[강서구 마곡 상속세 전문 세무사] [강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 오피스텔 세금 총정리 (자연세무회계

양도소득세

[강서구 마곡 상속세 전문 세무사] [강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 오피스텔 세금 총정리 (자연세무회계컨설팅)

머털도사 절세도사 ・ 10시간 전

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안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^

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오늘은 오피스텔을 취득·보유·양도할 때 어떤 세금이 어떻게 부과되는지 한 번에 정리해 드리겠습니다.

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오피스텔은 건축법상 '업무시설'로 분류되지만, 실제로는 주거용으로 쓰는 경우가 많아 세금 문제가 복잡합니다. 업무용이냐 주택이냐에 따라 적용되는 세율과 비과세 혜택이 완전히 달라지기 때문에, 취득 전부터 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

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오피스텔 취득세, 어떤 경우에 얼마나 나올까?

오피스텔을 취득하는 방식에 따라 적용되는 취득세율이 달라집니다. 아래에서 유형별로 정리해 보겠습니다.

① 유상거래(매매)로 취득하는 경우

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-건축물대장상 업무시설인 오피스텔을 매매로 취득하면, 일반적으로 취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2% = 합계 4.6%가 적용됩니다.

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-오피스텔은 공부상 주택이 아니므로 실제 주택용으로 사용해도 4.6% 세율이 적용됩니다.

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-오피스텔은 업무용이든, 주택용이든 ,구청에 주임사로 등록해도 , 무조건 기준시가 1억이하 오피스텔도 유상취득시무조건 4.6%로 취득세율 적용됩니다. 유상으로 2번째,3번째로 취득해도 오피스텔은 중과되지 않고,무조건 4.6%세율이 적용됩니다. [오피스텔을 상가를 취득한다고 생각 하시면 됩니다]

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-다른 주택을 취득할때에는 오피스텔이 기준시가 1억이하이면 주택수 제외되고, 1억넘으면 주택수에 포함 됩니다.

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-주거용으로 사용할 예정이라는 이유만으로 해당 오피스텔 자체에 주택 유상취득세율이나 다주택 취득세 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다. 다만 대도시 법인 중과 등 별도 중과·감면 사유는 확인해야 합니다.

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-지방세법 제11조 제1항 제2호에 따라 주택 외 부동산의 유상취득 세율이 적용됩니다.

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② 증여로 취득하는 경우

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건축물대장상 업무시설인 오피스텔을 증여받는 경우, 일반적인 취득세 본세율은 3.5%입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호).

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실제 주거용으로 사용한다는 사정만으로 주택 증여 취득세 12% 중과가 적용되는 것은 아닙니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 별도로 검토합니다.

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③ 부담부증여로 취득하는 경우

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부담부증여에서 수증자가 실제로 인수한 채무에 해당하는 부분은 유상취득으로, 나머지는 무상취득으로 구분합니다. 일반적인 오피스텔은 채무 인수분에 취득세 본세 4%, 나머지 증여분에 본세 3.5%를 적용하고 지방교육세·농어촌특별세를 별도로 계산합니다.

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다만 배우자·직계존비속 간 거래 등은 채무의 실재와 인수 여부, 유상취득 인정 요건을 확인해야 합니다.

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④ 상속으로 취득하는 경우

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오피스텔을 상속받는 경우 일반적인 취득세 본세율은 2.8%입니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 별도로 검토합니다(지방세법 제11조 제1항 제1호 나목).

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⑤ 최초 분양(수분양자)의 경우

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오피스텔을 최초로 분양받더라도 수분양자의 취득은 일반적으로 유상승계취득에 해당하므로 취득세 등 합계 4.6%가 적용됩니다.

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건축주가 신축하여 원시취득하는 경우의 취득세 본세 2.8%와 구분해야 합니다.

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재산세: 업무용 과세 vs 주택분 과세, 어떻게 다를까?

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오피스텔의 재산세는 실제 사용 현황과 지자체의 과세대장에 따라 건축물분 또는 주택분으로 과세될 수 있습니다.

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▸ 업무용(건축물분) 과세

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오피스텔을 사무실·상업용으로 사용하면 건축물분 재산세가 부과됩니다. 과세표준에 대해 0.25% 단일세율이 적용되며(지방세법 제111조 제1항 제2호), 별도합산 대상 토지에 대한 재산세가 추가됩니다.

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▸ 주택분 과세

주거용으로 사용하여 지자체에서 재산세를 주택분으로 과세하는 경우에는 누진세율 0.1%~0.4%가 적용됩니다(지방세법 제111조 제1항 제3호).

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과세표준은 해당 물건에 적용되는 시가표준액과 공정시장가액비율 등을 확인하여 산정해야 합니다. 오피스텔의 시가표준액을 일반 아파트의 공동주택 공시가격과 동일하게 생각해서는 안 됩니다.

