이사하려고 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택이 됩니다. 일시적 2주택 비과세는 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 사고, 신규주택 취득일부터 조정대상지역 간 이동이면 2년, 그 밖에는 3년 안에 종전주택을 팔면 1세대 1주택으로 보는 제도입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 이 글에서는 세 가지 요건, 2026년 10월부터 바뀐 2년 기한과 경과조치, 기한을 못 지켜도 인정되는 사유, 대법원이 본 ‘일시적’의 뜻, 중과·입주권·분양권과의 관계, 세액 비교와 신고기한을 정리합니다.
✓ 3줄 요약
• 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택 취득 + 신규주택 취득일부터 조정→조정 2년·그 외 3년 내 종전주택 양도 + 종전주택 2년 보유(조정은 2년 거주)
• 2년 기한은 2026.8.4. 이후 조정대상지역 신규주택 취득분부터, 8.3. 이전 취득·계약금 지급분은 3년 — 매각 의뢰·경매·공매·현금청산 소송은 기한 경과 인정
• 2주택에서 신규 취득 후 1채를 팔아 2주택이 된 경우는 일시적 2주택 아님(대법원 2024두55426), 요건 충족 주택은 조정대상지역 중과에서도 제외
1. 일시적 2주택 비과세 — 세 가지 요건
단계
주요 내용
상세 요건
근거 법령
① 종전주택 취득
2년 보유 (취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)
시행령 제154조 제1항
② 1년 이상 지난 뒤
신규주택 취득
(수용·해외이주 등은 1년 요건 면제)
시행령 제155조 제1항
③ 기한 내 종전주택 양도
조정 → 조정: 2년 / 그 밖의 경우: 3년
12억 초과분은 과세
2년 기한은 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택 취득분부터 (시행령 부칙 제2조, 2026.10.1. 시행)
8월 3일 이전 취득·계약금 지급분과 공고 전 계약분은 종전대로 3년 · 조정대상지역이 아니면 3년
기한 안에 못 팔아도 인정: 한국자산관리공사 매각 의뢰 · 경매 신청 · 공매 진행 · 현금청산 소송 등 (제155조 제18항)
법원: 2주택 상태에서 신규 취득 후 1채를 팔아 2주택이 된 경우는 ‘일시적’ 2주택이 아님 (대법원 2024두55426)
“신규주택을 사고 3년 안에만 팔면 된다” — 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤에 신규주택을 취득해야 합니다(시행령 제155조 제1항). 1년 안에 샀다면 수용·해외이주 같은 예외가 아닌 한 기한을 지켜도 특례가 없습니다.
“조정대상지역이면 무조건 2년이다” — 신규주택 취득일 현재 종전·신규 모두 조정대상지역일 때 2년이고, 2026년 8월 3일 이전 취득·계약금 지급분과 공고 전 계약분은 3년입니다(제155조 제1항 제1호, 부칙 제2조).
“3주택이었다가 1채를 팔아 2주택이 되면 일시적 2주택이다” — 대법원은 1주택 세대가 신규 취득으로 2주택이 된 경우만 특례 대상이라고 보았습니다(대법원 2025. 2. 13. 선고 2024두55426 판결). 2주택 상태에서 신규 취득한 뒤 1채를 팔아도 남은 종전주택은 비과세되지 않습니다.
“기한 안에 팔지 못하면 무조건 과세된다” — 기한이 되는 날 현재 한국자산관리공사 매각 의뢰, 경매 신청, 공매 진행, 현금청산 소송 등이면 기한을 넘겨도 인정됩니다(제155조 제18항). 단순히 매수자를 못 찾은 것은 해당하지 않습니다.
📌 목차
일시적 2주택 비과세 — 세 가지 요건
2년인가 3년인가 — 2026년 10월 개정
법원이 본 ‘일시적’의 뜻
중과·입주권·분양권과의 관계
양도소득세는 얼마나 나올까 — 사례로 계산
언제까지 신고하나 — 신고기한·납부·가산세
실무 체크포인트
자주 묻는 질문
핵심만 짚겠습니다. 국내에 1주택을 가진 1세대가 그 주택(종전주택)을 팔기 전에 다른 주택(신규주택)을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, ① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고 ② 신규주택 취득일부터 정해진 기한 안에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). ③ 종전주택 자체는 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 거주) 요건을 갖춰야 하고(제154조 제1항), 양도가액 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 1년 요건은 건설임대주택 분양전환, 협의매수·수용, 해외이주·1년 이상 국외 근무로 세대 전원이 출국하는 경우에는 적용하지 않습니다(제155조 제1항 후단, 제154조 제1항 제1호·제2호 가목·제3호).
종전주택 양도기한은 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년, 그 밖의 경우에는 3년입니다(제155조 제1항 제1호·제2호, 2026년 9월 30일 개정·10월 1일 시행). 조정대상지역 공고 전에 신규주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명되면 2년이 아니라 3년입니다. 개정 규정은 조정대상지역에 종전주택을 가진 1세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 시행일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용되며, 8월 3일 이전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정(3년)에 따릅니다(같은 영 부칙 제2조). 기한이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나 법원에 경매를 신청한 경우, 공매가 진행 중인 경우, 재개발·재건축 현금청산 소송 중인 경우 등은 기한 안에 양도하지 못해도 인정됩니다(제155조 제18항).
대법원은 2주택을 가진 세대가 신규주택을 취득해 3주택이 되었다가 종전주택 중 1채를 처분해 2주택이 된 뒤 남은 종전주택을 양도한 사안에서, 시행령 제155조 제1항은 1주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제로 한 규정이므로 이런 경우는 비과세 대상이 아니라고 판단했습니다(대법원 2025. 2. 13. 선고 2024두55426 판결, 구 소득세법·시행령 사건). 비과세 요건은 법문대로 엄격하게 해석한다는 원칙을 확인한 판결입니다. 같은 취지에서 상속·혼인·동거봉양으로 2주택이 된 경우는 별도의 특례(제155조 제2항·제4항·제5항)로 판단하고, 혼인과 동거봉양 합가는 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다.
