오늘은 재건축 사업의 처음부터 끝까지 전체 절차를 정리하고, 투기과열지구에서의 조합원 지위 승계 제한과 예외사유, 그리고 입주권을 증여할 때 꼭 알아야 할 시가평가 원칙과 절세 전략까지 한 번에 설명드리겠습니다. 목동 14개 단지와 여의도 재건축 최신 현황도 함께 다루겠습니다.
재건축 사업, 시작부터 완료까지 8단계 절차 총정리
재건축 사업 8단계 절차 흐름도
도시 및 주거환경정비법 기준
단계
주요 내용
세부 설명
관련 법령
1. 안전진단
구조 안전성·설비 노후도 평가
D·E등급 시 재건축 추진 가능
도시정비법 제12조
2. 정비계획 수립 & 정비구역 지정
용적률·건폐율·건축계획 확정
지자체 고시
도시정비법 제8조, 제16조
3. 조합설립인가
토지등소유자 3/4 동의
법인격 취득
도시정비법 제35조
4. 시공사 선정
경쟁입찰 원칙
사업방향·사업성 좌우
도시정비법 제29조
5. 사업시행계획인가
건축설계·철거·이주계획
시장·군수 인가
도시정비법 제50조
6. 관리처분계획인가
종전자산 평가, 분양설계
권리가액·분담금 확정
도시정비법 제74조
7. 이주·철거·착공
기존 거주자 이주
건물 철거 후 신축 착공
8. 준공인가 & 입주
준공인가 → 입주
이전고시·청산·조합해산
도시정비법 제83조, 제86조
★ 이 시점 전후로 세법상 자산 성격 변경 (부동산 → 입주권)
전체 소요기간: 통상 10~15년 이상
-재건축은 노후·불량 건축물을 철거한 뒤 새 건물을 짓는 도시정비사업입니다. 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')에 따라 단계별로 진행되며, 전체 과정은 보통 10~15년 이상이 소요됩니다.
-절차를 8단계로 나누어 정리하면 다음과 같습니다.
①안전진단 : 기존 건축물의 구조 안전성, 주거환경, 설비 노후도 등을 종합적으로 평가합니다. 안전진단 점수에 따라 재건축 추진 가능 여부가 결정되며, D등급(조건부 재건축) 또는 E등급(재건축 필요)을 받아야 사업을 추진할 수 있습니다. 도시정비법제12조에 근거합니다.
②정비계획 수립 및 정비구역 지정 : 지방자치단체가 해당 지역의 정비계획을 수립하고, 정비구역으로 지정·고시합니다. 정비계획에는 사업의 범위, 용적률·건폐율, 건축계획 등이 포함됩니다. 도시정비법제8조 및 제16조에 근거합니다.
③추진위원회 구성 및 조합설립인가 : 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 추진위원회를 구성하고, 이후 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의와 토지면적 2분의 1 이상의 동의를 받아 조합설립인가를 신청합니다. 인가를 받으면 조합은 법인격을 취득하게 됩니다. 도시정비법제31조 및 제35조에 근거합니다.
④시공사 선정 : 조합총회의 의결을 거쳐 시공사를 선정합니다. 경쟁입찰 방식이 원칙이며, 시공사 선정은 사업의 방향과 사업성을 좌우하는 핵심 단계입니다. 도시정비법제29조에 근거합니다.
⑤사업시행계획인가 : 조합이 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수등의 인가를 받습니다. 건축설계, 철거계획, 주민이주계획 등이 포함됩니다. 도시정비법제50조에 근거합니다.
⑥관리처분계획인가 : 기존 조합원의 종전자산 평가, 분양대상자 확정, 분양설계 등을 담은 관리처분계획을 수립하여 인가를 받습니다. 이 단계에서 각 조합원의 권리가액과 분담금이 확정됩니다. 도시정비법제74조에 근거합니다.
⑦이주·철거·착공 : 관리처분계획인가 이후 기존 거주자가 이주하고, 기존 건물을 철거한 뒤 신축 공사를 시작합니다.
⑧준공인가 및 입주 : 공사가 완료되면 준공인가를 받고, 조합원과 일반분양 당첨자가 새 아파트에 입주합니다. 이후 이전고시와 청산 절차를 거쳐 조합이 해산됩니다. 도시정비법제83조 및 제86조에 근거합니다.
-특히 주목할 점은 관리처분계획인가 전후로 세법상 자산의 성격이 달라진다는 것입니다.
-관리처분계획인가 전에는 '부동산'으로 보고, 인가 이후에는 '조합원입주권'(기타자산)으로 봅니다. 이 구분은 취득세·양도세·증여세 과세에서 매우 중요한 차이를 만듭니다.
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투기과열지구조합원 지위 승계 제한, 왜 중요한가?
-재건축 사업이 진행되면 조합원 자격(입주권)의 가치가 크게 올라갑니다. 그런데 투기과열지구에서는 일정 시점 이후 건축물이나 토지를 양수한 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다.
-도시정비법제39조 제2항에 따르면, 투기과열지구에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없습니다.
-여기서 '양수'에는 매매뿐 아니라 증여 등 권리변동을 수반하는 행위도 포함됩니다. 따라서 부모가 자녀에게 재건축 아파트를 증여하더라도 양수인인 자녀가 당연히 조합원 지위를 승계받는 것은 아닙니다. 세금 신고와 조합원 자격 취득은 별개의 문제입니다.
-다만 상속이나 이혼으로 인한 양도·양수는 이 제한의 적용 대상에서 제외되므로, 일반적인 증여·매매와 구별해야 합니다.
