2022년 5월부터 4년간 적용되던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다. 이제 조정대상지역 주택을 파는 1세대 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항, 시행령 제167조의3·제167조의10). 이 글에서는 중과 요건, 주택 수 계산(분양권·입주권 포함), 중과에서 빠지는 주택, 1주택 특례와의 관계, 세액 비교와 신고기한, 그리고 2026년 세제개편안의 한시 완화 내용을 정리합니다.
✓ 3줄 요약
• 조정대상지역 주택을 파는 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p, 장기보유특별공제 없음 (2026.5.10. 이후 양도분 재시행)
• 주택 수는 전국 주택 + 2021년 이후 취득 분양권·입주권, 수도권·광역시 밖 기준시가 3억 이하 주택 등은 제외
• 등록 장기임대주택·5년 내 상속주택·일반주택 등은 중과 제외, 3주택 이상이면 일시적 2주택 특례도 불가
조건
상세 내용
① 파는 주택이 조정대상지역
양도 당시 지정 여부로 판단
공고 전 계약·계약금 수령분 제외
② 1세대 주택 수 2개 이상
전국 주택 + 입주권·분양권 합산
지방 3억 이하·인구감소지역 등 제외
③ 중과 제외 주택이 아닐 것
장기임대·5년 내 상속주택 등
시행령 제167조의3·제167조의10
기본세율 + 20%p (2주택) · + 30%p (3주택 이상)
장기보유특별공제 적용 안 됨 · 2년 미만 보유는 단기세율과 비교해 큰 세액
2022.5.10.~2026.5.9. 양도분에만 적용되던 유예가 끝나 2026.5.10. 이후 양도분은 다시 중과
(소득세법 제104조 제7항, 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 등)
그림 1. 다주택자 양도세 중과 — 세 가지 요건이 모두 맞으면 기본세율에 20·30%포인트를 더하고 장기보유특별공제를 뺍니다(소득세법 제104조 제7항).
1. 다주택자 양도세 중과 — 무엇이 달라지나
2. 주택 수는 어떻게 세나
3. 중과에서 빠지는 주택
4. 1세대 1주택 특례와 중과는 따로 봅니다
5. 양도소득세는 얼마나 나올까 — 사례로 계산
6. 언제까지 신고하나 — 신고기한·납부·가산세
7. 실무 체크포인트
양도일 현재 파는 주택이 조정대상지역인지 국토교통부 공고로 확인하고, 2026년 5월 9일 이전 계약·계약금 수령 여부를 증빙으로 정리한다(시행령 제167조의3 제1항 제11호·제12호의2).
세대원 전원의 전국 주택·입주권·분양권 목록을 만들고, 기준시가 3억원 이하 지방 주택과 소형 신축·미분양·인구감소지역 주택을 가려낸다(같은 항 제1호·제12호).
등록임대주택은 임대 개시 당시 기준시가, 임대료 5% 상한, 임대기간, 아파트 매입임대의 양도기한(제167조의3 제11항)을 확인한다.
상속주택은 상속개시일부터 5년, 저당권 실행 취득 주택은 3년 안에 팔아야 중과에서 빠진다(제167조의3 제1항 제7호·제8호).
매도 순서에 따라 남는 주택의 세율이 달라지므로 중과 제외 주택을 먼저 팔지, 일반주택을 먼저 팔지 세액을 비교한다.
핵심만 짚겠습니다. 소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때, 1세대 2주택이면 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 1세대 3주택 이상이면 30%포인트를 더한 세율을 적용하고, 주택과 조합원입주권·분양권을 합쳐 2개 또는 3개 이상인 경우도 같게 봅니다(제1호~제4호). 중과 대상 주택에는 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다(제95조 제2항). 보유기간이 2년 미만이면 중과세율로 계산한 세액과 단기 세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)로 계산한 세액 중 큰 금액이 산출세액입니다(제104조 제7항 후단).
