부모님 집을 물려받아 갑자기 2주택이 되었을 때 원래 살던 집을 팔아도 세금이 없을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제2항은 상속주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. 이 글에서는 상속주택 양도세 특례의 요건과 막히는 경우(같은 세대 상속, 상속 후 취득 주택), 공동상속주택의 주택 수 계산, 상속주택 자체를 팔 때의 취득가액·보유기간·중과 제외, 세액 비교와 신고기한을 정리합니다.
✓ 3줄 요약
• 상속주택 1채 + 상속 당시 보유 일반주택 1채 → 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 (2년 보유·12억 요건은 그대로)
• 같은 세대원에게서 상속(동거봉양 합가 제외)·상속 후 새로 산 집·2년 내 증여받은 주택은 특례 불가, 공동상속주택은 최대지분자의 주택
• 상속주택을 팔 때 취득가액은 상속개시일 평가액, 세율 보유기간은 피상속인 취득일부터, 공제·2년 보유는 상속개시일부터, 5년 내 양도는 중과 제외
1. 상속주택 양도세 특례 — 일반주택을 먼저 팔면 2주택도 비과세
판단이 필요합니다: 상속주택은 ‘어느 집을 먼저 파느냐’와 ‘상속 당시 같은 세대였느냐’로 비과세 여부가 바뀌고, 상속세 신고 때 정한 평가액이 양도소득세의 취득가액이 되어 두 세목이 맞물립니다. 상속재산 분할 협의 단계에서 지분 비율과 매도 순서, 감정평가 여부를 함께 설계하는 것이 가장 효과적입니다.
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상속주택 1주택 비과세 특례
상속주택
일반주택
결과
상속주택 1채
(피상속인 2채면 1채만)
일반주택 1채
상속 당시 보유하던 집
일반주택을 팔면 1세대 1주택으로 봄
요건 충족 시 비과세 (시행령 제155조 제2항)
특례가 안 되는 경우
같은 세대원(피상속인)에게서 상속 (동거봉양 합가 예외)
상속 전 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택
상속 후 새로 산 집을 '일반주택'으로 파는 경우
상속주택 자체를 팔 때
취득가액 = 상속개시일 평가액 (시행령 제163조 제9항)
세율 보유기간은 피상속인 취득일부터 (제104조 제2항)
장특공제·2년 보유는 상속개시일부터 (동일세대는 통산)
공동상속주택은 최대지분자(같으면 거주자 → 최연장자)의 주택, 소수지분자는 주택 수 제외 (제155조 제3항)
상속개시일부터 5년 이내 양도하는 상속주택은 다주택 중과 제외 (시행령 제167조의3 제1항 제7호)
그림 1. 상속주택 양도세 — 일반주택 양도 시 특례, 특례가 안 되는 경우, 상속주택 자체를 팔 때의 계산 기준(소득세법 시행령 제155조·제163조, 제104조).
핵심만 짚겠습니다. 상속받은 주택과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유하던 주택, 이하 일반주택)을 국내에 각각 1개씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하면 국내에 1개의 주택을 보유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제2항). 상속으로 어쩔 수 없이 2주택이 된 사람이 원래 살던 집을 팔 때 불이익을 받지 않게 하려는 규정입니다. 일반주택은 비과세 요건인 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)와 12억원 기준을 그대로 갖춰야 합니다(시행령 제154조 제1항). 피상속인이 2주택 이상을 남겼다면 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택, 같으면 거주기간이 가장 긴 주택, 그다음 상속개시 당시 거주한 주택, 기준시가가 높은 주택 순으로 1주택만 상속주택으로 봅니다(같은 항 각 호). 상속 전 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택은 일반주택에서 제외됩니다.
2. 특례가 막히는 세 가지
첫째, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 원칙적으로 특례가 없습니다. 1주택을 가진 사람이 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우에 한해, 합치기 전부터 보유하던 주택만 상속주택으로 봅니다(제155조 제2항 단서). 법원은 피상속인 사망 당시 미성년자로 같은 세대였던 자녀가 공동상속한 주택 지분은 이 단서의 동거봉양 합가에 해당하지 않아 특례 대상 상속주택이 아니고, 상속인이 미성년자였다거나 그 배우자가 집을 팔았다는 사정만으로 단서 적용을 배제할 수 없다고 판단했습니다(서울고등법원 2024. 6. 11. 선고 2024누30597 판결, 구 소득세법 시행령 사건, 상급심 결과는 확인하지 못했습니다). 둘째, 특례는 ‘상속 당시 보유하던’ 일반주택에만 적용되므로 상속 뒤에 새로 산 집을 팔 때는 적용되지 않습니다. 셋째, 상속주택과 일반주택 외에 주택이 더 있으면 1세대 2주택 전제가 깨집니다.
