배우자에게 집을 증여해 취득가액을 높인 뒤 팔면 세금이 줄어들까요. 증여 후 양도에는 이월과세가 기다립니다. 소득세법 제97조의2는 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산·주식 등을 10년(주식은 1년) 안에 양도하면 취득가액을 증여자의 취득가액으로 계산하고, 낸 증여세는 필요경비로만 인정합니다. 이 글에서는 이월과세의 구조와 보유기간 기산, 적용하지 않는 세 가지와 국세청 해석, 다른 특수관계인에 대한 우회양도 부인(제101조 제2항)과 판결, 10년 뒤 양도 시 취득가액, 세액 비교와 신고기한을 정리합니다.
• 적용 제외: 사업인정고시 2년 전 증여 후 수용 · 적용 시 1세대 1주택 비과세가 되는 경우 · 적용 세액이 더 적은 경우 — 납세자에게 유리할 때만 빠짐
• 다른 특수관계인 증여 후 10년 내 양도는 세액이 적으면 증여자 직접 양도로 봄(실질 귀속 시 제외), 10년 뒤 양도는 증여일 평가액이 취득가액
단계
상세 내용
증여자 취득
취득가액 2억, 보유기간 기산점
배우자·직계존비속에게 증여
평가액 6억 · 증여세 납부, 수증자 취득가액은 원래 6억
10년 (주식 1년) 안에 양도
취득가액 → 증여자의 2억으로 되돌림, 소득세법 제97조의2 제1항
이월과세 적용 시
취득가액·증여자 지출 경비 승계
납부한 증여세 상당액은 필요경비 (시행령 제163조의2)
장특공제·세율 보유기간은 증여자 취득일부터
적용하지 않는 경우 (제97조의2 제2항)
사업인정고시 2년 전 증여 + 협의매수·수용
적용하면 1세대 1주택 비과세 주택이 되는 경우
적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우
형제·사위 등에게 증여 후 10년 내 양도 → 증여자가 직접 양도한 것으로 볼 수 있음 (제101조 제2항, 실질 귀속 시 제외)
양도 당시 이혼한 배우자 포함 · 사망으로 혼인 소멸·사망한 직계존비속은 제외 (2026.1.1. 이후 양도분)
그림 1. 증여 후 양도 이월과세 — 증여자 취득 → 증여 → 10년 내 양도 시 취득가액이 되돌아가는 구조와 적용 제외 사유(소득세법 제97조의2, 제101조 제2항, 시행령 제163조의2).
그림 2. 증여 후 양도 이월과세 — 10년 안에 팔면 취득가액이 2억원으로 돌아가 양도소득세가 커지고, 여기에 이미 낸 증여세까지 더하면 아버지가 직접 판 경우보다 부담이 큽니다.
핵심만 짚겠습니다. 거주자가 양도일부터 소급해 10년 이내(주식등은 1년 이내)에 배우자나 직계존비속에게 증여받은 토지·건물·부동산에 관한 권리·주식등·특정시설물이용권을 양도하면, 취득가액을 수증자가 증여받은 가액이 아니라 증여자가 취득할 때의 가액으로 계산합니다(소득세법 제97조의2 제1항 제1호). 증여자가 지출한 자본적 지출 등도 필요경비에 넣고(제2호), 수증자가 낸 증여세 산출세액 상당액은 필요경비에 산입합니다(제3호, 시행령 제163조의2 제2항: 산출세액 × 해당 자산가액 ÷ 증여세 과세가액, 양도가액에서 필요경비를 뺀 잔액이 한도). 장기보유특별공제와 세율의 보유기간은 증여자가 취득한 날부터 셉니다(제95조 제4항 단서, 제104조 제2항 제2호). 양도 당시 이혼한 배우자에게서 받은 것도 포함되지만, 사망으로 혼인관계가 끝난 배우자와 양도 당시 사망한 직계존비속에게서 받은 자산은 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 제외됩니다(제97조의2 제1항, 법률 제21221호 부칙 제7조). 주식등의 1년 이월과세는 2025년 1월 1일 이후 증여받은 분부터입니다(법률 제20615호 부칙 제8조).
