토지 양도세, 비사업용 토지면 세율 +10%p — 사업용 판정 기간기준

📌 목차

1. 토지 양도세 — 비사업용이면 세율이 10%포인트 뛴다
2. 어떤 땅이 비사업용인가 — 지목별 기준
3. 기간기준 — 소유기간 중 얼마나 비사업용이었나
4. 무조건 사업용으로 보는 경우
5. 양도소득세는 얼마나 나올까 — 사례로 계산
6. 언제까지 신고하나 — 신고기한·납부·가산세
7. 실무 체크포인트
8. 자주 묻는 질문

핵심만 짚겠습니다. 토지의 양도차익에는 기본세율(6~45%)이 적용되지만, 소득세법 제104조의3이 정한 비사업용 토지에는 기본세율에 10%포인트를 더한 16~55%가 적용됩니다(제104조 제1항 제8호). 부동산 가격이 급등해 재정경제부장관이 지정한 지정지역의 비사업용 토지는 여기에 10%포인트가 더 붙습니다(제104조 제4항 제3호, 제104조의2). 다만 지정지역 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 받은 경우는 제외됩니다. 장기보유특별공제는 비사업용 토지에도 현행법상 적용됩니다(제95조 제2항은 미등기자산과 중과 대상 주택만 제외).

제104조의3 제1항은 지목별로 비사업용 토지를 정합니다. 농지는 소유자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 스스로 경작하지 않는 농지, 그리고 특별시·광역시·시 지역의 도시지역 안에 있는 농지(편입 후 일정 기간은 제외)입니다(제1호). 임야는 원칙적으로 비사업용이되 보안림·채종림 등 공익상 필요한 임야, 임야 소재지에 거주하는 사람이 소유한 임야, 거주·사업과 직접 관련이 있다고 인정되는 임야는 제외됩니다(제2호). 목장용지는 축산업을 하지 않는 사람이 소유하거나 기준면적을 초과하는 경우가 비사업용입니다(제3호). 농지·임야·목장용지가 아닌 토지(나대지·잡종지 등)는 지방세법상 재산세가 비과세·면제되거나 별도합산·분리과세되는 토지, 거주·사업과 직접 관련이 있다고 인정되는 토지만 사업용이고 나머지가 비사업용입니다(제4호). 주택 부속토지 중 배율 초과분(제5호), 별장 부속토지(제6호)도 비사업용입니다. 농지인지는 지적공부상 지목이 아니라 실제 경작에 사용되는지로 봅니다(제88조 제8호).

위 지목별 기준에 해당하더라도 소유기간 내내 그래야 하는 것은 아닙니다. 시행령 제168조의6은 소유기간 5년 이상이면 ① 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, ② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, ③ 소유기간의 40%를 초과하는 기간 모두에 해당하는 기간 동안 비사업용 용도였을 때 비사업용 토지로 봅니다. 소유기간 3년 이상 5년 미만이면 (소유기간 − 3년)·직전 3년 중 1년·40% 기준을, 3년 미만이면 (소유기간 − 2년)·40% 기준을 씁니다. 바꿔 말하면 직전 5년 중 3년 이상, 또는 직전 3년 중 2년 이상, 또는 소유기간의 60% 이상을 사업용으로 썼다면 비사업용 토지가 아닙니다. 기간은 날짜 단위로 계산합니다.

법원은 건축물이 없는 토지를 사업용으로 쓰기 위해 ‘건설에 착공’한 기간은 비사업용으로 보지 않는다는 시행규칙 조항(제83조의5 제1항 제5호)과 관련해, 분묘 이장 공사를 한 사실만으로는 건설에 착공했다고 볼 수 없고 해당 토지가 기간기준을 모두 충족하므로 비사업용 토지라고 판단했습니다(서울고등법원 2023. 9. 7. 선고 2023누35717 판결, 구 소득세법 사건, 상급심 결과는 확인하지 못했습니다). 착공신고·인허가 같은 객관적 자료가 필요하다는 뜻입니다.

시행령 제168조의14 제3항은 기간기준과 관계없이 비사업용으로 보지 않는 토지를 정합니다. 직계존속이나 배우자가 8년 이상 농지 소재지에 거주하며 직접 경작한 농지·임야·목장용지를 그 직계존속·배우자에게서 상속·증여받은 토지(양도 당시 도시지역 안의 토지는 제외, 제1호의2), 사업인정고시일 2006년 12월 31일 이전이거나 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지로서 협의매수·수용되는 토지(제3호), 도시지역 농지 중 종중이 2005년 이전에 취득한 농지와 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 상속 농지(제4호), 그 밖에 법령상 제한이나 토지 현황·취득 사유를 고려해 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당하는 토지(제5호)입니다. 법령에 따라 사용이 금지·제한된 기간 등은 그 기간만큼 비사업용에서 빼 줍니다(제104조의3 제2항).

6년 전에 산 땅을 팔아 양도차익 2억원이 생겼다고 가정합니다. 이 땅이 사업용 토지인 경우, 비사업용 토지인 경우, 지정지역 안의 비사업용 토지인 경우로 나누어 비교합니다(감면 없음).

표. 양도차익 2억원·6년 보유 토지의 세율별 비교 (지방소득세 10% 별도)

위 계산은 소득세법 제95조 제2항 표1의 6년 보유 12%, 제103조의 기본공제, 제55조 제1항의 기본세율과 제104조 제1항 제8호의 비사업용 토지 세율(각 구간 +10%p), 제104조 제4항 제3호의 지정지역 가산(+10%p)을 적용했습니다. 개인지방소득세(지방세법 제103조의3)는 별도입니다.