3. 공동상속주택은 지분이 큰 사람의 주택
여러 상속인이 한 주택을 공동으로 상속한 경우, 다른 주택을 양도할 때 그 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보고 나머지 소수지분자의 주택 수에서는 제외합니다. 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순입니다(제155조 제3항). 소수지분자는 자기 주택을 팔 때 공동상속주택을 주택 수에 넣지 않으므로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있지만, 최대지분자는 그 주택이 자기 주택으로 계산됩니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 공동상속주택의 거주기간은 공동상속인 중 거주기간이 가장 긴 사람 기준으로 판단합니다(시행령 제154조 제12항).
4. 상속주택 자체를 팔 때 — 취득가액·보유기간·중과
상속주택을 파는 경우 취득가액은 상속개시일 현재 상증법 제60조~제66조로 평가한 가액(세무서장이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액)입니다(시행령 제163조 제9항). 상속세 신고 때 감정평가로 시가를 세워 두면 나중에 양도차익이 줄어드는 이유가 여기에 있습니다. 세율을 정할 때의 보유기간은 피상속인이 취득한 날부터 세어 단기 세율을 피할 수 있지만(제104조 제2항 제1호), 장기보유특별공제의 보유기간과 1세대 1주택 비과세의 2년 보유는 상속개시일부터 셉니다(제95조 제4항, 시행령 제154조 제5항). 다만 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 상속 전에 같은 세대로서 거주·보유한 기간을 통산합니다(시행령 제154조 제8항 제3호). 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 조정대상지역 다주택 중과에서 제외됩니다(시행령 제167조의3 제1항 제7호).
부모가 2억원에 산 아파트를 상속받을 때 상속세 신고에서 6억원으로 평가되었고, 4년 뒤 9억원에 양도한다고 가정합니다. 일반주택을 먼저 양도하는 경우(특례 비과세), 2주택 상태에서 상속주택을 양도하는 경우(비조정대상지역), 그리고 취득가액을 부모의 매입가로 잘못 계산한 경우를 비교합니다.
그림 2. 상속주택 양도세 — 일반주택을 먼저 팔면 특례로 0원, 상속주택을 팔면 상속 평가액이 취득가액이 되어 세액이 정해집니다.
표. 상속 평가액 6억원인 주택을 4년 뒤 9억원에 양도한 경우의 계산 (지방소득세 10% 별도)
이는 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다. 상속주택이 양도 당시 유일한 주택이고 2년 보유·12억원 이하 요건을 갖추면 그 자체로 비과세될 수 있으며, 조정대상지역 2주택이면 상속 후 5년이 지난 뒤부터 중과 대상이 됩니다.
6. 언제까지 신고하나 — 신고기한·납부·가산세
상속주택 예정신고·납부: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월(소득세법 제105조 제1항, 제106조)
상속주택 확정신고: 다음 해 5월 1일~31일. 예정신고를 마쳤으면 생략 가능하되, 누진세율 자산을 한 해에 2회 이상 양도한 경우 등은 합산해 신고(제110조 제4항, 시행령 제173조 제5항)
상속주택 가산세: 제때 신고하지 않으면 20%(부정행위 40%)의 무신고가산세와 10%(부정행위 40%)의 과소신고가산세가 국세기본법 제47조의2·제47조의3에 따라 붙고, 상속주택 납부지연가산세는 하루 10만분의 22씩 계산합니다(제47조의4, 시행령 제27조의4 제1항)
특례로 비과세되는 일반주택 양도는 낼 세금이 없지만, 상속 사실·상속개시일·세대 구성을 입증할 가족관계증명서와 상속 등기부를 보관해 두어야 합니다.
