안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.
주택의 거래가 발생한 경우 1세대 1주택은 비과세인 것과 달리 2주택부터는 양도소득 세율이 적용됩니다.
또한 2주택도 주택에 따라 세율이 중과가 되는 경우가 있어 조심해야 합니다.
하지만 대부분의 2주택의 경우 근무상의 경우가 제일 많고 이에 대해 많은 고민을 해봐야 합니다.
따라서 오늘은 근무상 2주택인 경우 중과 여부에 대해서 알아보겠습니다.
※ 근무상 형편으로 인한 1세대 2주택
주택을 한 채 보유하고 있던 사람이 직장 변경이나 전근 등의 이유로 다른 지역으로 이사를 하면서
주택을 한 채 더 구입하는 경우가 있습니다.
이때 근무상 형편 때문에 어쩔 수 없이 집을 한 채 더 산 것인데,
일반적인 다주택자와 똑같이 양도소득세를 중과하는 것에 대한 반발이 발생할 수 있습니다.
세법에서는 이러한 사정을 고려해 일정한 요건을 충족하는 경우
1세대 2주택 중과 대상에서 제외하는 규정을 두고 있습니다.
다만 단순히근무상 형편 때문에 집을 샀다”는 사실만으로 중과가 배제되는 것이 아니라
실제 근무상 형편이 있었는지, 그 때문에 다른 시·군으로 주거를 이전했는지 등을 함께 확인해야 합니다.
1. 근무상 형편으로 취득한 주택
(1) 2주택
소득세법은 조정대상지역에 있는 일정한 1세대 2주택을 양도하는 경우
기본세율에 추가세율을 더하는 방식으로 중과하도록 규정하고 있습니다.
그런데 1세대가 주택 두 채를 보유하고 있다고 해서 모든 경우를 똑같이 중과하는 것은 아닙니다.
시행령에서는 1세대 2주택 중과 대상 주택의 범위를 정하면서,
일정한 사정으로 취득한 주택은 중과 대상에서 제외하도록 별도로 규정하고 있습니다.
그중 하나가 바로 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 또는 그 밖의 부득이한 사유로
다른 시·군으로 주거를 이전하기 위해 주택을 취득한 경우입니다.
따라서 기존 주택을 보유한 상태에서 직장 변경이나 전근 등의 사유가 발생하고,
그에 따라 다른 지역으로 실제 주거를 옮기면서 주택을 추가로 취득했다면
중과 배제 대상에 해당하는지 검토할 수 있습니다.
(2) ‘근무상 형편’과 ‘주거 이전’
“직장이 바뀌어서 집을 샀으니까 근무상 형편에 해당한다.” 이렇게 단순하게 판단해서는 안 됩니다.
법령에서 요구하는 것은 단순히 직장과 관련된 사정이 있었다는 사실이 아닙니다.
근무상 형편 등의 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위해 주택을 취득했는지가 중요합니다.
따라서 다음 두 가지를 구분해서 봐야 합니다.
● 직장의 변경이나 전근 등 근무상 형편이 있었는가?
● 그 사유로 실제 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위해 주택을 취득했는가?
2. 다른 시·군으로 주거 이전
(1) 특례 적용 제외
근무상 형편에 따른 중과 배제에서 중요한 표현이 “다른 시·군으로 주거를 이전하기 위하여”입니다.
예를 들어 기존 주택이 있는 지역에서 다른 시·군으로 직장이 변경되거나 전근을 하게 되었고,
새로운 직장에 출퇴근하기 위해 실제 거주지를 옮기면서 주택을 취득했다면 특례 적용 여부를
검토할 수 있습니다.
반대로 직장이 변경되기는 했지만 실제로 주거를 이전하지 않았거나,
새로운 주택을 취득한 이유가 근무상 형편과 직접적인 관련이 없는 경우에는 특례 적용 여부를
별도로 살펴봐야 합니다.
즉, “근무상 형편이 있었다”와 “근무상 형편으로 다른 시·군으로 주거를 이전했다”
는 같은 의미가 아닙니다.
(2) ‘다른 시·군’의 범위
여기서 말하는 시·군은 단순히 행정구역 명칭만을 기계적으로 보는 것이 아닙니다.
시행규칙에서는 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우의 범위를 정하면서,
광역시 안에서 구지역과 읍·면지역 사이를 이동하는 경우 등도 일정한 경우에 포함하도록
규정하고 있습니다.