제97조의2 제2항은 ① 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 자산이 협의매수·수용되는 경우, ② 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 주택(고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되는 경우, ③ 이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우에는 이월과세를 적용하지 않도록 정합니다. 즉 이월과세는 납세자에게 불리한 쪽으로만 작동합니다. ②와 관련해 국세청은 증여일 현재 이미 1세대 1주택 고가주택에 해당하는 주택의 지분을 배우자에게서 증여받아 10년 이내에 양도하는 경우에는 제2항 제2호를 적용하지 않는다, 즉 이월과세가 적용된다고 답변했습니다(국세청 사전-2025-법규재산-0723, 2025. 11. 17.). 제2호는 이월과세로 보유기간이 길어져 ‘비로소’ 비과세가 되는 경우를 막는 조항이지, 원래부터 비과세인 주택의 12억원 초과분 계산까지 수증자 취득가액으로 하라는 뜻이 아니라는 해석입니다. 국세청 해석은 법원을 구속하지 않지만 과세 실무의 기준이 됩니다.
배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인(형제자매, 사위·며느리 등)에게 증여한 뒤 수증자가 10년 이내에 타인에게 양도한 경우, 수증자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도했을 때의 양도소득세보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다(제101조 제2항). 이때 당초 증여에 대한 증여세는 부과하지 않습니다(제3항). 다만 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속되었다면 적용하지 않습니다(제2항 단서). 법원은 남편이 아내에게 비상장주식을 증여하고 아내가 그 주식을 회사에 양도(소각)해 대금을 자기 가지급금 채무 변제에 쓴 사안에서, 양도대금이 아내에게 실질적으로 귀속되었고 여러 거래방식 중 세부담이 적은 쪽을 선택한 것만으로 실질과세 원칙에 따라 부인할 수 없다고 판단했습니다(수원고등법원 2024. 4. 5. 선고 2023누14332 판결, 대법원 심리불속행 상고기각으로 확정, 주식 이월과세 1년 규정 도입 전 사건). 이 판결 뒤 2025년부터 주식에도 1년 이월과세가 적용되고 있습니다.
증여일부터 10년이 지나 양도하면 수증자의 취득가액은 증여일 현재 상증법으로 평가한 가액(결정·경정된 가액이 있으면 그 가액)이고(시행령 제163조 제9항), 보유기간도 증여받은 날부터 셉니다(제162조 제1항 제5호). 증여 때 시가로 평가해 증여세를 냈다면 그 평가액이 그대로 취득가액이 되어 양도차익이 줄어드는 효과가 있습니다. 반대로 10년 안에 팔면 증여세를 냈더라도 취득가액은 증여자 기준으로 돌아가고 증여세는 필요경비로만 반영되므로, ‘증여로 취득가액을 올려 양도세를 줄이는’ 계획은 10년이라는 시간을 전제로 해야 합니다.
아버지가 15년 전 2억원에 산 상가 토지를 성년 자녀에게 증여(증여일 평가액 6억원, 증여세 산출세액 1억500만원)하고, 자녀가 3년 뒤 8억원에 양도한다고 가정합니다. 이월과세가 적용되는 경우, 10년이 지나 양도하는 경우(보유 3년 기준으로 단순 비교), 아버지가 직접 양도하는 경우를 비교합니다.
증여받은 자산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고와 납부를 마쳐야 합니다(소득세법 제105조 제1항, 제106조). 증여받은 자산 양도분을 예정신고했으면 다음 해 5월 확정신고는 생략할 수 있지만, 같은 해에 누진세율이 적용되는 자산을 두 번 이상 양도해 합산하면 세액이 달라지는 경우 등에는 5월 1일부터 31일까지 확정신고를 해야 합니다(제110조 제4항 단서, 시행령 제173조 제5항).
항목
금액
양도가액
8억 원
(−) 취득가액 — 이월과세: 증여자 취득가액
2억 원
(−) 증여세 상당액 (시행령 제163조의2 제2항)
1억 500만 원
양도차익
4억 9,500만 원
(−) 장기보유특별공제 18년 30% (증여자 취득일부터), (−) 기본공제 → 과세표준
3억 4,400만 원
산출세액 — 이월과세 적용
1억 1,166만 원
(비교) 10년 경과 후 양도 — 취득가액 6억, 3년 6% 공제
5,055만 원
(비교) 아버지 직접 양도 — 취득가액 2억, 18년 30% 공제
1억 4,106만 원
증여일부터 양도 예정일까지 10년(주식은 1년)이 되는지 등기부 기준으로 계산한다(제97조의2 제1항·제3항).
판단이 필요합니다: 이월과세는 증여세와 양도소득세를 합쳐 보아야 손익이 드러납니다. 배우자 6억원 공제를 활용한 증여 뒤 10년 보유, 수용 예정 토지의 증여 시점, 1세대 1주택 고가주택 지분 증여처럼 조문 해석이 갈리는 경우는 증여 전에 두 세목을 함께 계산해 검토받기를 권합니다.
