상속 취득세 2.8%, 사망일 6개월 — 상속 부동산 취득세·등기 순서

📌 목차

1. 상속 취득세 — 누가, 언제, 얼마나
2. 세율 — 2.8%에 두 가지 부가세가 붙는다
3. 1가구 1주택 상속 특례 — 0.8%
4. 등기와 재분할 — 여기서 증여세가 생긴다
5. 상속세는 얼마나 나올까 — 사례로 계산
6. 언제까지 신고하나 — 신고기한·납부·가산세
7. 실무 체크포인트
8. 자주 묻는 질문

핵심만 짚겠습니다. 부동산을 상속받으면 상속인 각자가 자기 지분에 해당하는 부동산을 취득한 것으로 보아 취득세 납세의무를 집니다(지방세법 제7조 제1항·제7항). 신고·납부 기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다(제20조 제1항). 이 기한 안에 등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 먼저 신고·납부해야 합니다(제20조 제4항). 과세표준은 매매처럼 실제 거래가액이 아니라 시가표준액(공동주택가격·개별주택가격·개별공시지가)입니다(제10조의2 제2항 제1호, 제4조). 상속세는 시가로 평가하고 취득세는 시가표준액으로 계산하므로 같은 아파트라도 두 세금의 기준 금액이 다릅니다.

상속 취득의 표준세율은 농지 2.3%, 그 밖의 부동산 2.8%입니다(제11조 제1항 제1호). 여기에 지방교육세가 취득세율에서 2%를 뺀 세율로 계산한 금액의 20%만큼 붙고(제151조 제1항 제1호, 아파트는 0.16%), 농어촌특별세가 표준세율을 2%로 적용한 취득세액의 10%(0.2%)만큼 붙습니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호). 그래서 아파트·상가·토지는 합계 3.16%, 농지는 2.56%입니다. 매매 취득(주택 1~3%, 그 외 4%)보다 낮지만 상속세와 별도로 내야 하는 돈입니다.

상속으로 취득하는 주택이 1가구 1주택에 해당하면 표준세율에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%만 적용합니다(제15조 제1항 제2호 가목). 1가구는 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 구성된 가구이고, 배우자와 미혼인 30세 미만 직계비속은 주민등록이 달라도 같은 가구로 봅니다(시행령 제29조 제1항). 그 가구가 국내에 상속주택 1개만 소유해야 하며, 공동으로 상속받으면 지분이 가장 큰 상속인(같으면 거주자, 그다음 최연장자)을 소유자로 봅니다(같은 조 제2항·제3항). 이 특례 취득에는 농어촌특별세가 비과세되어(농어촌특별세법 제4조 제10호의4) 지방교육세 0.16%만 더한 0.96%가 됩니다. 자경농민이 상속받는 감면 대상 농지도 같은 특례세율입니다(지방세법 제15조 제1항 제2호 나목).

상속등기 자체에는 법정 기한이 없습니다. 부동산등기특별조치법 제2조의 60일 등기 의무는 매매 같은 ‘계약’으로 소유권을 넘기는 경우에 적용되기 때문입니다. 그러나 취득세는 등기와 관계없이 6개월 안에 내야 하고, 등기를 하려면 그 전에 납부해야 합니다. 협의분할이 끝나지 않았으면 법정상속분으로 신고·등기한 뒤 나중에 다시 나눌 수 있지만, 등기로 상속분이 확정된 뒤 협의로 재분할해 특정 상속인의 지분이 늘어나면 그 초과분은 증여로 취득한 것으로 봅니다(제7조 제13항). 다만 취득세 신고기한(6개월) 안에 재분할과 등기를 모두 마치거나, 상속회복청구 확정판결로 바뀐 경우는 제외됩니다(같은 항 단서). 법원은 피상속인이 생전에 신탁회사에 소유권을 넘긴 아파트에 대해, 사후수익자로 지정된 상속인은 아파트의 소유권이전등기청구권조차 취득하지 않았으므로 상속으로 취득한 것으로 볼 수 없다며 취득세 부과를 취소했습니다(서울행정법원 2024. 10. 25. 선고 2023구단62970 판결, 상급심 결과는 확인하지 못했습니다). 신고를 빠뜨리면 무신고가산세 20%, 적게 내면 과소신고가산세 10%, 늦게 내면 1일 10만분의 22의 납부지연가산세가 붙습니다(지방세기본법 제53조~제55조, 시행령 제34조).

공시가격 6억원인 아파트와 개별공시지가 5억원인 농지를 상속받는다고 가정합니다. 아파트는 일반 상속인 경우와 무주택 가구가 상속받아 1가구 1주택 특례를 받는 경우를, 농지는 일반 상속을 비교합니다(지방세특례제한법 감면은 없음).