따라서 실제 사례에서는 기존 주택의 소재지와 새 주택의 소재지,
그리고 실제 주거 이전 장소를 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.
3. 새로 취득한 주택
(1) 직장 소재지와 같은 시·군
근무상 형편으로 주거를 이전했다고 하더라도 아무 주택이나 취득하면 되는 것은 아닙니다.
시행령은 새로 취득하는 주택이
학교의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병을 치료·요양하는 장소와 같은 시·군에 소재하는 주택이어야
한다고 규정하고 있습니다.
따라서 직장이 다른 지역으로 변경됐다는 이유만으로 전혀 다른 지역의 주택을 취득한 경우에는
이 특례를 적용할 수 있는지 별도로 확인해야 합니다.
(2) 취득 주택 가격 요건
시행령은 해당 주택의
취득 당시 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 않을 것을 요건으로 두고 있습니다.
여기서 중요한 것은 일반적인 매매가격이나 현재 시세가 아니라 취득 당시의 기준시가라는 점입니다.
따라서 실제 사례에서는 계약서에 적힌 매매가격만 확인할 것이 아니라
취득 당시 적용되는 기준시가를 확인해야 합니다.
4. 취득 후 거주 요건
근무상 형편에 따른 주택 취득이라고 하더라도 주택을 취득한 뒤 바로 처분하는 경우까지
모두 특례를 인정하는 것은 아닙니다.
시행령은 해당 주택을 취득한 후 1년 이상 거주한 경우 중과 배제 특례를 적용하도록 하고 있습니다.
따라서 주택을 취득한 뒤 실제로 거주했는지, 그리고 1년 이상 거주했는지를 확인해야 합니다.
5. 근무상 형편
(1) 사유 요건
소득세법 시행규칙에서는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등으로
다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 구체적으로 규정하고 있습니다.
그중 근무상 형편과 관련해서는 직장의 변경이나 전근 등이 명시되어 있습니다.
따라서 직장의 변경이나 전근 때문에 기존 주거지를 떠나 새로운 직장 인근으로 주거를 옮긴 경우라면
해당 요건을 검토할 수 있습니다.
하지만 단순히 출퇴근이 편리하다는 이유로 주택을 추가로 구입했거나,
투자 목적으로 주택을 취득한 경우까지 동일하게 볼 수 있는 것은 아닙니다.
(2) 증빙 자료
특례를 적용받기 위해서는 해당 사유가 실제로 존재했다는 사실을 확인할 수 있어야 합니다.
시행규칙은 근무상 형편 등의 해당 여부를 확인할 때
재직증명서 등 해당 사실을 증명할 수 있는 서류를 이용하도록 하고 있습니다.
따라서 직장 변경이나 전근 때문에 주택을 취득했다면 인사발령 자료, 재직증명서 등
실제 근무상 형편을 확인할 수 있는 자료를 준비해 두는 것이 중요합니다.
6. 근무상 형편이 해소 이후
근무상 형편 때문에 주택을 취득한 경우에는 그 사유가 나중에 해소되는 경우도 있습니다.
이때도 특례 적용 여부를 판단할 때는 근무상 형편이 언제 해소됐는지를 확인해야 합니다.
시행령은 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 않은 경우라는 요건을 두고 있습니다.
따라서 주택 양도 시점과 근무상 형편이 해소된 시점을 함께 확인해야 합니다.
7. 장기보유특별공제
양도소득세를 검토할 때는 중과세율뿐 아니라 장기보유특별공제 적용 여부도 함께 확인해야 합니다.
소득세법은 장기보유특별공제를 규정하면서,
장기보유특별공제는 원칙적으로 3년 이상 보유한 자산에 적용되지만,
법에서 정한 중과 대상 자산은 공제 대상에서 제외하도록 규정하고 있습니다.
따라서 해당 주택이 양도 당시 중과 대상인지, 근무상 형편 등의 이유로 중과 대상에서 제외되는지를
확인해야 합니다.
8. 다주택자 중과세율
조정대상지역의 일정한 1세대 2주택 | 조정대상지역의 일정한 1세대 2주택 |
기본세율 + 20%p | 기본세율 + 30%p |
여기서 중요한 것은 주택이 두 채라는 이유만으로 무조건 20%포인트를 추가하는 것은 아닙니다.
