양도소득세신고대행-양도소득세

양도세 계산 방법, 양도차익부터 세율까지 — 필요경비가 세금을 가릅니다

손시영 회계사

26.10.21 17:35

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6. 언제까지 신고하나 — 신고기한·납부·가산세

핵심만 짚겠습니다. 양도소득세는 양도가액 − 필요경비 = 양도차익(소득세법 제100조), 양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액(제95조 제1항), 양도소득금액 − 기본공제 250만원 = 과세표준(제103조), 과세표준 × 세율 = 산출세액(제104조)의 네 단계로 계산하고, 여기에 감면·세액공제를 뺀 뒤 개인지방소득세 10분의 1(지방세법 제103조의3)이 따로 붙습니다. 세율은 토지·건물·부동산 권리·기타자산이면 제55조 제1항의 기본세율(6~45%, 8단계)이 원칙이고, 보유 1년 미만 50%(주택·입주권·분양권 70%), 1년 이상 2년 미만 40%(주택 등 60%), 분양권 60%, 미등기 70%, 비사업용 토지 +10%포인트, 조정대상지역 다주택 +20·30%포인트가 예외입니다(제104조 제1항·제7항). 한 자산에 둘 이상의 세율이 걸리면 큰 세액을 택합니다(제104조 제1항 후단).

양도가액은 양도 당시 양도자와 양수자가 실제 거래한 가액입니다(제96조 제1항). 특수관계가 없는 사람에게 시가보다 비싸게 팔아 상증법 제35조에 따라 증여재산가액으로 과세된 금액이 있으면 그만큼을 양도가액에서 뺍니다(제96조 제3항 제2호 가목). 취득가액도 실지거래가액이 원칙이고, 확인할 수 없을 때만 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액을 차례로 적용합니다(제97조 제1항 제1호, 시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제3항). 환산취득가액은 양도가액에 취득 당시 기준시가를 양도 당시 기준시가로 나눈 비율을 곱한 금액입니다(시행령 제176조의2 제2항). 환산취득가액을 쓰면 실제 지출한 자본적지출·양도비 대신 취득 당시 기준시가의 3%(토지·건물)를 필요경비로 더합니다(제97조 제2항 제2호, 시행령 제163조 제6항). 건물을 신축·증축하고 5년 안에 팔면서 감정가액이나 환산취득가액을 쓰면 그 건물분 가액의 5%가 가산세로 붙습니다(제114조의2).

상속·증여로 취득한 자산은 상속개시일·증여일 현재 상증법 제60조~제66조로 평가한 가액(세무서장이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액)이 취득가액입니다(시행령 제163조 제9항). 전 소유자의 양도가액이 경정되거나 비과세된 거래를 실제보다 높게 확인한 경우가 아니라면, 취득 당시 실거래가 신고로 확인한 가액을 실지거래가액으로 봅니다(제97조 제7항).

취득가액을 둘러싼 다툼에서 법원은 납세자가 제출한 매매계약서가 거짓이라는 점의 증명책임은 과세관청에 있고, 위조되거나 사후에 작성된 것이라는 증명을 하지 못하면 계약서상 취득가액을 실지거래가액으로 인정해야 한다고 판단했습니다(대구고등법원 2025. 12. 19. 선고 2025누10085 판결, 대법원 2026. 4. 2. 선고 2026두30225 심리불속행 상고기각으로 확정). 또 매매계약서상 59억원 중 1억원이 부가가치세로 납부된 사안에서 취득 실지거래가액을 58억원으로 인정하고 환산취득가액 적용을 배척한 판결도 있습니다(서울고등법원 2025. 12. 12. 선고 2025누7255 판결, 상급심 결과는 확인하지 못했습니다).

3년 이상 보유한 토지·건물과 조합원입주권(조합원에게서 산 것 제외)은 양도차익의 연 2%씩, 15년 이상 30%까지 공제합니다(제95조 제2항 표1). 보유 3년 이상·거주 2년 이상인 1세대 1주택은 보유·거주 각 연 4%, 합쳐 최대 80%입니다(표2, 시행령 제159조의4). 미등기양도자산과 중과 대상 주택은 공제가 없고(제95조 제2항), 국외자산도 제외됩니다(제118조의8 단서). 기본공제는 부동산·주식·파생상품·신탁수익권 그룹별로 연 250만원이며, 감면소득이 있으면 감면 외 소득에서 먼저, 같은 해 먼저 양도한 자산부터 공제합니다(제103조). 같은 해 둘 이상의 자산을 팔면 과세표준 합계에 기본세율을 적용한 세액과 자산별 세액 합계 중 큰 금액이 산출세액입니다(제104조 제5항).

아파트를 5억원에 사서 5년 보유한 뒤 9억원에 판 경우를 가정합니다(1세대 1주택 비과세는 안 되는 2주택자, 비조정대상지역이어서 중과 없음). 취득세 등 취득 부대비용 2,000만원, 발코니 확장 등 자본적지출 1,500만원, 중개수수료 500만원의 증빙이 있습니다.

위 계산은 소득세법 제97조의 필요경비(시행령 제163조 제1항·제3항·제5항), 제95조 제2항 표1의 5년 보유 10%, 제103조의 기본공제 250만원, 제55조 제1항 기본세율(3억원 초과 5억원 이하 구간 9,406만원 + 초과액의 40%), 지방세법 제103조의3의 개인지방소득세를 적용했습니다.