일시적 2주택 요건을 갖춘 종전주택은 조정대상지역 2주택 중과 대상에서도 제외됩니다(시행령 제167조의4 제3항 제7호). 반대로 요건을 못 갖추면 조정대상지역에서는 기본세율에 20%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 없습니다(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항). 신규로 취득한 것이 주택이 아니라 조합원입주권이나 분양권이면 종전주택 취득 1년 후 취득·3년 이내 양도라는 비슷한 구조가 적용되고(제156조의2 제3항, 제156조의3 제2항), 3년이 지나도 새 주택 완성 후 3년 내 이사·1년 거주와 완성 전후 3년 내 양도로 구제됩니다(제156조의2 제4항, 제156조의3 제3항). 새 집이 완공된 뒤의 ‘주택’ 취득은 분양권 취득일이 아니라 잔금일·완성일이 기준입니다(제162조 제1항 제8호).
판단이 필요합니다: 2년·3년의 기산일은 신규주택의 취득일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)이고, 종전주택의 2년 보유·거주 요건은 그와 별개로 돌아갑니다. 조정대상지역 지정·해제 시점, 계약금 지급일, 8월 3일 전후 취득 여부에 따라 기한이 달라지므로 신규주택 계약 전에 일정표를 만들어 검토받기를 권합니다.
8년 보유·8년 거주한 종전주택을 10억원에 팔아 양도차익 3억원이 생겼다고 가정합니다. 일시적 2주택 요건을 갖춘 경우, 요건을 못 갖춘 비조정대상지역 2주택인 경우, 요건을 못 갖춘 조정대상지역 2주택(중과)인 경우를 비교합니다.
이는 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다. 요건을 갖춘 경우라도 양도가액이 12억원을 넘으면 초과 비율만큼 과세되고, 거주 2년 이상이면 표2의 높은 공제율이 적용됩니다.
종전주택 양도분의 신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(소득세법 제105조 제1항). 이 예정신고를 마쳤다면 종전주택에 대한 이듬해 5월 확정신고는 원칙적으로 하지 않아도 되고, 누진세율 자산을 한 해에 둘 이상 양도해 합산 세액이 달라지는 경우에만 확정신고가 다시 필요합니다(제110조 제4항, 시행령 제173조 제5항).
종전주택 신고를 빠뜨리면 국세기본법 제47조의2의 무신고가산세 20%(부정행위는 40%), 모자라게 신고하면 제47조의3의 과소신고가산세 10%(부정행위는 40%)가 붙으며, 종전주택 세액을 늦게 낸 날마다 1일 10만분의 22(연 8.03%)의 납부지연가산세가 쌓입니다(제47조의4, 시행령 제27조의4 제1항). 비과세 대상이라도 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분을 신고해야 하고, 12억원 이하 비과세 양도는 신고 의무가 없지만 신규주택 취득 계약서·등기부로 기한 계산 근거를 보관합니다.
종전주택에 대한 개인지방소득세 신고는 양도소득세 신고기한보다 2개월 늦은 날이 기한이며 지방자치단체에 별도로 합니다(지방세법 제103조의5 제1항, 제103조의7 제1항). 종전주택 양도소득세의 10분의 1 수준이 지방소득세로 더 붙고(같은 법 제103조의3), 홈택스 전자신고 시 종전주택 예정신고 1건당 2만원이 공제됩니다(조세특례제한법 제104조의8 제1항, 같은 법 시행령 제104조의5 제2항 제2호).
종전주택 취득일과 신규주택 계약·잔금·등기일을 적어 1년 요건을 확인한다(시행령 제155조 제1항, 제162조).
신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택의 조정대상지역 지정 여부, 공고일, 계약금 지급일, 2026년 8월 3일 전후 여부로 기한이 2년인지 3년인지 정한다(제155조 제1항 제1호, 부칙 제2조).
종전주택의 2년 보유와 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주를 주민등록 초본으로 확인한다(제154조 제1항).
세대원 전체의 주택·입주권·분양권 보유 현황을 확인해 1주택 전제가 맞는지, 상속·혼인·동거봉양 특례가 별도로 적용되는지 본다(제155조 제2항·제4항·제5항).
기한 안에 팔기 어려우면 매각 의뢰·경매 신청 등 제18항 사유에 해당하도록 기한 전에 조치하고 증빙을 남긴다.
Q1. 일시적 2주택 비과세에서 2년 기한은 언제부터 적용되나요?
조정대상지역에 종전주택을 가진 세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터입니다. 8월 3일 이전 취득분이나 계약금 지급분은 3년입니다(시행령 부칙 제2조).
Q2. 신규주택이 비조정대상지역이면요?
종전·신규 중 하나라도 조정대상지역이 아니면 3년입니다(제155조 제1항 제2호).
Q3. 종전주택을 10억원에 팔아도 세금이 전혀 없나요?
12억원 이하이고 요건을 갖추면 비과세입니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 12억원을 넘으면 초과 비율만큼의 양도차익에 과세되고, 요건 미충족이면 일반 과세 또는 중과입니다.
Q4. 새 집을 분양권으로 샀을 때 기한은 어떻게 세나요?
분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 특례가 적용되고, 3년이 지나면 완공 후 3년 이내 이사·1년 거주와 완공 전후 3년 이내 양도 요건으로 구제됩니다(시행령 제156조의3 제2항·제3항).