이 중과는 시행령에서 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택(보유기간 2년 이상)을 제외하는 방식으로 4년간 유예되어 왔습니다. 현행 시행령은 그 기한을 2026년 5월 9일로 두고, 그날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받았거나 토지거래허가를 신청한 경우에 한해 계약일부터 4개월(일부 지역 6개월) 안에 양도하면 제외하는 경과 규정만 남겨 두었습니다(시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 제167조의4 제3항 제6호의2, 제167조의10 제1항 제12호의2, 제167조의11 제1항 제12호). 그래서 지금 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 원칙적으로 중과를 받습니다. 조정대상지역 지정·해제는 국토교통부 공고로 바뀌므로 양도 당시의 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
중과 여부는 파는 주택이 조정대상지역에 있는지로 보지만, 주택 수는 전국의 주택을 모두 셉니다. 다만 수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시의 군, 읍·면 지역 포함)에 있는 주택으로서 기준시가 합계가 양도 당시 3억원 이하인 주택은 주택 수에 넣지 않고 중과도 하지 않습니다(시행령 제167조의3 제1항 제1호, 제167조의10 제1항 제1호). 2024년 1월 10일 이후 취득한 요건을 갖춘 소형 신축주택(아파트 제외)과 수도권 밖 준공 후 미분양주택, 2026년 1월 1일 이후 취득한 인구감소지역·인구감소관심지역 주택(기준시가 4억원, 수도권 밖 인구감소지역은 9억원 이하 등)도 주택 수에서 제외됩니다(같은 항 제12호).
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권과 조합원입주권은 주택 수에 포함됩니다(제104조 제7항 제2호·제4호, 시행령 제167조의4 제2항). 대법원은 분양권을 청약당첨일이 아니라 분양계약일부터 보유한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 분양권은 공급계약을 통해 얻는 지위이고, 당첨만으로는 계약을 포기할 수도 있어 확정된 지위가 아니라는 이유입니다(대법원 2026. 3. 12. 선고 2024두54560 판결, 구 소득세법 제104조 제7항 제4호 사건). 종전주택 양도일이 분양계약일보다 앞서면 그 분양권은 세지 않는다는 뜻입니다.
시행령 제167조의3 제1항(3주택 이상)과 제167조의10 제1항(2주택)은 중과하지 않는 주택을 열거합니다. 주요 항목은 다음과 같습니다.
등록 장기임대주택: 임대 개시 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 임대료 증가율 5% 이하 등 요건을 갖춰 5년·10년 이상 임대한 주택. 아파트 매입임대주택은 시행령 제167조의3 제11항이 정한 기한(원칙 2027년 12월 31일, 임대의무기간 종료·조정대상지역 신규 지정·정비사업 이전고시가 늦으면 그날부터 1년)까지 양도하는 경우에만 제외됩니다.
상속받은 주택으로 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택(제7호), 저당권 실행이나 채권 변제로 취득해 3년이 지나지 않은 주택(제8호), 10년 이상 종업원에게 무상 제공한 장기사원용주택(제4호), 5년 이상 어린이집으로 쓴 주택(제8호의2)
일반주택: 위 제외 주택을 빼고 1개의 주택만 남는 경우 그 주택(제10호)
조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 주택(제11호)
2주택의 경우 취학·근무·질병 등 부득이한 사유로 다른 시·군에 취득한 기준시가 3억원 이하 주택(1년 이상 거주, 사유 해소 후 3년 이내), 소송 중이거나 소송으로 취득해 3년이 지나지 않은 주택, 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택(정비구역 제외)(제167조의10 제1항 제3호·제7호·제9호)
일시적 2주택 등 시행령 제155조나 조세특례제한법에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택으로서 비과세 요건을 갖춘 주택(제167조의3 제1항 제13호)
일시적 2주택 특례(시행령 제155조 제1항)와 거주주택 특례(같은 조 제20항)는 양도 당시 1세대가 2주택만 보유한 경우를 전제로 하므로, 3주택 이상을 보유하면 두 특례를 겹쳐 쓸 수 없고 중과세율 적용을 피할 특별한 사정도 없다고 본 판결이 있습니다(서울고등법원 2025. 10. 16. 선고 2024누69953 판결, 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025두35564 심리불속행 상고기각으로 확정, 구 소득세법 시행령 사건). 또 조정대상지역 3주택 보유자가 양도한 주택이 2009~2012년 취득 자산에 대한 세율 특례(법률 제9270호 부칙 제14조)를 받더라도, 중과 대상 주택인 이상 제95조 제2항에 따라 장기보유특별공제는 받을 수 없다고 판단한 판결도 있습니다(서울고등법원 2026. 1. 23. 선고 2025누8239 판결, 대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30408 심리불속행 상고기각으로 확정). 세율 특례와 공제 배제는 별개라는 뜻입니다.
