안녕하세요. 더나은세무회계 김나은 세무사입니다. 국세심사위원을 역임했고, 부산 상속·증여 설계와 전국 수출입·유통·이커머스 기장에 특화되어 있습니다.
어머니가 오래 사신 아파트를 서른 넘은 아들에게 증여하기로 하셨습니다. 아드님은 미리 아파트 증여세를 계산해 와서 이렇게 말씀하셨습니다.
"증여세만 내면 끝나는 거죠? 그 돈은 모아 뒀습니다."
하지만 증여받은 사람은 취득세를 따로 냅니다. 그것도 집을 살 때보다 높은 세율로 냅니다.
아파트 증여를 상담하면 거의 매번 이 대목에서 계산이 다시 시작됩니다.
이 글의 장면은 실제 판결을 바탕으로 각색한 가상의 예시입니다.
■ 세금은 두 장, 내는 사람은 한 명입니다
아파트를 자녀에게 넘기면 세금이 두 곳에서 나옵니다. 하나는 세무서에 내는 증여세이고, 다른 하나는 시·군·구청에 내는 취득세입니다. 그리고 둘 다 받는 사람, 즉 자녀가 냅니다.
시가 5억원 아파트를 성년 자녀에게, 10년 안에 다른 증여 없이 넘긴다고 해 보겠습니다. 전용 85㎡ 이하이고, 집값 규제지역이 아닌 경우입니다.
시가 5억 아파트를 증여하면
- 증여세 — 5천만원을 빼고 세율 적용, 기한 안에 신고하면 3% 빼줌 → 약 7,760만원
- 증여 취득세 — 시가 5억 × 3.8%(지방교육세 포함) → 약 1,900만원
- 총 부담 — 두 세금을 더한 값 → 약 9,660만원
증여세만 준비했다면 2천만원 가까이 비는 셈입니다. 게다가 취득세는 2023년부터 국세청이 정해둔 기준값이 아니라 시세로 매깁니다. 그래서 예전처럼 공시가격으로 가볍게 끝나지 않습니다.
■ 증여 취득세율은 왜 살 때보다 높을까
집을 사면 취득세율이 1~3%인데, 증여는 3.5%가 기본입니다. 돈을 내지 않고 받았기 때문입니다. 그리고 집값 규제지역에 있는 집을 여러 채 가진 부모가 증여하면 12%까지 올라갑니다. 다만 부모가 1세대 1주택이라면 규제지역이라도 3.5%가 적용됩니다.
규제지역은 새로 지정되기도 하고 풀리기도 합니다. 그러니 증여하는 날 기준으로 그 집이 규제지역인지 꼭 확인해야 합니다.
■ 전세를 끼고 넘기면 취득세가 줄까요
여기서 많이 묻는 방법이 전세보증금이나 대출을 함께 넘기는 것입니다. 자녀가 넘겨받은 빚만큼은 '산 것'으로 봐서, 그 부분에는 낮은 세율이 적용됩니다. 대신 부모님께 양도소득세가 생깁니다.
그런데 이 낮은 세율이 늘 인정되는 건 아닙니다. 실제로 이 문제를 두고 대법원까지 간 사건이 있습니다. 아버지가 전세를 낀 아파트를 자녀에게 넘겼고, 자녀는 보증금 부분을 산 것으로 봐 달라며 취득세를 돌려달라고 했습니다.
2025년 10월 대법원은 이렇게 판단했습니다. 보증금을 넘겨받은 그때, 자녀가 자기 소득이나 재산으로 그 돈을 갚을 수 있었는지를 봐야 한다.
증여받은 그 아파트나 다음 세입자에게 받을 보증금은 갚을 능력으로 치지 않는다는 것입니다.
결국 소득이 없는 자녀에게 전세를 끼워 넘기면, 취득세를 줄이려던 계산이 그대로 무너질 수 있다는 뜻입니다. 시세대로 사고파는 매매는 취득세율이 낮지만, 자녀가 실제로 대금을 치를 수 있어야 하고 부모님께는 양도소득세가 생깁니다.
■ 아파트를 넘기기 전 세 가지
하나. 증여세와 취득세를 더한 금액으로 자금을 준비하십시오. 취득세는 증여받은 달 말일부터 3개월 안에 내야 합니다.
둘. 같은 단지에서 최근 팔린 값이 있으면 그 값이 시세가 됩니다. 그래서 증여일을 정하기 전에 단지 거래부터 확인하십시오.
셋. 전세나 대출을 끼워 넘길 생각이라면, 자녀가 그 돈을 스스로 갚을 수 있는지부터 따지십시오. 어렵다면 그냥 증여하는 편이 나을 수 있습니다.
■ 핵심 정리
- 아파트 증여세만 계산하면 취득세만큼 자금이 빕니다.
- 증여 취득세는 3.5%가 기본이고, 2023년부터 시세로 매깁니다.
- 전세를 끼워 넘긴 부분을 '산 것'으로 인정받으려면 자녀 본인의 갚을 능력이 필요하다는 것이 대법원의 판단입니다.
■ 자주 묻는 질문
Q. 아파트 증여세는 얼마부터 나오나요?
성년 자녀는 10년 동안 받은 것을 합쳐 5천만원까지는 증여세가 없고, 미성년 자녀는 2천만원까지입니다. 아파트는 대부분 이 금액을 넘으니 증여세가 나온다고 보시면 됩니다.
Q. 자녀 증여세 면제한도 말고 더 빼주는 건 없나요?
결혼하거나 아이를 낳은 자녀는 부모에게 받은 재산에서 1억원을 더 빼주는 공제가 있습니다. 혼인신고 전후 2년, 출생 후 2년 안이어야 하고, 둘을 합쳐 1억원까지입니다.
Q. 취득세는 어디에 내나요?
아파트가 있는 시·군·구청에 신고하고 냅니다. 증여세는 받는 사람 주소지 세무서에 냅니다. 두 곳이 다르니 날짜를 따로 챙기셔야 합니다.
Q. 부담부증여가 무조건 유리한가요?
부모님 양도세와 자녀 취득세까지 함께 계산해야 알 수 있습니다. 더나은세무회계는 이런 경우 그냥 증여·부담부증여·매매 세 가지를 한 표에 놓고 비교합니다.
근거: 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결 / 상속세 및 증여세법(증여재산 공제·세율·신고세액공제) / 지방세법(무상취득 세율·시가인정액·다주택자 증여 중과)
계산은 가정(시가 5억·성년 자녀·10년 안 다른 증여 없음·전용 85㎡ 이하·규제지역 아님)에 따른 예시입니다. 이 글의 사례는 판결 내용을 바탕으로 각색한 가상의 예시이며, 사안이 다르면 결론도 달라질 수 있습니다.
아파트를 자녀에게 넘길 계획이시라면 증여세와 취득세를 더한 총 부담부터, 부담부증여·매매와 비교해 보시기 바랍니다. 찾아줘세무사의 상담 신청으로 문의 주시면 함께 검토하겠습니다.
