아파트 상속세 평가, 시가·유사매매·감정가·공시가격 — 평가 순서

📌 목차

1. 아파트 상속세 평가 — 시가가 원칙이다
2. 아파트는 유사매매사례가액이 먼저 걸린다
3. 감정평가 — 납세자도 세무서도 쓸 수 있다
4. 낮게 평가하면 끝이 아니다 — 양도소득세로 돌아온다
5. 상속세는 얼마나 나올까 — 사례로 계산
6. 언제까지 신고하나 — 신고기한·납부·가산세
7. 실무 체크포인트
8. 자주 묻는 질문

핵심만 짚겠습니다. 상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항). 시가는 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래될 때 성립하는 가액으로, 사망일 전후 6개월 안에 그 재산의 매매·감정·수용·경매·공매가 있으면 그 가액을 시가로 봅니다(제60조 제2항, 시행령 제49조 제1항). 매매는 계약일, 감정은 가격산정기준일과 평가서 작성일, 수용·경매·공매는 가액이 결정된 날을 기준으로 6개월 안인지 판단하고, 시가로 볼 가액이 둘 이상이면 사망일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다(같은 조 제2항). 시가를 산정하기 어려울 때에만 공시가격 같은 보충적 평가로 내려갑니다(제60조 제3항, 제61조). 저당권·전세권이 설정된 재산은 담보된 채권액과 시가 중 큰 금액입니다(제66조).

그 집 자체의 거래가 없어도 면적·위치·용도·종목·기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 매매가액이 있으면 시가로 봅니다(시행령 제49조 제4항). 공동주택은 ① 같은 공동주택단지 안에 있고, ② 전용면적 차이가 5% 이내이며, ③ 공시가격 차이가 5% 이내인 주택의 거래가액이 해당하고, 여러 개면 공시가격 차이가 가장 작은 주택의 가액을 씁니다(시행규칙 제15조 제3항 제1호). 신고한 경우에는 사망일 전 6개월부터 신고일까지의 거래만 봅니다(시행령 제49조 제4항 괄호). 그래서 같은 단지·같은 평형의 거래가 흔한 아파트는 사실상 시세로 평가되고, 공시가격으로 신고했다가 세무서가 매매사례가액으로 경정하는 일이 생깁니다. 다만 평가 방법 차이로 적게 신고한 부분에는 과소신고가산세가 붙지 않습니다(국세기본법 제47조의3 제4항 제1호).

감정가액은 감정평가법인등 두 곳의 평균이고, 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳이면 됩니다(제60조 제5항, 시행령 제49조 제1항 제2호·제6항). 감정가액이 보충적 평가액과 시가의 90% 중 작은 금액에 못 미치면 세무서가 다른 기관에 재감정을 의뢰할 수 있고, 납세자 감정이 재감정가액의 80%에 못 미치면 그 감정기관은 최대 1년간 시가불인정 기관으로 지정됩니다(시행령 제49조 제7항·제8항). 상속세 납부 목적의 감정 수수료는 500만원까지 과세표준에서 공제됩니다(제25조 제1항 제2호, 시행령 제20조의3). 반대로 세무서도 평가기간을 벗어난 사망 전 2년 이내나 평가기간 뒤 법정결정기한(신고기한부터 9개월)까지의 매매·감정 가액을 평가심의위원회를 거쳐 시가로 쓸 수 있습니다(시행령 제49조 제1항 단서). 법원은 과세관청이 이 규정에 따라 새로 감정을 의뢰해 얻은 감정가액도 객관적·합리적으로 평가된 것이면 시가로 인정된다고 보았고(서울고등법원 2024. 9. 6. 선고 2024누34520 판결, 상고심 결과는 확인하지 못했습니다), 기존 감정가액이 없어도 세무서가 감정을 의뢰할 수 있다고 보았습니다(서울행정법원 2024. 12. 13. 선고 2023구합78408 판결, 상급심 결과는 확인하지 못했습니다). 반면 과세관청이 상속개시일이 아닌 임의의 날을 가격산정기준일로 정해 받은 감정가액은 가격변동의 특별한 사정이 없다는 증명이 없으면 시가로 보기 어렵다는 판결도 있습니다(서울고등법원 2024. 8. 20. 선고 2023누42333 판결, 상고심 결과는 확인하지 못했습니다).

상속받은 부동산을 나중에 팔 때 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액(세무서장이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액)입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 공시가격으로 낮게 평가해 상속세를 줄이면 그만큼 양도차익이 커져 양도소득세가 늘어나고, 상속공제 범위 안이어서 상속세가 없는 경우라면 감정평가로 가액을 높여 두는 것이 양도소득세에 유리합니다. 상속 뒤 상속인이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰 파는지, 다주택 상태에서 파는지에 따라 유불리가 다릅니다.