판단이 필요합니다: 같은 3주택이라도 지방 저가주택·상속주택·등록임대주택이 섞여 있으면 중과 대상 여부와 주택 수가 달라지고, 어느 주택을 먼저 파느냐에 따라 뒤에 파는 주택의 세율이 바뀝니다. 중과세율 적용 여부는 양도일 현재 주택 수와 조정대상지역 지정 상태, 2026년 5월 9일 이전 계약 여부로 가려지므로 매도 순서와 시점을 정하기 전에 세대 전체의 주택 목록을 놓고 검토받기를 권합니다.
서울의 아파트를 10년 보유한 사람이 양도차익 3억원에 팔았을 때, 1세대 1주택(12억원 이하가 아니어서 과세된다고 가정)·2주택·3주택인 경우로 나누어 계산해 보겠습니다. 비과세·감면은 없는 것으로 봅니다.
그림 2. 다주택자 양도세 중과 — 같은 양도차익 3억원이라도 2주택·3주택 중과면 세액이 두 배 이상이 됩니다(장기보유특별공제 배제 + 가산세율).
표. 양도차익 3억원·10년 보유 주택의 일반 과세와 중과 비교 (지방소득세 10% 별도)
위 계산은 소득세법 제55조 제1항의 기본세율에 제104조 제7항의 20%·30%포인트를 더하고, 중과 대상 주택은 제95조 제2항에 따라 장기보유특별공제를 적용하지 않았습니다. 기본공제는 제103조 제1항 제1호의 250만원입니다. 개인지방소득세(지방세법 제103조의3)는 별도입니다.
이는 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다. 양도일 현재 조정대상지역 지정 여부, 세대의 주택 수, 중과 제외 주택 해당 여부에 따라 결과가 달라지며, 2년 미만 보유라면 단기 세율과 비교해 큰 세액이 적용됩니다.
주택 양도분의 신고기한은 양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(소득세법 제105조 제1항). 이 예정신고를 마쳤다면 주택에 대한 이듬해 5월 확정신고는 원칙적으로 하지 않아도 되고, 누진세율 자산을 한 해에 둘 이상 양도해 합산 세액이 달라지는 경우에만 확정신고가 다시 필요합니다(제110조 제4항, 시행령 제173조 제5항).
주택 신고를 빠뜨리면 국세기본법 제47조의2의 무신고가산세 20%(부정행위는 40%), 모자라게 신고하면 제47조의3의 과소신고가산세 10%(부정행위는 40%)가 붙으며, 주택 세액을 늦게 낸 날마다 1일 10만분의 22(연 8.03%)의 납부지연가산세가 쌓입니다(제47조의4, 시행령 제27조의4 제1항). 중과 제외 주택에 해당한다고 주장하려면 예정신고 때 임대사업자 등록·상속 사실 같은 증빙을 함께 갖춰 두어야 합니다.
주택에 대한 개인지방소득세 신고는 양도소득세 신고기한보다 2개월 늦은 날이 기한이며 지방자치단체에 별도로 합니다(지방세법 제103조의5 제1항, 제103조의7 제1항). 주택 양도소득세의 10분의 1 수준이 지방소득세로 더 붙고(같은 법 제103조의3), 홈택스 전자신고 시 주택 예정신고 1건당 2만원이 공제됩니다(조세특례제한법 제104조의8 제1항, 같은 법 시행령 제104조의5 제2항 제2호).
