양도소득세신고대행-토지양도

양도세 감면, 8년 자경농지 100% — 감면 한도와 재촌·자경 요건

손시영 회계사

26.10.21 17:44

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1. 양도세 감면 — 8년 자경농지 100% 감면의 뼈대

핵심만 짚겠습니다. 농지 소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하면 양도소득세의 100%를 감면합니다(조세특례제한법 제69조 제1항). 다만 그 농지가 주거지역·상업지역·공업지역에 편입되거나 환지예정지로 지정된 경우에는 편입일·지정일까지 발생한 소득만 감면합니다(같은 항 단서, 시행령 제66조 제7항). 감면액에는 한도가 있어 한 과세기간에 1억원, 5개 과세기간을 합쳐 2억원까지만 감면되고(제133조 제1항), 농지대토 감면(제70조), 축사용지(제69조의2)·어업용 토지(제69조의3)·자경산지(제69조의4) 감면도 같은 한도 안에서 합산합니다. 조세특례제한법에 따른 감면에는 보통 감면세액의 20%인 농어촌특별세가 붙지만(농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호), 자경농지·농지대토 감면은 농어업인에 대한 감면으로 농어촌특별세가 비과세됩니다(같은 법 제4조 제2호, 시행령 제4조 제1항 제1호).

2. 재촌과 자경 — 요건의 뜻

재촌은 농지가 있는 시·군·구(자치구), 그와 연접한 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30km 이내 지역에 거주하면서 경작한 것을 말합니다(시행령 제66조 제1항). 양도일 현재 소득세법상 거주자여야 하고 비거주자가 된 지 2년 이내인 사람도 포함됩니다. 직접 경작은 소유 농지에서 농작물 경작이나 다년생식물 재배에 상시 종사하거나, 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 것입니다(같은 조 제13항). 8년은 취득한 때부터 양도할 때까지 사이에 자경한 사실이 있는 기간을 합산하며, 양도일 현재 농지여야 하고 양도일 현재 특별시·광역시·시의 주거·상업·공업지역 안 농지로서 편입 후 3년이 지난 농지는 감면 대상에서 제외됩니다(같은 조 제4항·제5항).

3. 상속받은 농지와 대토

상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속 경작하면 피상속인이 취득해 경작한 기간(피상속인이 배우자에게서 상속받은 경우 그 배우자의 경작기간 포함)을 상속인의 경작기간으로 봅니다(시행령 제66조 제11항). 상속인이 경작하지 않더라도 상속받은 날부터 3년 이내에 양도하거나, 3년 이내에 택지개발지구·산업단지 등으로 지정되어 수용되는 경우에는 피상속인의 경작기간을 그대로 인정합니다(같은 조 제12항). 경작상 필요로 농지를 바꾸는 농지대토는 제70조에 따라 100% 감면되며 요건을 못 지키면 2개월 이내에 감면세액과 이자상당액을 납부해야 합니다(제70조 제4항·제5항). 감면을 받으려면 농지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고 포함) 때 세액감면신청서를 제출해야 합니다(시행령 제66조 제9항).

4. 한도를 피하려는 분할 양도는 막혀 있습니다

감면 한도가 과세기간별 1억원이다 보니 토지를 나누어 여러 해에 파는 방법을 생각하기 쉽지만, 일부를 양도한 날부터 소급해 1년 이내에 분할한 토지의 일부나 지분을 양도한 뒤 2년 이내에 나머지를 같은 사람이나 그 배우자에게 양도하면 한 과세기간에 모두 양도한 것으로 봅니다(제133조 제3항). 또 감면을 받더라도 비사업용 토지 여부는 별개의 문제여서, 자경 요건이 안 되는 농지는 중과세율(+10%포인트)까지 검토해야 합니다.

5. 양도소득세는 얼마나 나올까 — 사례로 계산

6. 언제까지 신고하나 — 신고기한·납부·가산세

농지 양도분의 신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(소득세법 제105조 제1항). 이 예정신고를 마쳤다면 농지에 대한 이듬해 5월 확정신고는 원칙적으로 하지 않아도 되고, 누진세율 자산을 한 해에 둘 이상 양도해 합산 세액이 달라지는 경우에만 확정신고가 다시 필요합니다(제110조 제4항, 시행령 제173조 제5항).

7. 실무 체크포인트

경작기간 중 근로소득 총급여와 사업소득금액(농업·임업·부동산임대업·농가부업소득 제외)의 합계가 3,700만원 이상인 과세기간, 사업소득 총수입금액이 복식부기 기준금액 이상인 과세기간은 경작기간에서 뺍니다(같은 조 제14항). 법원은 2014년부터 2022년까지 한 해를 빼고 매년 급여총액이 3,700만원 이상이었던 납세자에 대해, 실제 경작 사실이 인정되더라도 그 과세기간은 경작기간에서 제외한다는 조항의 문언이 명확하므로 8년 자경 요건을 갖추지 못했다고 판단했습니다(부산고등법원(창원) 2025. 6. 27. 선고 2024누10976 판결, 상급심 결과는 확인하지 못했습니다). 1심은 자경기간이 소유권이전등기로 소유권을 취득한 날부터 계산된다고 보았습니다(창원지방법원 2024. 7. 17. 선고 2023구단932 판결).

• 취득일부터 양도일까지 연도별로 거주지(주민등록)·경작 사실(농지원부, 농업경영체 등록, 직불금, 농자재·판매 기록)·급여와 사업소득을 표로 정리해 3,700만원 이상인 해를 뺀 뒤 8년이 되는지 센다(시행령 제66조 제4항·제13항·제14항).
• 양도일 현재 농지로 사용 중인지, 주거·상업·공업지역 편입 후 3년이 지났는지 확인한다(제69조 제1항 단서, 시행령 제66조 제4항 제1호).
• 상속 농지는 상속일부터 1년 이상 경작했거나 3년 이내 양도인지에 따라 피상속인 경작기간 합산 여부가 갈린다(시행령 제66조 제11항·제12항).
• 같은 해와 직전 4년의 다른 감면(대토·축사·어업·산지 등)을 합쳐 1억원·2억원 한도를 계산하고, 분할 양도는 제133조 제3항에 걸리지 않는지 본다.
• 예정신고서에 세액감면신청서를 첨부하고, 감면 뒤에도 비사업용 토지 판정이 별도로 이루어진다는 점을 확인한다.

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8. 자주 묻는 질문

Q1. 양도세 감면을 받으려면 꼭 농지 옆에 살아야 하나요?

Q2. 직장을 다니면서 주말에 농사지은 기간도 인정되나요?

Q3. 아버지가 30년 농사지은 땅을 상속받아 바로 팔면 감면되나요?

Q4. 감면 한도를 넘는 큰 땅은 나눠 팔면 되나요?