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업무용과 주거용 중 어느 쪽의 보유세가 더 많은지는 건물·토지의 평가액, 적용 특례, 다른 주택 보유 여부 등을 종합하여 비교해야 합니다.[일반적으로 업무용이 재산세가 더 많이 나오나, 그래도 양도세 할때 주택수 제외 받고자 업무용으로 신고하는 경우가 실무적으로 많습니다]

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종합부동산세, 오피스텔도 대상이 될까?

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-종합부동산세 부과는 재산세가 업무용으로 부과 되는지 주택용으로 부과 되는지를 그대로 따라 갑니다.

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▸ 업무용 오피스텔의 경우

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업무용 오피스텔의 건물 자체는 주택분 종합부동산세 대상이 아닙니다. 다만 부속토지는 다른 보유 토지와 합산하여 토지분 종합부동산세 대상이 될 수 있습니다. 별도합산토지는 인별 공시가격 합계 80억 원, 종합합산토지는 5억 원을 초과하는지 확인합니다.

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▸ 주거용 오피스텔의 경우

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주택분 재산세가 부과되는 주거용 오피스텔은 원칙적으로 주택분 종합부동산세 합산 대상이 될 수 있습니다(종합부동산세법 제7조, 제8조). 개인의 기본공제는 일반적으로 9억 원, 법상 1세대 1주택자에 해당하면 12억 원입니다. 법인은 원칙적으로 기본공제가 없으므로 개인과 구분해야 합니다.

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개인은 2주택 보유만으로 종합부동산세 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다. 3주택 이상 보유자도 과세표준 12억 원 이하 구간에서는 2주택 이하와 동일한 세율이 적용되며, 그 초과 구간부터 세율 차이가 발생합니다.

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양도소득세, 업무용과 주택은 어떻게 구분할까?

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오피스텔 양도 시 세금 문제에서 가장 중요한 것은 해당 오피스텔이 '업무용'인지 '주택'인지에 대한 판단입니다.

▸ 실무에서 참고하는 구분 요소들

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- 재산세가 주택분으로 과세되고 있는지, 건축물분으로 과세되고 있는지

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- 소유자 또는 세입자가 전입신고를 했는지

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- 세입자가 사업자로서 부가가치세 신고를 하고 있는지

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- 사업자등록이 되어 있는지

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- 내부 구조, 임대차계약 등

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위와 같은 요소들이 판단 근거로 활용되지만, 결정적인 기준은 '실제 상시 주거용으로 사용했는지'입니다.

소득세법 제88조 제7호에 따르면, 주택은 공부상 용도에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미합니다.

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따라서 재산세가 건축물분으로 나오고 있더라도, 실제로 거주하고 있었다면 주택으로 보아 양도소득세가 과세됩니다.[ 조사관 현장방문, 네이버 검색등으로 쉽게 주택인지 업무용인지 파악이 가능합니다]

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▸ 업무용으로 인정되면?

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업무용 오피스텔을 개인이 양도하는 경우 일반적으로 기본세율(6%~45%)이 적용되지만, 단기보유 등 별도 세율 적용 여부를 확인해야 합니다. 주택 수 산정에서 제외되므로 다른 주택의 비과세 판단에 영향을 주지 않습니다.

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▸ 주택으로 인정되면?

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1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 2년 보유 등 요건을 충족해야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 2년 거주 요건도 확인해야 합니다. 양도가액 12억 원을 초과하는 고가주택은 비과세 요건을 갖추더라도 초과분에 대응하는 양도차익이 과세될 수 있습니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).

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다주택 중과는 단순히 다른 주택을 보유했다는 이유만으로 적용되는 것이 아니라, 양도 주택의 조정대상지역 소재 여부, 중과 제외주택 및 양도 시점의 경과규정 등을 함께 확인해야 합니다.

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부가가치세: 분양 취득 시 환급과 면세전용

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오피스텔을 최초 분양받을 때, 업무용 사업자등록을 하고 과세사업에 사용하면 건물분 매입세액(부가세)을 환급받을 수 있습니다.

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그런데 이후 해당 오피스텔을 주거용 임대 등 면세사업에 전용하면, 재화를 공급한 것으로 보아 부가가치세를 신고·납부해야 할 수 있습니다. 이는 기존 환급액을 단순히 취소하는 것과는 구분됩니다(부가가치세법 제10조 제1항 제1호 — 재화의 공급 의제).

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주거용 임대가 면세인 근거: 부가가치세법 제26조 제1항 제12호, 시행령 제41조

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▸ 면세전용 납부세액 계산

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부가가치세법 시행령 제66조에 따라 다음과 같이 계산합니다.

