[양도세] 거주주택+자동말소된 장기임대주택 비과세! 매도 순서와 기한 완벽 정리)

오랜 기간 거주한 주택 1채와 자동말소된 임대주택 1채을 모두 매각하는 경우

둘 다 비과세가 가능할지,

가능하다면 비과세를 받기 위해서 반드시 갖추어야 할 요건은 무엇인지 분석해보겠습니다.





의뢰주신 분의 상황은 다음과 같습니다.

1. A 아파트 - 2000.04 매매를 원인으로 취득. 2000.04 ~ 2023.08 까지 약 23년 간 거주

2. B 아파트 - 2019.11 동일세대원으로부터 증여를 원인으로 취득. 약 25년 전 6개월 간 거주 & 매입임대주택 준공공임대(8년) 임대기간 2016.06~2024.06 종료 후 자동말소

이럴 경우 A 아파트를 먼저 팔고 B아파트를 팔면 두 아파트 모두 비과세 적용이 가능한건지 살펴보겠습니다.

1. A아파트와 B아파트 비과세 가능 여부



A아파트는 거주주택 비과세 특례 규정*에 따라 비과세 적용이 가능합니다.

*소득세법 시행령 제155조 제20항 및 제167조의3 제1항 제2호

이는 거주주택(A아파트)과 + 장기임대주택(B아파트)이 있는경우에 장기임대주택은 주택수에서 제외되므로 1세대 1주택의 양도로 인정해주는 특례입니다.

요건은 다음과 같습니다(①~④는 장기임대주택의 요건이고 ⑤는 거주주택 요건입니다).

의뢰인은 위 요건을 충족한 장기임대주택과, 보유기간이 2년 이상이고 그 중 세대전원 거주기간이 2년 이상인 거주주택을 보유하고 있으므로 해당 거주주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세가 가능한 것입니다.

단, B아파트 자동말소일인 24.06 으로부터 5년 이내에 A아파트를 양도할 경우에만 비과세가 가능하니 기간 요건에 주의해야 합니다.

한편, A아파트 매도 후 B아파트를 매도하는 경우에는 소득세법시행령 제 154조 제10항에 따라 '일부 양도차익에 한하여' 비과세가 가능합니다.

즉, 보유기간 전체에서 발생한 소득금액이 비과세 되는 것이 아니고, 직전 거주주택 A아파트를 양도한 날 이후에 발생한 양도소득금액에 대해서만 비과세가 적용되는 것입니다.

그러니 거주주택 팔고 곧바로 임대주택을 팔면 비과세 되는 범위가 거의 없다고 보아야 하겠죠?

따라서 A아파트는 매도 기한에 주의해야 하고 B아파트는 양도소득금액 전부가 비과세 되는건 아니라는 사실이 중요합니다.





양도소득세 중과세율은 다주택자가 '조정대상지역'에 소재하는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% 또는 30%를 가산하는 규정입니다.

26.08 현재 B아파트가 소재하는 지역은 비조정대상 지역에 해당하기 때문에 기본세율이 적용됩니다.

다만 양도하는 시점에 조정대상지역으로 변경이 된다면 기본세율 적용이 불가할 수 있으니 반드시 사전에 확인해야 합니다.

해당 건은 과세대상 양도차익에 대하여 장기보유 특별공제 우대율 50%를 적용받을 수 있는 사례였습니다(조특법 제97조의 3).



B아파트는 동일 세대원으로부터 증여를 받았기 때문에, 1세대 1주택 비과세 판단 시 보유기간 및 거주기간은 통산하는 것입니다.

즉, 같은 세대원으로서 증여자의 보유 및 거주기간과 증여 후 수증인의 보유 및 거주기간을 합쳐서 계산한다는 것입니다.

본 사안에서는 수증자가 증여자와 동일세대로써 6개월을 채웠고, A아파트 매도 후 B아파트 전입 후 1년 6개월을 채우면 2년 이상 거주요건은 충족하는 것입니다.

단, 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역일 경우에만 적용하는 것입니다.

B아파트는 취득당시 조정대상지역이 아니었기 때문에 굳이 2년을 꽉 채워 거주하지 않아도 비과세가 가능한 것입니다.

위와 별도로 조정대상지역에서 주택을 취득하였더라도 거주기간의 제한을 받지 않는 규정이 별도로 존재합니다.

① 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한사실이 확인되는 경우로서 해당 거주자가 계약금 지급일 현재 무주택자인경우(소득령 154조 1항 5호).

② 2019.12.16. 이전에 세무서 + 지자체에 임대주택을 등록하고, 임대료의 연 증가율이 5%이하인경우(소득령 154조 1항 4호 현재는 일몰된 규정으로 2020.02.11. 삭제).

조정대상지역에서 취득하였더라도, 위 2가지 예외에 해당할경우에는 2년이상의 거주기간이 없더라도 1세대1주택 비과세가 가능한것입니다.





개정안 발표전에는, B아파트를 취득한 시점이 18.09.14 이후이고 취득 당시 1주택 이상을 보유한 상태에서 B아파트가 '조정대상지역'에 위치해 있었다면 중과배제 혜택을 받을 수 없었는데요,

올해 8월에 공개된 2026년 세제개편안에 따르면 취득시점에 관계없이 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과배제 혜택을 단계적으로 폐지하는 개정안이 발표되었습니다.

개정안에 따르면 임대의무기간 종료 후 자동말소*된 '조정대상지역에 소재한' 매입임대 아파트는 27.12.31 까지 양도하는 경우에 한해 중과배제를 적용한다고 합니다(28년은 중과세율에 1/2을 가산, 29년부터 중과규정 적용).

*자동말소 유형 - 민간임대주택법에 따른 단기 4년, 아파트 8년(2015.12.29. 이전에 준공공임대주택으로 등록한 아파트는 10년)

본 사안은 B아파트가 소재한 지역은 현재 조정대상지역이 아니고, A아파트를 양도한 후 B아파트를 최종 1주택 상태에서 양도하게 된다면 중과가 적용될 여지는 없습니다.

▶️ A아파트(거주주택) 비과세:

B아파트(장기임대주택) 자동말소일(2024.06)로부터 5년 이내에 A아파트를 먼저 양도하셔야 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

▶️ B아파트(임대주택) 비과세 & 거주요건:

A아파트 매도 후 B아파트를 매도할 경우, A아파트 양도일 이후 발생한 양도차익 분에 대해서만 비과세가 적용됩니다. 또한 B아파트는 취득 당시 비조정대상지역이었으므로 2년 거주 요건을 충족하지 않아도 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.

▶️ B아파트(임대주택) 양도세 중과세 적용 여부:

중과세는 '양도 당시' 조정대상지역 여부로 판단합니다. 현재는 비조정지역이므로 기본세율이 적용되나, 향후 매도 시점의 조정지역 지정 여부 및 세법 개정 사항을 반드시 체크하시기 바랍니다.

임대주택을 보유한 다주택자는 '어느 주택을 먼저 파느냐'와 '자동말소 후 몇 년 이내에 파느냐'에 따라 세금이 크게 달라집니다.

양도 계약서를 쓰시기 전, 반드시 정확한 자산을 바탕으로 세무 상담을 받아보시는 것을 권장드립니다.