표. 공시가격 6억원 아파트·공시지가 5억원 농지의 상속 취득세 (지방세법 제11조·제15조·제151조, 농어촌특별세법 제5조)

위 계산은 지방세법 제10조의2 제2항 제1호의 시가표준액, 제11조 제1항 제1호의 세율(농지 2.3%, 그 외 2.8%), 제15조 제1항 제2호의 1가구 1주택 특례(−2%), 제151조 제1항 제1호의 지방교육세, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호의 농어촌특별세와 제4조 제10호의4의 비과세를 적용했습니다.

이는 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다. 국민주택규모 이하 서민주택은 농어촌특별세가 비과세될 수 있고(농어촌특별세법 제4조 제11호), 고급주택·별장은 중과됩니다. 등기 때 국민주택채권 매입과 등기 비용은 별도입니다.

상속 부동산에 대한 상속세 신고기한은 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국 주소는 9개월)이고, 신고서는 피상속인 주소지 세무서에 냅니다(상속세 및 증여세법 제67조 제1항·제4항, 제6조 제1항). 상속 부동산 신고를 기한 안에 하면 산출세액의 3%를 공제받고(제69조 제1항), 1,000만원을 넘는 세액은 2개월 안에 분납할 수 있습니다(제70조 제2항).

상속 부동산을 신고하지 않으면 국세기본법 제47조의2의 무신고가산세 20%(부정행위는 40%), 모자라게 신고하면 제47조의3의 과소신고가산세 10%(부정행위는 40%)가 붙으며, 1일 10만분의 22(연 8.03%)의 납부지연가산세가 쌓입니다(제47조의4, 시행령 제27조의4 제1항). 상속 부동산 평가액의 차이나 공제 착오로 생긴 과소신고에는 과소신고가산세가 없습니다(제47조의3 제4항 제1호). 취득세는 이와 별도로 같은 6개월 안에 부동산 소재지 시·군·구청에 신고·납부하고, 등기 접수 전에 먼저 내야 합니다(지방세법 제20조 제1항·제4항).

신고 후 세무서의 법정결정기한은 신고기한부터 9개월입니다(제76조 제3항, 시행령 제78조 제1항 제1호). 이 기간에 상속 부동산 신고 내용의 검증이 이루어집니다.

• 상속 부동산의 공시가격·공시지가로 시가표준액을 확인하고, 상속세 평가액(시가)과 따로 계산한다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호, 제4조).
• 상속인별 주택 보유 현황과 주민등록 세대를 확인해 1가구 1주택 특례 대상자가 누구인지 정하고, 공동상속이면 최대지분자를 누구로 할지 분할 협의에 반영한다(제15조 제1항 제2호, 시행령 제29조).
• 사망일이 속한 달 말일부터 6개월 안에 취득세 신고·납부를 마치고, 등기는 납부 뒤에 접수한다(제20조 제1항·제4항).
• 협의분할이 늦어지면 법정상속분으로 신고·등기하되, 재분할은 6개월 안에 등기까지 마쳐 증여 취득으로 보지 않도록 한다(제7조 제13항).
• 농지는 2.3% 세율과 지방세특례제한법 감면 대상 여부를, 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세 비과세 여부를 확인한다(제11조 제1항 제1호, 농어촌특별세법 제4조).

8. 자주 묻는 질문

Q1. 상속 취득세는 언제까지 내나요?

상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다(지방세법 제20조 제1항). 등기하려면 접수 전에 먼저 내야 합니다(제4항).

Q2. 공시가격 6억원 아파트의 취득세는 얼마인가요?

일반 상속이면 취득세 2.8%에 지방교육세 0.16%, 농어촌특별세 0.2%를 더한 3.16%로 1,896만원이고, 무주택 가구의 1가구 1주택이면 0.96%로 576만원입니다(제11조, 제15조, 제151조).

Q3. 상속등기를 미루면 불이익이 있나요?

등기 자체에는 기한이 없지만 취득세는 6개월 안에 내야 하고, 등기 없이 두면 처분·담보가 불가능하며 나중에 재분할하면 증여 취득 문제가 생길 수 있습니다(제7조 제13항).

Q4. 신탁에 맡긴 부동산을 상속하면 취득세를 내나요?

법원은 신탁회사에 소유권이 이전된 아파트의 사후수익자는 소유권이전등기청구권을 취득한 것이 아니어서 상속 취득으로 볼 수 없다고 보았습니다(서울행정법원 2024. 10. 25. 선고 2023구단62970 판결). 신탁 구조에 따라 결론이 달라지므로 개별 검토가 필요합니다.

본 글은 현행 「상속세 및 증여세법」·시행령·시행규칙, 「지방세법」, 「국세기본법」 및 「조세특례제한법」을 토대로 작성되었으며, 세법은 개정될 수 있고 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실제 적용은 지수회계법인과 상담을 권합니다.