부담부증여란? 대출 있는 부동산을 자녀에게 증여할 때 세금 정리

안녕하세요. 세무법인 함께 광진점입니다.

부모가 자녀에게 아파트나 상가 등 부동산을 증여하려고 할 때 가장 먼저 고민하는 부분은 역시 증여세입니다.

특히 부동산 가격이 높다면 증여세 부담도 커질 수 있기 때문에 

대출이 있는 부동산을 어떻게 이전해야 할지 고민하는 경우가 많습니다.

이때 검토할 수 있는 방법 중 하나가 부담부증여입니다.

부담부증여는 부동산만 증여하는 것이 아니라 

해당 재산과 관련된 대출이나 임대보증금 등의 채무도 수증자가 함께 인수하는 방식입니다.

다만 채무가 있다고 해서 무조건 세금이 줄어드는 것은 아닙니다.

수증자가 채무를 실제로 인수해야 하며, 증여자에게는 양도소득세가 발생할 수 있기 때문에 

증여 전 전체 세금을 비교하는 과정이 중요합니다.

오늘은 부담부증여가 무엇인지, 일반적인 증여와 어떤 차이가 있는지, 세금은 어떻게 계산되는지 살펴보겠습니다.

부담부증여란 무엇일까요?

부담부증여란 수증자가 재산을 증여받으면서 그 재산과 관련된 증여자의 채무를 함께 인수하는 형태의 증여를 말합니다.

예를 들어 부모가 시가 10억 원 상당의 아파트를 자녀에게 증여한다고 가정하겠습니다.

아파트에 부모 명의의 금융기관 대출 4억 원이 남아 있고, 

자녀가 아파트와 함께 해당 대출을 실질적으로 인수한다면 부담부증여를 검토할 수 있습니다.

현행 「상속세 및 증여세법」 제47조에서는 증여세 과세가액을 계산할 때 

증여재산에 담보된 채무 등으로서 수증자가 인수한 금액을 차감하도록 규정하고 있습니다.

따라서 일정한 요건을 충족한다면 10억 원 전체를 단순 증여한 것으로 보는 것이 아니라

채무를 제외한 부분을 중심으로 수증자의 증여세를 계산하게 됩니다.

[ 부담부증여란? ]

일반 증여와 무엇이 다를까요?

일반적인 증여는 부모가 자녀에게 재산을 무상으로 이전하고 자녀가 그에 따른 증여세를 부담하는 구조입니다.

반면 부담부증여는 재산 중 채무에 해당하는 부분과 순수하게 증여하는 부분을 구분해서 살펴봐야 합니다.

수증자가 인수하는 채무 부분은 세법상 증여자 입장에서 재산을 유상으로 이전한 것으로 취급될 수 있습니다.

따라서 수증자는 순수한 증여 부분에 대해 증여세를 부담하고, 

증여자는 채무 상당 부분에 대해 양도소득세를 부담하는 구조가 될 수 있습니다.

이 점이 부담부증여에서 가장 중요합니다.

단순히 "대출을 빼고 증여세를 계산하니 무조건 유리하다"라고 판단해서는 안 됩니다.

[ 일반 증여와 부담부증여의 차이 ]

부담부증여 세금은 어떻게 계산될까요?

앞선 사례처럼 시가 10억 원인 부동산에 4억 원의 인정 가능한 채무가 있고

수증자가 해당 채무를 실제로 인수한다고 가정해 보겠습니다.

개념적으로 보면 4억 원에 해당하는 부분은 유상 이전 부분으로 구분되어 증여자에게 양도소득세 문제가 발생하고, 

나머지 6억 원은 무상 이전 부분으로 구분되어 수증자의 증여세 계산 대상이 됩니다.

다만 실제 증여세는 증여재산공제, 과거 10년 이내 동일인으로부터 받은 증여재산의 합산 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

양도소득세 역시 단순히 4억 원에 세율을 곱하는 방식으로 계산하지 않습니다.

부담부증여에서 양도로 보는 부분의 양도가액과 취득가액은 

증여재산가액 중 채무가 차지하는 비율 등을 반영하여 계산해야 합니다.

따라서 실제 절세 효과를 확인하려면 일반 증여를 했을 때의 증여세와

부담부증여를 했을 때의 증여세·양도소득세를 함께 계산해 비교해야 합니다.

[ 부담부증여 세금 계산 구조 ]

부모와 자녀 사이의 채무승계는 더욱 주의해야 합니다

부모와 자녀 사이에서 부담부증여를 한다면 채무를 계약서에 적는 것만으로 충분하지 않습니다.

「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항에서는 배우자 또는 직계존비속 사이의 부담부증여에 대해 

수증자가 증여자의 채무를 인수하더라도 원칙적으로 해당 채무가 인수되지 않은 것으로 추정하고 있습니다.

다만 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령에 따라 객관적으로 인정되는 채무라면 예외가 가능합니다.

따라서 금융기관 대출처럼 채무의 존재가 객관적으로 확인되고

실제 상환의무까지 수증자에게 이전되는지를 확인하는 것이 중요합니다.