소득세법은 중과 대상 주택을 규정하고 있고,
시행령은 그중에서도 중과에서 제외되는 주택을 별도로 정하고 있습니다.
근무상 형편으로 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위해 취득한 주택이 일정 요건을 충족하는 경우가
바로 그 예입니다.
9. 마무리
근무상 형편으로 주택을 한 채 더 취득했다고 해서 양도소득세 중과가 무조건 배제되는 것은 아닙니다.
하지만 세법에서는 직장의 변경이나 전근 등
근무상의 형편으로 다른 시·군으로 주거를 이전하기 위해 주택을 추가로 취득한 경우,
일정한 요건을 충족하면 해당 주택을 1세대 2주택 중과 대상에서 제외할 수 있도록 하고 있습니다.
따라서 근무상 형편에 따른 2주택의 양도소득세는 단순히 “집이 두 채인가?”만으로 판단할 수 없습니다.
주택 수와 중과 대상 여부를 먼저 확인하고, 근무상 형편과 실제 주거 이전, 새 주택의 위치와 기준시가,
거주기간 및 사유 해소 시점까지 차례대로 확인하는 것이 중요합니다.
무엇보다 부동산 세법은 개정이 잦기 때문에 실제 양도소득세를 계산할 때는
양도 당시 적용되는 법령과 실제 취득·거주·근무 상황을 함께 확인해야 한다는 점을
기억할 필요가 있습니다.
※ 조정대상지역 1세대 2주택 양도소득세 중과세율 적용
( 대법원-2026-두-30895 )
1. 사건 발단
원고는 조정대상지역 내에 위치한 부동산(주택 등)을 양도한 후, 양도소득세를 신고·납부하였습니다.
이후 "근무상의 형편 등 부득이한 사유로 주택을 취득한 것이므로 중과세율 적용 대상이 아니다"라며
양도소득세 경정거부처분 취소 소송을 제기했습니다.
2. 쟁점
● 동일한 시·군 내에서 주택을 취득한 경우에도 양도소득세 중과세율 적용제외 사유가 인정되는지 여부
● 구 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제3호가 정한
'근무상의 형편 등 부득이한 사유로 인한 주택 취득'의 정확한 의미와 범위
3. 법원 판단
대법원은 원고의 상고를 기각하고 원심판결을 확정했습니다.
(1) 조세법률주의 원칙
조세법규는 법문대로 엄격하게 해석해야 하며,
합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석할 수 없습니다.
(2) 다른 시·군으로의 주거 이전이 요건
관련 규정에서 말하는 '부득이한 사유로 1주택을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우'란,
기존 주택이 있는 곳과 '다른 시·군'으로 주거를 이전하기 위해 새로운 주택을 추가로 취득한 경우를
의미합니다.
(3) 동일 시·군 내 취득은 제외
이와 달리 동일한 시·군 내에 주택 2개를 취득했다가 그중 1개를 처분한 경우에는,
비록 취득 과정에 근무상의 형편 등 부득이한 사유가 있었다 하더라도
양도소득세 중과세율 적용제외 사유에 해당하지 않습니다.
4. 시사점
이번 판결은 다주택자 양도소득세 중과세 예외 규정의 적용 범위를 명확히 했다는 점에서
큰 의미가 있습니다.
(1) 지역 요건의 중요성
근무지 변경이나 취학 등 부득이한 사유로 주택을 추가 취득해 세제 혜택(중과 배제 등)을 받으려면,
반드시 기존 주택과 다른 시·군에 있는 주택을 취득해야만 합니다.
(2) 동일 지역 내 복수 주택
직장 등의 이유라 하더라도 같은 시·군 안에서 주택을 여러 채 취득한 후 처분하는 경우에는
중과세율 완화 혜택을 기대하기 어렵습니다.
부동산 취득 및 처분 계획을 세우실 때 주택의 소재지와 행정구역(시·군) 요건을
반드시 꼼꼼히 살펴보셔야 하겠습니다!
이상으로 조정대상지역 1세대 2주택 양도소득세 중과세율 적용여부의 내용과 이와 관련된 판례에 대해서
간단하게 알아 보았습니다.
이 글이 갑작스러운 근무지 변경 등으로 2주택이 되어 1주택 양도를 고민하시는 분들에게
도움이 되었으면 합니다.
위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면
하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.
태성 세무회계
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경기 안양시 동안구 신안 메트로 칸 531호