⚠ 여기서 많이 틀립니다
“중과 유예가 계속 연장되고 있다” — 현행 시행령은 2026년 5월 9일까지 양도분(그날까지 계약·토지거래허가 신청분의 경과 규정 포함)만 제외합니다(시행령 제167조의3 제1항 제12호의2). 그 뒤 양도분은 원칙적으로 중과 대상입니다. 2026 세제개편안의 완화는 정부안이고 2027년 양도분부터입니다.
“지방 주택은 주택 수에 안 들어간다” — 수도권·광역시·특별자치시 밖 주택 중 양도 당시 기준시가 합계 3억원 이하인 주택만 제외됩니다(시행령 제167조의3 제1항 제1호). 3억원을 넘는 지방 주택은 주택 수에 들어갑니다.
“분양권은 청약에 당첨된 날부터 주택 수에 들어간다” — 대법원은 분양권을 분양계약일부터 보유한 것으로 보았습니다(대법원 2026. 3. 12. 선고 2024두54560 판결). 당첨일과 계약일 사이에 종전주택을 팔면 그 분양권은 세지 않습니다.
“2009~2012년에 산 집은 중과도 공제도 피한다” — 그 기간 취득 자산은 세율 특례만 받을 뿐, 중과 대상 주택이면 장기보유특별공제는 배제된다고 본 판결이 있습니다(서울고등법원 2026. 1. 23. 선고 2025누8239 판결, 대법원 심리불속행 확정).
📌 2026 세제개편안 안내
정부안 · 국회 통과 전 · 현행 법령이 아닙니다
항목
현행
개편안
적용시기
다주택자 중과세율 한시 완화
조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p (제104조 제7항)
2027년 양도분 +5%p(2주택)·+10%p(3주택 이상), 2028년 양도분 +10%p·+15%p — 보유기간 2년 이상에 한정
'27.1.1. 이후 양도분부터. 중과된 '26년 양도분도 '27.1.1. 이후 예정·확정신고 시 완화율 적용(특례)
정부안은 2027~2028년 2년간만 가산세율을 낮추는 내용이고, 장기보유특별공제 배제는 그대로입니다. 국회 통과 전이므로 지금 양도하는 주택은 본문의 현행 중과세율(+20%p·+30%p)로 계산해야 합니다.
재정경제부 2026년 세제개편안(2026.8.3. 발표) 요약 기준이며, 국회 심의 과정에서 달라질 수 있고 통과되기 전까지 효력이 없습니다. 이 글의 본문과 계산은 모두 현행 법령 기준입니다. 시점 판단은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 지수회계법인과 상담을 권합니다.
Q1. 2주택자가 비조정대상지역 주택을 팔면 다주택자 양도세 중과를 받나요?
아닙니다. 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에만 적용됩니다(제104조 제7항). 다만 주택 수를 셀 때는 비조정대상지역 주택도 포함됩니다.
Q2. 10년 넘게 보유한 집도 중과되면 장기보유특별공제를 못 받나요?
그렇습니다. 제95조 제2항은 제104조 제7항 각 호의 자산을 공제 대상에서 제외합니다. 중과 대상이면 보유기간이 길어도 공제가 없습니다.
Q3. 아파트 매입임대주택은 언제까지 팔아야 중과에서 빠지나요?
2020년 7월 10일 이전 등록한 아파트 매입임대주택은 시행령 제167조의3 제11항이 정한 기한(원칙 2027년 12월 31일, 임대의무기간 종료일 등이 늦으면 그날부터 1년)까지 양도해야 중과 제외 장기임대주택으로 봅니다.
Q4. 상속받은 집이 있어 2주택인데 다른 집을 팔면요?
상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 중과 제외 주택이고(제167조의3 제1항 제7호), 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 보유한 상태에서 일반주택을 팔면 1세대 1주택으로 보는 특례(시행령 제155조 제2항)가 적용될 수 있습니다. 상속주택 편을 참고하세요.
