전세를 끼고 자녀에게 집을 넘기면 세금이 둘로 나뉩니다. 부담부증여 양도세는 수증자가 인수한 채무액만큼을 양도로 보아 증여자에게 과세하고(소득세법 제88조 제1호 후단), 채무를 뺀 나머지에는 수증자의 증여세가 붙습니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항). 이 글에서는 채무 비율로 양도가액·취득가액을 쪼개는 계산법(시행령 제159조), 가족 간 채무 인수 추정 배제, 수증자의 취득가액과 10년 이월과세, 부가가치세 쟁점, 단순 증여와의 세액 비교, 3개월 신고기한을 정리합니다.
✓ 3줄 요약
• 채무액 부분 = 양도(증여자 양도소득세), 나머지 = 증여(수증자 증여세) — 양도가액·취득가액은 평가액·취득가에 채무 ÷ 증여가액 비율을 곱해 계산
• 배우자·직계존비속 간 채무는 인수하지 않은 것으로 추정, 금융기관·임대차 등 객관적 증빙이 있어야 인정 — 없으면 전부 증여세
• 수증자의 취득가액은 증여일 평가액(채무 부분 포함), 10년 내 양도하면 이월과세로 증여자 취득가액 — 양도세·증여세 모두 3개월 내 신고
✓ 오늘의 핵심 3줄
• 부담부증여는 채무 부분이 양도, 나머지가 증여로 나뉘고 양도가액·취득가액은 채무 비율로 안분한다.
• 가족 간 채무는 금융기관·임대차 같은 객관적 증빙이 있어야 인수로 인정되며, 없으면 전부 증여세가 된다.
• 수증자의 취득가액은 증여일 평가액이지만 10년 안에 팔면 이월과세가 적용되고, 양도세·증여세 신고는 모두 3개월 안이다.
핵심만 짚겠습니다. 전세보증금이나 대출이 딸린 집을 자녀에게 증여하면서 그 채무를 자녀가 떠안는 것이 부담부증여입니다. 소득세법은 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보고(제88조 제1호 후단, 시행령 제151조 제3항), 증여세는 증여재산가액에서 그 채무를 뺀 금액에 매깁니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항). 같은 집이 채무 부분은 증여자의 양도소득세, 나머지는 수증자의 증여세로 나뉘어 과세되는 구조입니다. 다만 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여에서는 채무가 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정하고, 국가·금융기관 채무나 임대차계약처럼 객관적으로 확인되는 경우에만 채무로 인정합니다(상증법 제47조 제3항, 시행령 제36조 제2항·제10조 제1항). 인정되지 않으면 그 부분은 양도가 아니라 증여가 됩니다(소득세법 시행령 제151조 제3항 단서).
양도로 보는 부분의 양도가액은 증여재산을 상증법 제60조부터 제66조까지로 평가한 가액에 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율을 곱한 금액이고, 취득가액은 증여자의 취득가액(제97조 제1항 제1호)에 같은 비율을 곱한 금액입니다(시행령 제159조 제1항). 양도가액을 기준시가로 평가했다면 취득가액도 기준시가로 계산합니다. 과세 대상 자산과 아닌 자산을 함께 넘기면 채무액을 자산가액 비율로 안분합니다(같은 조 제2항). 보유기간·장기보유특별공제·세율은 모두 증여자 기준이므로 증여자가 조정대상지역 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있고, 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도 부분도 비과세됩니다. 법원은 증여자가 부담부증여로 면하게 되는 채무액 상당은 양도소득세 과세 대상이며, 수증자에게 받을 채권이 있으니 넘긴 채무액과 상계해야 한다는 주장은 증거가 없다고 보았습니다(수원고등법원 2024. 12. 18. 선고 2024누12975 판결, 상급심 결과는 확인하지 못했습니다).
증여세 과세가액은 평가액에서 인수 채무를 뺀 금액이고, 여기서 증여재산공제(배우자 6억원, 성년 자녀 5,000만원, 미성년 2,000만원, 상증법 제53조)를 뺀 과세표준에 10~50%의 세율(제26조)을 적용하며, 신고기한 안에 신고하면 3%를 공제합니다(제69조 제2항). 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(제68조 제1항). 수증자가 나중에 그 집을 팔 때 취득가액은 채무 부분까지 포함해 증여일 현재의 평가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 다만 배우자·직계존비속에게 증여받은 뒤 10년 이내에 팔면 이월과세가 적용되어 증여자의 취득가액으로 계산됩니다(제97조의2 제1항).
상가·오피스텔처럼 사업에 쓰던 건물을 부담부증여하면 건물 부분은 부가가치세법상 재화의 공급이 될 수 있습니다. 법원은 임대업에 쓰던 건물을 자녀에게 부담부증여한 사안에서, 사업을 폐지하기 위해 우발적·일시적으로 재화를 공급한 것이라도 과세 대상이며 양수인이 숙박업을 하는 등 사업을 포괄적으로 승계한 것이 아니면 사업양도에 해당하지 않는다고 판단했습니다(서울고등법원 2023. 5. 26. 선고 2022누45526 판결, 상급심 결과는 확인하지 못했습니다). 인수한 채무는 수증자가 자기 자금으로 갚아야 합니다. 증여자가 대신 갚아 주면 그 금액이 다시 증여가 되고(상증법 제36조), 수증자의 상환 자금 출처가 설명되지 않으면 자금출처 조사의 대상이 됩니다(제45조).
판단이 필요합니다: 부담부증여는 채무 비율을 어떻게 잡느냐에 따라 양도소득세와 증여세의 합계가 달라지고, 증여자가 다주택 중과 대상이면 단순 증여보다 불리해질 수도 있습니다. 취득세, 수증자의 향후 양도 계획, 10년 이월과세까지 함께 놓고 설계해야 하므로 증여 계약 전에 검토받기를 권합니다.
부모가 10년 전 4억원에 산 아파트(증여일 평가액 10억원, 비조정대상지역 1주택이 아닌 경우)를 성년 자녀에게 증여하면서 전세보증금 4억원을 자녀가 인수한다고 가정합니다. 부담부증여와 채무 없는 단순 증여를 비교합니다.
