부모님 건물, 공짜로 쓰면 증여세가 나올까 — 부동산 무상사용·무상담보 (기준·계산·신고)

📌 목차

1. 부동산 무상사용 — '5년에 1억'이 기준선
2. 무상담보 차입 — '연 1천만원'이 기준선
3. 특수관계가 아니라면 달라지는 점
4. 증여세는 얼마나 나올까 — 사례로 계산
5. 언제까지 신고하나 — 신고기한·세액공제·가산세
6. 실무 체크포인트
7. 자주 묻는 질문

남의 부동산을 공짜로 쓰면 그 무상사용 이익을 사용자가 증여받은 것으로 봅니다(상증법 제37조 제1항). 다만 그 이익이 1억원 미만이면 과세하지 않습니다(같은 항 단서, 시행령 제27조 제4항). 여기서 '이익'은 한 해치가 아니라 5년치를 묶어 계산합니다.

• 1년 이익 = 부동산가액 × 연 2% (시행규칙 제10조 제2항)
• 이를 5년간 연 10% 할인율로 현재가치 환산해 합산 (시행규칙 제10조 제3항)
• 무상사용 기간이 5년을 넘으면, 5년째 다음 날 새로 시작한 것으로 보고 다시 계산(시행령 제27조 제3항)

이 계산식에 1억원 기준을 대입해 역산하면, 대략 시가 약 13억원 이상의 부동산을 5년간 공짜로 쓰는 경우 과세권에 들어옵니다. 반대로 말하면 그보다 작은 부동산은 무상으로 써도 이 조항으로는 과세되지 않는다는 뜻입니다.

부모님 부동산을 담보로 제공받아 내가 돈을 빌리면, 담보를 무상으로 이용한 이익도 증여로 봅니다(상증법 제37조 제2항). 이쪽 기준금액은 1천만원입니다(같은 항 단서, 시행령 제27조 제6항).

• 이익 = 차입금 × 적정이자율 − 실제로 낸 이자 (시행령 제27조 제5항)
• 적정이자율은 연 4.6% (당좌대출이자율 준용, 시행규칙 제10조의5)
• 차입기간은 1년 단위로 보고, 1년을 넘으면 매년 새로 계산

무이자로 담보만 빌려 대출받았다고 가정하면, 연 1천만원 기준을 역산했을 때 차입금이 약 2억 1,700만원(≈ 1천만원 ÷ 4.6%)을 넘으면 과세 대상이 됩니다.

근거: 상증법 제37조, 시행령 제27조 제3~6항, 시행규칙 제10조(연 2%·10% 할인)·제10조의5(적정이자율 4.6%)

지금까지는 가족 등 특수관계를 전제로 한 이야기입니다. 특수관계인이 아닌 사람 사이의 거래라면, '거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우'에 한해서만 이 규정을 적용합니다(상증법 제37조 제3항). 남남끼리 합리적 이유가 있는 무상사용까지 과세하지는 않는다는 뜻입니다.

무상사용이익은 부동산가액이 커질수록 커지고, 5년치 합계가 1억원을 넘는 순간 과세됩니다. 부동산가액별로 무상사용이익(5년)이 기준금액 1억원을 언제 넘는지 비교해 보겠습니다.

표. 시가 20억 원 부동산을 5년간 무상사용한 경우의 증여세 계산

위 계산의 세율은 상속세 및 증여세법 제26조(제56조 준용) 5단계 초과누진세율(10~50%), 공제는 제53조 관계별 공제(성년 자녀는 5,000만원)를 적용했습니다. 기한 내 신고하면 산출세액의 3%를 추가로 공제합니다(제69조 제2항).

이는 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다. 최근 10년 내 같은 사람에게서 받은 증여가 있으면 합산되고(상증법 제47조), 손자녀 등 세대를 건너뛴 증여는 산출세액의 30%(미성년자가 20억원을 초과해 받는 경우 40%)가 할증됩니다(제57조).

증여세는 무상사용 개시일(또는 담보 이용 개시일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다(상증법 제68조). 이 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 빼 줍니다(제69조 제2항).

반대로 기한을 넘겨 신고하지 않으면 무신고가산세 20%(부정행위는 40%), 실제보다 적게 신고하면 과소신고가산세 10%(부정행위는 40%)가 붙고(국세기본법 제47조의2·제47조의3), 납부까지 늦으면 납부지연가산세가 별도로 더해집니다. 다만 상증법상 평가방법(제60조 등)에 따라 평가한 가액으로 과세표준이 정해져 적게 신고된 경우에는 과소신고가산세를 물리지 않습니다(국세기본법 제47조의3 제4항). 시가 판단이 걸리는 이 영역에서 의미 있는 예외입니다.

• 부동산 평가액을 먼저 확정해 무상사용 이익(2%·5년 현가)이 1억을 넘는지 계산한다.
• 무상담보는 차입금×4.6%−실이자가 연 1천만원을 넘는지 확인한다.
• 기준을 넘길 상황이면 '무상 vs 저가임대'의 손익분기를 비교한다.
• 담보·대출의 순서와 명의는 상속·자금출처와 얽히므로 사전에 설계한다.

Q1. 부모님 아파트에 같이 사는 것도 증여세가 나오나요?

아닙니다. 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부속토지는 애초에 무상사용 이익 계산 대상에서 제외됩니다(상증법 제37조 제1항 괄호).

Q2. 시가 몇 억원부터 무상사용에 증여세가 붙나요?

5년치 무상사용이익이 1억원을 넘어야 하는데, 대략 시가 13억원 부근에서 넘습니다(위 그림 2). 그보다 작으면 이 조항으로는 과세되지 않습니다.

Q3. 무상 대신 '싼 임대료'를 받으면 유리한가요?

기준금액을 넘길 상황이라면 적정 임대료의 일부라도 받는 저가임대가 유리한 경우가 있습니다. 손익분기는 부동산가액·기간에 따라 달라지므로 계산이 필요합니다.

Q4. 부모 부동산을 담보로 대출받으면 얼마부터 과세되나요?

무이자로 담보만 이용했다면 담보이용이익(차입금×4.6%)이 연 1천만원을 넘을 때, 즉 차입금 약 2억 1,700만원부터 과세 대상입니다(제37조 제2항).

본 글은 현행 「상속세 및 증여세법」·시행령·시행규칙 및 「국세기본법」을 토대로 작성되었으며, 세법은 개정될 수 있고 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실제 적용은 지수회계법인과 상담을 권합니다.