배우자 없이 자녀 1명이 아파트 한 채를 단독 상속한다고 가정합니다(일괄공제 5억원). 공시가격 6억원으로 평가한 경우, 감정평가 8억5,000만원(수수료 500만원 공제)으로 평가한 경우, 유사매매사례가액 9억원으로 평가한 경우의 상속세와, 5년 뒤 12억원에 양도할 때(2주택 상태로 과세, 장기보유특별공제 10%)의 양도소득세를 비교합니다.

표. 아파트 평가액별 상속세와 5년 뒤 양도소득세 비교 (지방소득세 별도)

상속세는 상속세 및 증여세법 제21조(일괄공제 5억원), 제25조 제1항 제2호(감정평가 수수료 500만원), 제26조(세율), 제69조(3% 공제)를, 양도소득세는 소득세법 시행령 제163조 제9항의 취득가액, 제95조 제2항 표1(5년 10%), 제103조의 기본공제, 제55조 제1항의 기본세율을 적용했습니다.

이는 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다. 상속인이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도하면 양도소득세 비교가 달라지고, 같은 단지의 거래가 있으면 공시가격 신고는 유사매매사례가액으로 경정될 수 있습니다.

아파트 상속에 대한 상속세 신고기한은 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국 주소는 9개월)이고, 신고서는 피상속인 주소지 세무서에 냅니다(상속세 및 증여세법 제67조 제1항·제4항, 제6조 제1항). 아파트 상속 신고를 기한 안에 하면 산출세액의 3%를 공제받고(제69조 제1항), 1,000만원을 넘는 세액은 2개월 안에 분납할 수 있습니다(제70조 제2항).

아파트 상속을 신고하지 않으면 국세기본법 제47조의2의 무신고가산세 20%(부정행위는 40%), 모자라게 신고하면 제47조의3의 과소신고가산세 10%(부정행위는 40%)가 붙으며, 1일 10만분의 22(연 8.03%)의 납부지연가산세가 쌓입니다(제47조의4, 시행령 제27조의4 제1항). 아파트 상속 평가액의 차이나 공제 착오로 생긴 과소신고에는 과소신고가산세가 없습니다(제47조의3 제4항 제1호). 감정평가로 신고하려면 가격산정기준일과 평가서 작성일이 사망일 전후 6개월 안에 들어오도록 일정을 잡고, 수수료 영수증을 신고서에 첨부합니다(시행령 제49조 제2항 제2호, 제20조의3 제4항).

신고 후 세무서의 법정결정기한은 신고기한부터 9개월입니다(제76조 제3항, 시행령 제78조 제1항 제1호). 이 기간에 아파트 상속 신고 내용의 검증이 이루어집니다.

Q1. 아파트 상속세는 공시가격으로 계산하나요?

시가가 없을 때만 공시가격을 씁니다(제60조 제3항, 제61조). 같은 단지에 면적·공시가격 5% 이내인 거래가 있으면 그 유사매매사례가액이 시가가 됩니다(시행령 제49조 제4항).

Q2. 감정평가는 몇 곳에서 받아야 하나요?

감정기관 두 곳의 평균이 원칙이고 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳이면 됩니다(제60조 제5항, 시행령 제49조 제6항). 수수료는 500만원까지 과세표준에서 공제됩니다(시행령 제20조의3).

Q3. 세무서가 나중에 감정을 받아 세금을 올릴 수 있나요?

법정결정기한(신고기한부터 9개월) 안에 세무서가 감정을 의뢰해 평가심의위원회를 거치면 시가로 인정될 수 있습니다(시행령 제49조 제1항 단서). 법원도 객관적·합리적인 감정이면 시가로 본다고 판단했습니다(서울고등법원 2024. 9. 6. 선고 2024누34520 판결).

Q4. 낮게 평가해 상속세를 줄이는 것이 유리한가요?

상속세는 줄지만 그 평가액이 양도소득세 취득가액이 되어(소득세법 시행령 제163조 제9항) 나중에 팔 때 세금이 늘어납니다. 상속세 공제 범위 안이면 오히려 감정평가로 가액을 높이는 것이 유리할 수 있습니다.

본 글은 현행 「상속세 및 증여세법」·시행령·시행규칙, 「지방세법」, 「국세기본법」 및 「조세특례제한법」을 토대로 작성되었으며, 세법은 개정될 수 있고 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실제 적용은 지수회계법인과 상담을 권합니다.