이는 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다. 비사업용 여부는 지목·기간기준·예외 사유에 따라 정해지고, 8년 자경농지라면 조세특례제한법 제69조의 감면이 별도로 검토됩니다. 지정지역은 재정경제부 지정·공고로 바뀝니다.

• 토지 예정신고·납부: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월(토지거래허가구역은 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월)(소득세법 제105조 제1항, 제106조)
• 토지 확정신고: 다음 해 5월 1일~31일. 예정신고를 마쳤으면 생략 가능하되, 누진세율 자산을 한 해에 2회 이상 양도한 경우 등은 합산해 신고(제110조 제4항, 시행령 제173조 제5항)
• 토지 가산세: 제때 신고하지 않으면 20%(부정행위 40%)의 무신고가산세와 10%(부정행위 40%)의 과소신고가산세가 국세기본법 제47조의2·제47조의3에 따라 붙고, 토지 납부지연가산세는 하루 10만분의 22씩 계산합니다(제47조의4, 시행령 제27조의4 제1항)

비사업용 토지로 신고하지 않았다가 과세관청이 비사업용으로 판정하면 10%포인트 가산분에 과소신고가산세와 납부지연가산세가 함께 붙으므로, 사업용 판정 근거(재산세 과세 구분·경작 증빙)를 신고 때 갖춰 둡니다.

토지 양도분의 지방소득세(양도소득세의 10분의 1 수준, 지방세법 제103조의3)는 양도소득세 신고기한에 2개월을 더한 날까지 지방자치단체에 신고·납부하고(같은 법 제103조의5 제1항, 제103조의7 제1항), 토지 예정신고를 홈택스로 직접 하면 1건당 2만원의 전자신고 세액공제를 받습니다(조세특례제한법 제104조의8 제1항, 같은 법 시행령 제104조의5 제2항 제2호).

정부안이 통과되면 2028년부터 비사업용 토지는 공제 없이 기본세율에 20%포인트가 붙게 됩니다. 지금 양도하는 토지는 본문의 현행 규정(공제 적용, +10%p)으로 계산합니다.

재정경제부 2026년 세제개편안(2026.8.3. 발표) 요약 기준이며, 국회 심의 과정에서 달라질 수 있고 통과되기 전까지 효력이 없습니다. 이 글의 본문과 계산은 모두 현행 법령 기준입니다. 시점 판단은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 지수회계법인과 상담을 권합니다.

• 지목이 아니라 양도일 현재 실제 사용 현황(경작·임대·나대지)을 확인하고, 농지는 농지 소재지 거주와 자경 사실을 농지원부·직불금·판매 내역으로 증빙한다(제104조의3 제1항 제1호, 제88조 제8호).
• 재산세 고지서로 별도합산·분리과세 토지인지 확인한다. 별도합산·분리과세 토지는 사업용이다(제104조의3 제1항 제4호 나목).
• 소유기간 전체의 사용 이력을 날짜로 정리해 직전 5년·직전 3년·전체 40% 기준을 각각 계산한다(시행령 제168조의6).
• 부모·배우자에게 상속·증여받은 8년 자경 농지, 상속 후 5년 내 양도하는 농지, 사업인정고시 5년 전 취득 토지의 수용은 예외 조항을 적용한다(시행령 제168조의14 제3항).
• 지정지역 지정 여부와 공고 전 계약 사실을 확인하고, 한 필지 안에 사업용·비사업용이 섞여 있으면 각각 계산한다(제104조 제4항·제5항).

Q1. 토지 양도세에서 비사업용 토지는 장기보유특별공제를 못 받나요?

현행법에서는 받습니다. 제95조 제2항이 공제에서 제외하는 자산은 미등기양도자산과 중과 대상 주택뿐입니다. 2026년 세제개편안은 2028년 양도분부터 배제하는 내용이지만 아직 법이 아닙니다.

Q2. 농사짓지 않고 임대만 준 농지는 어떻게 되나요?

소유자가 재촌·자경하지 않는 농지는 비사업용 토지입니다(제104조의3 제1항 제1호 가목). 다만 소유기간 중 기간기준(시행령 제168조의6)을 충족하는 만큼 자경한 기간이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

Q3. 상속받은 농지를 바로 팔면 비사업용인가요?

도시지역 농지라도 상속개시일부터 5년 이내에 양도하면 비사업용으로 보지 않고(시행령 제168조의14 제3항 제4호 나목), 부모가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속받은 경우에는 양도 당시 도시지역 안이 아니면 기간과 관계없이 사업용으로 봅니다(같은 항 제1호의2).

Q4. 건물을 지으려고 산 땅을 착공 전에 팔면요?

건축물이 없는 토지를 사업용으로 쓰려고 취득하면 취득일부터 2년과 착공 후 공사 기간은 비사업용으로 보지 않지만(시행규칙 제83조의5 제1항 제5호), 법원은 분묘 이장 공사만으로는 착공으로 볼 수 없다고 했습니다(서울고등법원 2023. 9. 7. 선고 2023누35717 판결). 착공신고 등 객관적 자료가 필요합니다.

본 글은 현행 「소득세법」·시행령·시행규칙, 「조세특례제한법」, 「지방세법」 및 「국세기본법」을 토대로 작성되었으며, 세법은 개정될 수 있고 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실제 적용은 지수회계법인과 상담을 권합니다.