부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고와 납부를 마쳐야 합니다(소득세법 제105조 제1항, 제106조). 부동산 양도분을 예정신고했으면 다음 해 5월 확정신고는 생략할 수 있지만, 같은 해에 누진세율이 적용되는 자산을 두 번 이상 양도해 합산하면 세액이 달라지는 경우 등에는 5월 1일부터 31일까지 확정신고를 해야 합니다(제110조 제4항 단서, 시행령 제173조 제5항).

부동산 양도분의 신고 기한을 넘기면 무신고가산세 20%(부정행위 40%), 적게 신고하면 과소신고가산세 10%(부정행위 40%)가 붙고(국세기본법 제47조의2·제47조의3), 납부가 늦은 날수만큼 1일 10만분의 22의 납부지연가산세가 더해집니다(제47조의4, 같은 법 시행령 제27조의4 제1항). 예정신고서에는 매매계약서 사본과 자본적지출·양도비 명세서를 붙이므로(시행령 제169조 제1항 제1호), 계산에 넣은 경비마다 증빙을 대응시켜 둡니다.

부동산 양도분의 개인지방소득세는 양도소득세 신고기한에 2개월을 더한 날까지 주소지 지방자치단체에 따로 신고·납부합니다(지방세법 제103조의5 제1항, 제103조의7 제1항). 세율은 소득세율의 10분의 1 수준이어서(같은 법 제103조의3) 부동산 양도소득세의 약 10%가 더 붙는 셈이고, 홈택스로 직접 전자신고하면 예정신고 1건당 2만원을 세액에서 뺍니다(조세특례제한법 제104조의8 제1항, 같은 법 시행령 제104조의5 제2항 제2호).

필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등 세 가지입니다(제97조 제1항). 자본적지출은 용도변경·개량·이용편의를 위한 지출(노후로 재건축한 경우 철거비 포함), 소유권 확보를 위한 소송·화해비용, 개발부담금·재건축부담금 등이고, 양도비는 증권거래세, 신고서 작성비, 계약서 작성비, 공증·인지·소개비, 명도비용, 국민주택채권 매각차손 등입니다. 두 가지 모두 세금계산서·현금영수증 등 증명서류를 받아 보관하거나 금융거래로 실제 지출이 확인되는 경우에만 인정됩니다(시행령 제163조 제3항·제5항). 사업소득 계산에서 감가상각비로 필요경비에 넣은 금액은 취득가액에서 뺍니다(제97조 제3항).

• 취득 당시 계약서·잔금 이체 내역·취득세 영수증으로 취득가액을 세우고, 계약서가 없으면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 중 적용 순서와 유불리를 비교한다(제97조 제1항 제1호, 시행령 제176조의2).
• 자본적지출(확장·리모델링·소송비용)과 양도비(중개수수료·신고서 작성비·명도비)의 적격증빙 또는 금융거래 기록을 항목별로 모은다(시행령 제163조 제3항·제5항).
• 임대 등 사업에 썼던 건물은 사업소득 신고 때 반영한 감가상각비를 취득가액에서 빼야 한다(제97조 제3항).
• 보유기간(취득일~양도일)을 확인해 장기보유특별공제율을 계산하고, 1세대 1주택이면 거주 2년 충족 여부로 표2 적용 가능성을 본다(제95조 제2항·제4항).
• 신축·증축 후 5년 안에 팔면서 환산취득가액을 쓰면 건물분 5% 가산세가 붙으므로 감정평가와 비교한다(제114조의2).

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8. 자주 묻는 질문

Q1. 양도세 계산에서 취득세와 중개수수료도 빼나요?

취득세·등록면허세 등 취득 부대비용은 취득가액에 포함되고(시행령 제163조 제1항), 양도할 때 낸 중개수수료는 양도비로 필요경비에 들어갑니다(같은 조 제5항 제1호 다목). 증빙은 필수입니다.

Q2. 20년 전에 산 땅이라 계약서가 없습니다. 어떻게 계산하나요?

실지거래가액을 확인할 수 없으면 양도일·취득일 전후 3개월 내 매매사례가액, 둘 이상의 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용합니다(시행령 제176조의2 제3항). 환산취득가액을 쓰면 실제 경비 대신 취득 당시 기준시가의 3%를 필요경비로 더합니다(시행령 제163조 제6항).

Q3. 세무서가 계약서상 취득가액을 믿지 않으면요?

계약서가 거짓이라는 증명책임은 과세관청에 있고, 위조나 사후 작성을 증명하지 못하면 계약서상 가액을 인정해야 한다는 판결이 있습니다(대구고등법원 2025. 12. 19. 선고 2025누10085 판결, 대법원 심리불속행 확정). 다만 금융거래 내역과 맞지 않는 계약서는 다툼의 대상이 됩니다.

Q4. 같은 해 두 건을 팔면 세율은 어떻게 적용되나요?

과세표준 합계에 기본세율을 적용한 세액과 자산별로 계산한 세액의 합계 중 큰 금액이 산출세액입니다(제104조 제5항). 두 번째 예정신고 때 합산하거나 다음 해 5월 확정신고로 정산합니다(제107조 제2항, 제110조 제4항).

본 글은 현행 「소득세법」·시행령·시행규칙, 「조세특례제한법」, 「지방세법」 및 「국세기본법」을 토대로 작성되었으며, 세법은 개정될 수 있고 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실제 적용은 지수회계법인과 상담을 권합니다.