아파트 분양권을 팔면 세금이 얼마나 될까요. 분양권 양도세는 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%의 단일세율이고 비과세도 공제도 없습니다(소득세법 제104조 제1항). 반면 재건축·재개발 조합원입주권은 2년 넘게 보유하면 기본세율이고 요건을 갖추면 비과세됩니다(제89조 제1항 제4호). 이 글에서는 분양권과 입주권의 세율 차이, 2021년 이후 취득 분양권이 주택 수에 들어가는 규칙과 예외, 입주권 비과세 요건과 최근 판결, 양도차익 계산법, 세액 비교와 신고기한을 정리합니다.
✓ 3줄 요약
• 분양권: 1년 미만 70%·1년 이상 60%, 비과세·장기보유특별공제 없음 / 입주권: 1년 미만 70%·1~2년 60%·2년 이상 기본세율, 인가 전 차익에 공제
• 2021.1.1. 이후 취득 분양권과 입주권은 주택 수에 포함 — 주택 양도 시 비과세 배제·중과 합산, 다만 1년 후 취득 + 3년 내 종전주택 양도 등은 예외
• 입주권 비과세는 관리처분계획인가일 현재 2년 보유 등 요건을 갖춘 기존주택이 전제, 양도일 현재 다른 주택·분양권이 있으면 불가 (12억 초과분 과세)
소득세법 시행령 제156조의2 — 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 (법제처)
📌 목차
분양권 양도세 — 분양권과 입주권은 다른 자산입니다
주택 수에 들어간다 — 2021년 이후 취득 분양권
입주권 비과세 — 기존주택이 비과세 요건을 갖췄어야
양도차익은 어떻게 계산하나
양도소득세는 얼마나 나올까 — 사례로 계산
언제까지 신고하나 — 신고기한·납부·가산세
실무 체크포인트
자주 묻는 질문
핵심만 짚겠습니다. 분양권은 주택법 등에 따른 공급계약으로 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(매매·증여로 취득한 것 포함)이고(소득세법 제88조 제10호), 조합원입주권은 도시정비법상 관리처분계획인가나 소규모주택정비법상 사업시행계획인가로 취득한 입주자 지위입니다(제88조 제9호). 둘 다 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 양도소득 과세 대상이지만(제94조 제1항 제2호 가목), 세금은 크게 다릅니다. 분양권은 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세가 없고, 세율은 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상이면 60%입니다(제104조 제1항 제1호·제3호). 입주권은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상이면 기본세율(6~45%)이고(제104조 제1항 제2호·제3호), 요건을 갖추면 비과세도 됩니다(제89조 제1항 제4호). 장기보유특별공제는 분양권에는 없고, 입주권은 조합원에게서 산 것이 아닌 경우 관리처분계획인가 전 양도차익에만 적용됩니다(제95조 제2항).
구분
정의
세율
비과세 및 공제
근거 법령
분양권 (제88조 제10호)
주택 공급계약으로 공급받을 지위 · 주택 아님
1년 미만 70% · 1년 이상 60%
비과세 없음 · 장기보유특별공제 없음
제104조 제1항 제1호~제3호, 제95조 제2항
조합원입주권 (제88조 제9호)
관리처분계획인가로 취득한 입주자 지위
1년 미만 70% · 1~2년 60% · 2년 ↑ 기본세율
1세대 1입주권 비과세 가능 (제89조 제1항 제4호) 공제는 인가 전 양도차익에만 (제95조 제2항)
둘 다 '주택 수'에 들어갑니다 — 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터
주택 + 입주권·분양권 보유 중 주택 양도 → 원칙 비과세 배제(제89조 제2항) · 조정대상지역 중과 주택 수 합산(제104조 제7항)
예외 사항
예외: 종전주택 취득 1년 후 권리 취득 + 3년 내 종전주택 양도 → 1주택으로 봄 (시행령 제156조의2·제156조의3)
3년이 지나도 새 주택 완성 후 3년 내 이사·1년 거주하고 완성 전후 3년 내 양도하면 가능 (제156조의2 제4항·제156조의3 제3항)
그림 1. 분양권 양도세 — 분양권과 조합원입주권의 세율·비과세·공제 차이와 주택 수 산정(소득세법 제88조·제89조·제104조, 시행령 제156조의2·제156조의3).