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납부세액 = 공급가액 × 10%

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공급가액 = 취득가액 × (1 − 5% × 경과 과세기간 수)

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여기서 1과세기간은 6개월(1.1~6.30 / 7.1~12.31)이며, 경과 과세기간 수는 실제 취득일과 전용일을 기준으로 법령에 따라 계산합니다. 건물 전체를 면세사업에 전용하고 취득 당시 매입세액을 전액 공제받은 일반적인 경우에 위 산식이 적용되며, 일부만 면세사업에 사용하거나 일부 매입세액만 공제받은 경우에는 별도 계산이 필요합니다.

경과 과세기간 수가 20에 도달하면 위 면세전용 산식상 공급가액은 0이 됩니다. 다만, 이는 이후 과세사업용 건물 매각 시 부가세도 없어진다는 뜻은 아닙니다.

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▸ 계산 예시

분양가 중 건물분이 2억 원인 오피스텔을 취득하고 부가세 2,000만 원을 환급받은 후, 경과 과세기간 수가 6인 시점에 주거용으로 전환한다면?

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공급가액 = 2억 × (1 − 5% × 6) = 2억 × 70% = 1억 4,000만 원

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납부세액 = 1억 4,000만 원 × 10% = 1,400만 원

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오피스텔 양도 시 건물분 부가세, 어떻게 판단할까?

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▸ 과세사업에 사용하던 업무용 오피스텔 양도 시

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-사업자[부동산 매매사업자]가 과세사업에 사용하던 업무용 오피스텔을 매각하면 일반적으로 건물분에 부가가치세 10%가 과세되고 토지분은 면세됩니다. 다만 사업의 포괄양도 해당 여부, 면세사업 사용 여부 등 거래별 예외를 확인해야 합니다.(실무적으로 부동산매매사업자는 주택을 임대를 주지 않고, 양수자가 부동산매매사업을 포괄승계하는 경우가 많지 않으므로 부동산 매매사업자의 경우에는 오피스텔을 취득후 양도시 건물분 부가가세를 내는 경우가 많습니다)

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-만약 부동산 임대사업자가 주택으로 임대를 장기간 주고 오피스텔을 양도시에는 면세사업에 쓰인 사업용 고정자산으로 보아 건물분 부가세가 발생하지 않습니다. 또한 과세 업무용으로 임대를 주고 양도시에는 양수자가 과세 임대업을 그대로 포괄 승계하는 경우가 많아서 사업의 포괄 양수도로 건물분 부가세없이 양도가 가능한 경우가 많습니다.

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▸ 오피스텔 신축·판매의 경우

오피스텔을 신축·판매하는 경우에는 실제 주거용으로 사용한다거나 국민주택규모 이하라는 이유만으로 국민주택 공급 면세를 적용할 수 없습니다. 다만 주택임대사업에 사용하던 자산의 처분은 별도로 판단해야 합니다.

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▸ 주거용 임대사업에 사용하던 오피스텔을 매각하는 경우

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사업자가 오피스텔을 실제 상시 주거용 임대사업에 사용하다가 매각하는 경우에는 면세사업에 부수되는 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 면제될 수 있습니다. 이는 개인뿐 아니라 법인도 해당할 수 있습니다.

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반면 처음부터 매매·분양을 목적으로 취득한 오피스텔을 일시적·잠정적으로 임대하다가 매각하는 경우에는 부가가치세가 과세될 수 있습니다. 임대기간뿐 아니라 당초 취득목적, 실제 사업 내용 등을 종합하여 판단해야 합니다.

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실무 체크포인트 — 오피스텔 세금 관리 핵심

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1. 취득 단계

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매매와 최초 분양은 일반적으로 취득세 등 합계 4.6%가 적용됩니다. 증여는 취득세 본세 3.5%, 상속은 본세 2.8%를 기준으로 부가세목과 중과·감면 여부를 별도로 확인합니다. 최초 분양과 건축주의 원시취득을 혼동하지 않아야 합니다.

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2. 보유 단계

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재산세 과세대장과 실제 사용 용도를 확인합니다. 주택분 종부세뿐 아니라 업무용 오피스텔의 부속토지에 대한 토지분 종부세도 검토합니다.

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3. 양도 단계

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개인의 양도소득세상 주택 여부는 실제 사용 현황을 중심으로 판단합니다. 주거용이면 1세대 1주택 비과세와 다른 주택의 주택 수 판정에 영향을 줄 수 있습니다.

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4. 부가세

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매입세액을 공제받은 뒤 주거용 임대로 전환하면 면세전용 과세를 검토합니다. 매각 시에는 과세사업용 자산인지, 주택임대사업에 부수되는 처분인지, 일시적 임대 후 판매인지 구분해야 합니다. 개인·법인 여부만으로 과세 여부를 단정해서는 안 됩니다.