상속주택 양도분의 지방소득세(양도소득세의 10분의 1 수준, 지방세법 제103조의3)는 양도소득세 신고기한에 2개월을 더한 날까지 지방자치단체에 신고·납부하고(같은 법 제103조의5 제1항, 제103조의7 제1항), 상속주택 예정신고를 홈택스로 직접 하면 1건당 2만원의 전자신고 세액공제를 받습니다(조세특례제한법 제104조의8 제1항, 같은 법 시행령 제104조의5 제2항 제2호).
⚠ 여기서 많이 틀립니다
“상속주택을 먼저 팔아도 비과세된다” — 특례는 일반주택을 양도할 때 적용됩니다(시행령 제155조 제2항). 상속주택을 먼저 팔면 2주택 상태의 양도로 과세되고, 비과세를 받으려면 그 뒤 남은 집을 요건에 맞춰 팔아야 합니다.
“부모님과 함께 살다 상속받아도 특례가 된다” — 상속개시 당시 같은 세대였다면 동거봉양 합가로 2주택이 된 경우에만, 그것도 합가 전부터 보유하던 주택만 상속주택으로 봅니다(제155조 제2항 단서). 법원도 미성년 자녀의 공동상속 지분에 특례를 인정하지 않았습니다(서울고등법원 2024. 6. 11. 선고 2024누30597 판결).
“상속주택의 취득가액은 부모님이 산 가격이다” — 상속개시일 현재 상증법으로 평가한 가액(결정·경정된 가액이 있으면 그 가액)이 취득가액입니다(시행령 제163조 제9항). 상속세 신고 때의 평가액이 그대로 양도소득세 취득가액이 됩니다.
“상속받은 지 얼마 안 돼 팔면 단기 세율이 붙는다” — 세율 적용 보유기간은 피상속인이 취득한 날부터 세므로 단기 세율은 피할 수 있습니다(제104조 제2항 제1호). 다만 장기보유특별공제와 비과세 2년 보유는 상속개시일부터 셉니다.
7. 실무 체크포인트
상속개시 당시 피상속인과 세대가 같았는지, 피상속인이 남긴 주택이 몇 채인지, 상속 전 2년 내 증여받은 주택이 있는지 확인한다(시행령 제155조 제2항).
공동상속이면 지분 비율을 정할 때 최대지분자가 누가 되는지(거주자·최연장자 순)에 따라 각자의 주택 수가 달라진다는 점을 반영한다(제155조 제3항).
일반주택을 먼저 양도할 계획이면 그 주택의 2년 보유·거주 요건과 12억원 기준을 확인한다(시행령 제154조 제1항).
상속세 신고 때 평가액(감정평가 포함)이 양도소득세 취득가액이 되므로 상속세와 양도소득세를 함께 계산해 평가 방법을 정한다(시행령 제163조 제9항).
상속주택을 팔 때는 상속개시일부터 5년(중과 제외), 장기보유특별공제 기산일, 피상속인 취득일(세율)을 각각 따로 적어 둔다.
8. 자주 묻는 질문
Q1. 상속주택 양도세 특례로 비과세를 받으려면 어느 집을 먼저 팔아야 하나요?
상속 당시 보유하던 일반주택을 먼저 팔아야 1세대 1주택으로 봅니다(시행령 제155조 제2항). 상속주택을 먼저 팔면 특례가 적용되지 않습니다.
Q2. 형제 셋이 공동으로 상속한 집이 있으면 각자 2주택인가요?
다른 주택을 팔 때 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로만 보고, 소수지분자의 주택 수에서는 제외합니다(제155조 제3항). 지분이 같으면 거주자, 그다음 최연장자가 소유한 것으로 봅니다.
Q3. 상속받은 집을 2년 안에 팔면 비과세가 안 되나요?
1세대 1주택 비과세의 2년 보유는 상속개시일부터 세는 것이 원칙입니다(시행령 제154조 제5항, 제95조 제4항). 다만 상속개시 당시 같은 세대였다면 상속 전 같은 세대로 보유·거주한 기간을 통산합니다(제154조 제8항 제3호).
Q4. 상속주택이 조정대상지역에 있으면 중과되나요?
상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 다주택 중과에서 제외됩니다(시행령 제167조의3 제1항 제7호). 5년이 지난 뒤 2주택 상태로 양도하면 중과 대상이 될 수 있습니다.
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