1세대가 주택과 함께 조합원입주권이나 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다(제89조 제2항 본문). 분양권을 주택 수에 넣는 이 규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약·매매·증여로 취득한 분양권부터 적용됩니다(법률 제17477호 부칙 제4조). 조정대상지역 다주택 중과를 판정할 때도 주택과 입주권·분양권 수를 합산합니다(제104조 제7항 제2호·제4호, 2026년 5월 9일로 유예가 끝나 현재 중과가 적용됩니다). 다만 이사 목적의 일시적 보유는 구제됩니다. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 입주권·분양권을 취득하고 그 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 봅니다(시행령 제156조의2 제3항, 제156조의3 제2항). 3년이 지났더라도 새 주택이 완성된 후 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하고, 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 종전주택을 양도하면 역시 비과세가 가능합니다(제156조의2 제4항, 제156조의3 제3항). 재건축 기간에 살 대체주택을 사업시행인가 후 취득해 1년 이상 거주한 경우의 특례도 있습니다(제156조의2 제5항).
조합원입주권 1개를 보유한 1세대가 양도하는 입주권은 관리처분계획인가일(인가 전 철거되면 철거일) 현재 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 갖춘 기존주택을 소유한 세대였고, 양도일 현재 ① 다른 주택이나 분양권을 보유하지 않거나 ② 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도하면(한국자산관리공사 매각 의뢰·경매 신청 등 시행령 제155조 제18항의 사유 포함) 비과세됩니다(제89조 제1항 제4호). 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 과세됩니다. 법원은 입주권을 양도할 당시 배우자가 공동상속주택의 지분을 보유하고 있었던 사안에서, 다른 주택을 양도할 때 공동상속주택을 주택 수에서 빼 주는 시행령 제155조 제3항의 ‘다른 주택’에 입주권까지 포함된다고 해석할 수 없으므로 비과세 요건을 충족하지 못했고, 납세자가 자기 나름의 해석으로 신고하지 않은 것은 가산세를 면할 정당한 사유가 아니라고 판단했습니다(수원고등법원 2025. 7. 25. 선고 2024누14315 판결, 대법원 2025. 12. 11. 선고 2025두34699 심리불속행 상고기각으로 확정, 구 소득세법 사건).
분양권의 양도가액은 납입한 분양대금과 프리미엄을 합친 실제 거래가액이고, 취득가액은 자기가 납입한 분양대금에 당초 지급한 프리미엄을 더한 금액이며, 중개수수료 등 양도비가 필요경비입니다(제97조 제1항). 분양권으로 취득한 주택의 취득시기는 잔금을 청산한 날과 주택이 완성된 날 중 늦은 날이므로(시행령 제162조 제1항 제8호), 분양권으로 보유한 기간은 나중에 그 주택을 팔 때의 보유기간에 들어가지 않습니다. 조합원입주권의 양도차익은 관리처분계획인가 전 부분(기존 건물·토지의 평가액 − 취득가액 − 필요경비)과 인가 후 부분(양도가액 − 평가액 − 납부한 청산금 − 필요경비)을 나누어 계산하고, 청산금을 받았으면 그 비율만큼 조정합니다(시행령 제166조 제1항). 평가액은 관리처분계획에서 정한 가격(변경되면 변경된 가격)입니다(같은 조 제4항).
판단이 필요합니다: 분양권은 ‘언제 취득했는지’에 따라 주택 수 포함 여부가 갈리고, 입주권은 관리처분계획인가일 현재 기존주택의 상태로 비과세가 결정됩니다. 재건축 조합원이 입주권과 다른 집을 함께 가진 상태에서 어느 것을 먼저 팔지, 완공 후 언제 이사할지에 따라 세금이 수천만원 단위로 달라지므로 매도 순서와 시점을 미리 검토받기를 권합니다.
같은 양도차익 1억원(필요경비 차감 후)이라도 분양권을 1년 미만 보유하고 판 경우, 1년 이상 보유하고 판 경우, 그리고 조합원입주권을 기존주택 취득일부터 5년간 보유하고 판 경우(관리처분계획인가 전 양도차익 1억원 전부라고 가정, 비과세 요건은 갖추지 못함)를 비교합니다.
그림 2. 분양권 양도세 — 같은 1억원 차익이라도 분양권은 60~70%의 단일세율, 입주권은 2년 이상이면 기본세율과 공제가 적용되어 세액이 4배 넘게 차이 납니다.
이는 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다. 입주권의 관리처분계획인가 후 양도차익에는 장기보유특별공제가 없고, 조정대상지역 다주택 중과에 해당하면 입주권·분양권 수를 합산해 세율이 달라집니다.
분양권·입주권을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고와 납부를 마쳐야 합니다(소득세법 제105조 제1항, 제106조). 분양권·입주권 양도분을 예정신고했으면 다음 해 5월 확정신고는 생략할 수 있지만, 같은 해에 누진세율이 적용되는 자산을 두 번 이상 양도해 합산하면 세액이 달라지는 경우 등에는 5월 1일부터 31일까지 확정신고를 해야 합니다(제110조 제4항 단서, 시행령 제173조 제5항).