국세청 역시 직계존비속 사이의 부담부증여에서 채무자 명의 변경 여부만으로 판단하는 것이 아니라, 

증여 이후 해당 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 등 실질적인 내용을 확인해야 한다고 해석하고 있습니다.

즉 자녀가 채무를 승계했다고 신고한 뒤 부모가 계속 원금과 이자를 대신 갚는다면 문제가 될 수 있습니다.

임대보증금도 채무에 포함될 수 있을까요?

부담부증여에서 채무는 금융기관 대출만을 의미하는 것은 아닙니다.

국세청 해석사례에서는 증여받은 재산에 담보된 증여자의 채무에 임대보증금이 포함될 수 있으며, 

수증자가 해당 채무를 실제로 인수한 사실이 입증된다면 증여재산가액에서 채무액을 공제할 수 있다고 보고 있습니다.

따라서 임차인이 있는 상가나 주택을 증여하는 경우에는 

임대차계약과 보증금 반환의무가 누구에게 이전되는지도 중요한 검토사항입니다.

명의만 변경하고 실제 보증금 반환의무나 경제적 부담은 기존 증여자가 계속 부담한다면 세법상 인정 여부가 달라질 수 있습니다.

국세청 해석사례도 실제 채무승계를 중요하게 봅니다

국세청 사전답변 사례에서는 배우자에게 부동산을 증여하면서

수증자가 기존 채무를 직접 승계하지 않고 연대보증채무만 부담한 사례가 검토된 적이 있습니다.

국세청은 이 경우 수증자가 연대보증만 하고 증여자의 채무를 실제로 인수하지 않았다면 

부담부증여에 해당하지 않는다고 해석했습니다.

또 다른 국세청 서면질의 사례에서도 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 실제로 인수한 사실이 입증되어야 

채무를 증여재산가액에서 공제할 수 있다고 설명하고 있습니다.

결국 계약서의 명칭보다 실제 채무승계 여부가 중요하다는 의미입니다.

부담부증여가 항상 절세에 유리한 것은 아닙니다

부담부증여를 고려하는 가장 큰 이유는 증여세 부담을 낮출 가능성이 있기 때문입니다.

하지만 증여세가 감소하는 대신 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

특히 부동산의 취득가액이 낮고 현재 시가가 크게 상승했다면

채무 부분에서 상당한 양도차익이 발생할 수 있으므로 예상보다 양도소득세가 커질 수 있습니다.

반대로 증여자가 해당 부동산의 양도에 대해 비과세 또는 감면 요건을 충족하는지 여부에 따라서도 결과가 달라질 수 있습니다.

부동산의 종류, 취득 시점, 취득가액, 현재 평가액, 보유기간, 주택 수, 채무액, 증여자와 수증자의 관계 등을

종합적으로 확인해야 하는 이유입니다.

부담부증여 전에 반드시 확인해야 할 사항

첫째, 증여재산의 정확한 평가가 필요합니다.

둘째, 수증자가 인수하는 채무가 세법상 객관적으로 인정되는 채무인지 확인해야 합니다.

셋째, 증여 이후에도 수증자가 원금과 이자 등을 실제로 부담할 수 있는지 검토해야 합니다.

넷째, 수증자의 증여세뿐만 아니라 증여자에게 발생하는 양도소득세도 함께 계산해야 합니다.

다섯째, 증여 이후 단기간 내 부동산을 다시 처분할 계획이 있다면 향후 양도소득세까지 검토하는 것이 좋습니다.

결국 부담부증여는 단순히 대출이 있는 부동산을 자녀에게 넘기는 방법이 아니라

증여와 유상양도가 결합된 세무거래로 이해하는 것이 중요합니다.

[ 부담부증여 시 확인해야 할 사항 ]

부담부증여, 실행하기 전에 세금을 비교해 보세요

부담부증여는 부동산 가격이 높거나 대출·임대보증금 등 채무가 있는 경우 활용을 검토할 수 있는 증여 방식입니다.

하지만 증여세만 보고 결정하면 예상하지 못한 양도소득세가 발생할 수 있고, 

채무승계가 객관적으로 입증되지 않으면 당초 예상했던 세금 효과를 인정받지 못할 수도 있습니다.

따라서 일반 증여와 부담부증여 중 어느 방법이 유리한지는 실제 숫자로 비교한 후 결정하는 것이 안전합니다.

세무법인 함께 광진점에서는 부동산 평가액과 취득가액, 채무 현황, 가족관계 등을 종합적으로 검토하여

증여세와 양도소득세를 함께 비교해 드리고 있습니다.

부동산 증여나 부담부증여를 준비하고 계신다면 실행하기 전에

세무법인 함께 광진점 이진배 세무사와 상담하여 예상 세액과 신고 방법을 확인해 보시기 바랍니다.

사업자의 세금 신고와 장부관리가 필요하신 경우에는 기장 세무대리 상담도 함께 받아보실 수 있습니다.