택’이 아니라 ‘1세대 1주택’이라는 점입니다.

따라서 본인 명의의 주택만 확인해서는 안 되고, 세법상 같은 세대를 구성하는 가족의 주택 보유 현황까지 함께 살펴봐야 합니다.

양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 법에서 정한 보유기간 등의 요건을 충족해야 기본적인 비과세 적용을 검토할 수 있습니다.

즉, 등기부등본상 본인의 주택이 한 채라는 사실만 보고 판단하기보다는 세대 단위의 주택 수를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

[ 1세대1주택비과세 기본 개념 ]

1세대1주택비과세를 적용받기 위한 대표적인 요건이 보유기간입니다.

원칙적으로 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.

다만 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 원칙적으로 2년 이상의 보유기간과 함께 보유기간 중 2년 이상의 거주기간도 충족해야 합니다.

따라서 단순히 현재 해당 지역이 조정대상지역인지 여부만 확인해서는 정확한 판단이 어려울 수 있습니다.

중요한 것은 해당 주택의 취득시기와 취득 당시 조정대상지역 해당 여부입니다.

또한 취학, 근무상의 형편 등 법에서 정한 일정한 사유에 해당하는 경우에는 보유기간이나 거주기간과 관련하여 예외가 적용될 수 있으므로 개별적인 사실관계를 확인해야 합니다.

[ 보유기간·거주기간 요건 ]

주택을 한 채만 가지고 있고 보유기간과 거주기간 요건까지 충족했다고 하더라도 반드시 확인해야 하는 기준이 있습니다.

바로 12억 원 기준입니다.

현행 세법에서는 1세대 1주택이라 하더라도 주택과 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억 원을 초과하는 고가주택이라면 일반적인 비과세 방식과 계산이 달라집니다.

다만 12억 원을 초과하여 매도했다고 해서 양도차익 전체에 대해 양도소득세가 부과되는 것은 아닙니다.

1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택이라면 관련 계산 규정에 따라 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익을 계산하여 과세합니다.

따라서 15억 원에 주택을 양도했다고 해서 15억 원 전체를 기준으로 단순하게 과세한다고 이해해서는 안 됩니다.

양도가액이 12억 원을 초과할 것으로 예상된다면 취득가액과 필요경비, 보유기간 등을 함께 반영하여 예상 양도소득세를 확인하는 것이 중요합니다.

[ 12억 원 이하와 12억 원 초과 주택 비교 ]

이사를 위해 새로운 주택을 먼저 취득하고 기존주택을 나중에 매도하는 경우가 있습니다.

이 경우 매도 시점에는 형식적으로 2주택자가 될 수 있지만 일정한 요건을 충족한다면 종전주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

현행 규정상 기본적으로 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 특례를 검토할 수 있습니다.

다만 법에서 정한 일정한 사유에 해당하면 1년 경과 요건 등에 예외가 적용될 수 있습니다.

여기에서 특히 중요한 것은 각 주택의 취득일과 양도일입니다.

잔금청산일과 소유권이전등기일 등에 따라 세법상 취득·양도시기가 결정될 수 있고, 날짜 차이로 특례 요건 충족 여부가 달라질 수 있기 때문입니다.

따라서 새로운 주택을 취득한 상태에서 기존주택을 매도할 계획이라면 계약 전에 종전주택의 처분기한을 정확하게 확인해야 합니다.

부모님 등으로부터 주택을 상속받아 기존주택과 상속주택을 함께 보유하게 되는 경우도 있습니다.

이 경우 단순히 등기상 주택이 두 채라는 이유만으로 기존주택의 비과세가 무조건 배제되는 것은 아닙니다.

세법에서는 일정한 상속주택과 상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택을 함께 보유하는 경우 등에 대해 별도의 1세대 1주택 특례를 두고 있습니다.

다만 피상속인이 여러 채의 주택을 가지고 있었거나 여러 사람이 공동으로 주택을 상속받은 경우에는 추가적인 검토가 필요합니다.

따라서 상속주택을 보유하고 있는 상태에서 기존주택을 처분한다면 상속개시일, 피상속인의 주택 보유현황, 상속받은 지분 및 각 주택의 취득·보유관계를 함께 살펴봐야 합니다.

1세대1주택비과세에서 실무적으로 주의해야 하는 부분 중 하나가 바로 주택 수 판단입니다.

일반적인 아파트나 단독주택뿐만 아니라 분양권, 조합원입주권, 상속주택, 임대주택 등을 함께 보유하고 있다면 각각의 특례 규정을 확인해야 할 수 있습니다.

특히 주택과 분양권을 동시에 보유하는 경우에도 일정한 요건을 충족하면 종전주택에 대한 비과세 특례를 적용받을 수 있는 규정이 있습니다.

상가와 주택이 함께 있는 겸용주택도 주의해야 합니다.

하나의 건물 안에 주택과 상가가 함께 있는 경우에는 주택 면적과 주택 외 면적 등의 관계에 따라 양도소득세 계산이 달라질 수 있습니다.

따라서 본인이 생각하는 ‘주택 한 채’와 세법에서 판단하는 ‘1세대 1주택’이 반드시 일치하는 것은 아니라는 점을 기억해야 합니다.

[ 일시적 2주택·상속주택·분양권 등 주의사항 ]

국세청에서 안내하는 양도소득세 관련 사례를 살펴보면 1세대 1주택 여부를 판단할 때 단순히 현재의 주택 수만 확인하지 않습니다.

주택의 취득시기와 양도시기, 거주 여부, 세대 구성, 다른 주택이나 분양권의 보유 여부 등 여러 사실관계를 함께 확인합니다.

예를 들어 현재 보유주택이 한 채라고 하더라도 과거 주택의 취득·양도 과정이나 신규주택 취득 시기에 따라 일시적 2주택 특례 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

상속주택 역시 상속받았다는 사실만으로 동일하게 판단하는 것이 아니라 피상속인의 주택 보유관계와 상속 형태 등을 확인해야 합니다.

결국 1세대1주택비과세는 현재 주택이 몇 채인지 하나만으로 판단하는 제도가 아닙니다.

각 주택의 취득부터 양도까지의 과정을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

1세대 1주택 비과세는 요건을 충족한다면 양도소득세 부담을 크게 줄일 수 있는 중요한 제도입니다.

하지만 실제 적용 여부를 판단할 때는 단순히 현재 주택 수만 확인해서는 부족합니다.

세대 구성원의 주택 보유현황, 취득일과 양도일, 보유기간, 거주기간, 취득 당시 조정대상지역 여부, 분양권·입주권 보유 여부, 상속주택 여부, 양도가액 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

특히 일시적 2주택이나 상속주택처럼 별도의 특례가 적용되는 사례는 주택의 취득 및 양도 순서와 시기에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.

부동산은 거래금액이 크기 때문에 비과세 요건을 충족하는지에 따라 양도소득세 부담에도 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.

따라서 주택 매도를 계획하고 있다면 매매계약을 체결한 이후에 확인하기보다 계약 전에 1세대1주택비과세 요건과 예상 양도소득세를 미리 검토하는 것이 좋습니다.

각자의 주택 취득 과정과 보유현황에 따라 적용되는 규정이 달라질 수 있으므로 복잡한 사례라면 개별적인 사실관계를 기준으로 검토하시기 바랍니다.