분양권·입주권 양도분의 신고 기한을 넘기면 무신고가산세 20%(부정행위 40%), 적게 신고하면 과소신고가산세 10%(부정행위 40%)가 붙고(국세기본법 제47조의2·제47조의3), 납부가 늦은 날수만큼 1일 10만분의 22의 납부지연가산세가 더해집니다(제47조의4, 같은 법 시행령 제27조의4 제1항). 분양권은 양도가액·취득가액에 프리미엄이 포함되므로 분양계약서·납입 영수증·프리미엄 지급 증빙을 신고서에 첨부합니다.
분양권·입주권 양도분의 개인지방소득세는 양도소득세 신고기한에 2개월을 더한 날까지 주소지 지방자치단체에 따로 신고·납부합니다(지방세법 제103조의5 제1항, 제103조의7 제1항). 세율은 소득세율의 10분의 1 수준이어서(같은 법 제103조의3) 분양권·입주권 양도소득세의 약 10%가 더 붙는 셈이고, 홈택스로 직접 전자신고하면 예정신고 1건당 2만원을 세액에서 뺍니다(조세특례제한법 제104조의8 제1항, 같은 법 시행령 제104조의5 제2항 제2호).
분양권 취득일(공급계약일·매매 잔금일·증여일)이 2021년 1월 1일 이후인지 확인해 주택 수 포함 여부를 정한다(법률 제17477호 부칙 제4조).
주택과 입주권·분양권을 함께 보유하면 종전주택 취득 후 1년이 지나 취득했는지, 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔 수 있는지 일정을 잡는다(시행령 제156조의2 제3항·제156조의3 제2항).
입주권을 팔 계획이면 관리처분계획인가일 현재 기존주택이 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주) 요건을 갖췄는지, 양도일 현재 세대원 명의의 다른 주택·지분·분양권이 없는지 확인한다(제89조 제1항 제4호).
입주권 양도차익은 관리처분계획의 권리가액·청산금 내역서로 인가 전·후를 나누어 계산하고, 공제는 인가 전 차익에만 적용한다(시행령 제166조 제1항, 제95조 제2항).
분양권 보유기간은 완공 후 주택 보유기간에 합산되지 않으므로(시행령 제162조 제1항 제8호) 완공 후 2년 보유·거주 계획을 따로 세운다.
Q1. 분양권 양도세는 보유기간이 길면 낮아지나요?
1년 이상이면 60%, 1년 미만이면 70%로 두 단계뿐입니다(제104조 제1항 제1호·제3호). 2년을 넘겨도 기본세율로 내려가지 않고, 장기보유특별공제도 없습니다.
Q2. 분양권이 있는데 살던 집을 팔면 비과세가 안 되나요?
2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어가 원칙적으로 비과세가 배제됩니다(제89조 제2항). 다만 종전주택 취득 1년 후에 분양권을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 팔거나, 완공 후 3년 내 이사·1년 거주 요건을 지키면 1세대 1주택으로 봅니다(시행령 제156조의3 제2항·제3항).
Q3. 재건축 입주권을 팔면 비과세를 받을 수 있나요?
관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 갖춘 기존주택을 가진 세대가 양도일 현재 다른 주택·분양권 없이 팔거나, 1주택 취득 후 3년 이내에 팔면 비과세됩니다(제89조 제1항 제4호). 배우자가 상속주택 지분이라도 갖고 있으면 요건을 못 갖춘다고 본 판결이 있습니다(수원고등법원 2025. 7. 25. 선고 2024누14315 판결).
Q4. 분양권으로 받은 아파트는 언제부터 보유한 것으로 보나요?
잔금 청산일과 완성일 중 늦은 날이 취득일입니다(시행령 제162조 제1항 제8호). 분양권 상태로 보유한 기간은 주택 보유기간에 포함되지 않습니다.
✓ 오늘의 핵심 3줄
• 분양권은 1년 미만 70%·그 외 60%의 단일세율에 비과세·공제가 없고, 입주권은 2년 이상이면 기본세율에 비과세도 가능하다.
• 2021년 이후 취득 분양권과 입주권은 주택 수에 들어가므로, 종전주택은 취득 1년 후 권리 취득·3년 내 양도 같은 예외 일정을 맞춰야 한다.
• 입주권 비과세는 관리처분계획인가일 현재 기존주택의 요건과 양도일 현재 세대 전체의 보유 현황으로 정해진다.
본 글은 현행 「소득세법」·시행령·시행규칙, 「조세특례제한법」, 「지방세법」 및 「국세기본법」을 토대로 작성되었으며, 세법은 개정될 수 있고 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 실제 적용은 지수회계법인과 상담을 권합니다.