-2024년 6월 기준으로 투기과열지구는 서초구·강남구·송파구·용산구 4개구였으나, 2024년 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 재지정되어 조합원 지위 승계 제한의 실질적 영향 범위가 크게 확대되었습니다.
-그렇다면 투기과열지구에서 건축물·토지를 양수하면 무조건 조합원이 될 수 없는 걸까요? 아닙니다. 도시정비법제39조 제2항 단서에서 제1호부터 제7호까지 예외사유를 규정하고 있습니다.
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도시정비법제39조의 예외사유와 시행령상 세부 요건
조합원 지위 승계 제한과 예외
도시정비법 제39조 제2항 · 시행령 제37조
조합원 지위 승계 제한 원칙
투기과열지구에서
재건축: 조합설립인가 후
재개발: 관리처분계획인가 후
→ 양수인은 조합원 자격 취득 불가
※ '양수'에는 매매뿐 아니라 증여도 포함됩니다!
투기과열지구 현황 (2024.10~)
기존 4개구 (서초·강남·송파·용산) → 10·15 대책으로 서울 전역 재지정
단, 상속 또는 이혼에 의한 양도·양수는 승계 제한 적용 제외 (일반 증여와 구별!)
예외사유 (법 제39조 제2항 제1호~제7호)
호수
항목
상세 내용
비고
1호
세대 전원 이전
근무·생업·질병·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 시·도로 이전
실무 활용 多
2호
상속주택 양도
상속으로 취득한 주택을 양도
3호
해외이주·장기체류
세대 전원 해외이주 또는 2년 이상 해외 체류
4호
1세대 1주택자 양도
소유 10년 이상 + 거주 5년 이상 등 시행령상 세부 요건 충족 시
실무 활용 多
5호
지분형주택 취득
공공이 일부 지분을 보유하는 지분형 주택 취득
6호
공공재개발 시행자 양도
공공재개발사업 시행자에게 양도하는 경우
7호
기타 불가피한 사유
대통령령으로 정하는 사유 (시행령에 추가 예외 규정 가능)
⚠ 증여 포함! 세금 신고와 조합원 자격은 별개
→ 승계 제한 모르고 매수·증여 시
→ 현금청산만 받고 사업 배제
-도시정비법제39조 제2항 단서 각 호 및 같은 법 시행령제37조에서 정하는 예외사유는 다음과 같습니다. 다만, 제7호는 대통령령으로 정하는 사유를 포괄하고 있어 실제 예외 범위는 법률 조문의 7개 호에 한정되지 않을 수 있습니다.
제1호 — 세대 전원 이전 : 근무상 형편, 생업상 사정, 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 시·도로 이전하는 경우 (세대원 전원 이전 및 이전 지역 등 법정 요건을 모두 충족해야 합니다)
제2호 — 상속주택 양도 : 상속으로 취득한 주택을 양도하는 경우
제3호 — 해외이주 또는 장기체류 : 세대 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우
제4호 — 1세대 1주택자의 양도 : 1세대 1주택 요건을 갖추고, 소유기간 10년 이상 및 거주기간 5년 이상 등 시행령에서 정하는 세부 조건을 충족한 경우
제5호 — 지분형주택 취득 : 공공이 일부 지분을 보유하는 지분형 주택을 취득한 경우
제6호 — 공공재개발 시행자 양도 : 공공재개발사업의 시행자에게 양도하는 경우
제7호 — 기타 불가피한 사유 : 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우 (시행령에서 추가적인 예외사유를 정할 수 있으므로 현행 시행령 내용을 반드시 확인해야 합니다)
-실무적으로 가장 많이 활용되는 예외는 제1호(세대 전원 이전)와 제4호(1세대 1주택자)이며, 각 호의 세부 요건은 시행령에서 구체적으로 정하고 있으므로 양도 전 반드시 전문가와 함께 개별 요건 충족 여부를 확인하셔야 합니다.
-또한 재건축과 재개발은 조합원 지위 승계 제한의 시작 시점이 다르고, 사업 지연 등 일부 예외사유의 적용 범위도 사업 유형에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.
-조합원 지위 승계 제한 규정을 모르고 매수하면, 조합원 자격을 취득하지 못해 감정평가액(현금청산금)만 받고 사업에서 배제됩니다. 시세 차익 기회를 완전히 놓치게 되므로, 재건축 아파트 매수·증여 전에 반드시 양수인의 조합원 자격 취득 가능 여부를 확인하셔야 합니다.
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목동 재건축 14개 단지, 지금 어디까지 왔을까?
-서울 양천구 목동신시가지는 1980년대 중반에 조성된 대규모 택지개발지구로, 목동 1단지부터 14단지까지 총 14개 아파트 단지로 구성되어 있습니다. 준공 후 약 40년이 경과하여 재건축 사업이 본격적으로 추진되고 있습니다.
-14개 단지 전체가 정비구역 지정을 완료한 상태이며, 사업 추진 방식에 따라 신탁방식 8곳(1·2·5·9·10·11·13·14단지)과 조합방식 6곳(3·4·6·7·8·12단지)으로 나뉩니다.
-전체 예상 규모는 약 47,000가구에 달하며, 서울에서 가장 큰 재건축 벨트 중 하나입니다.
주요 단지별 진행 현황 :
-6단지 : 조합설립인가 완료, 시공사 선정 단계 진입. 사업 속도가 가장 빠른 조합방식 단지 중 하나입니다.
-12단지 : 2026년 2월 조합설립인가를 받았으며, 본격적인 사업 추진에 돌입했습니다.
-7단지 : 설계사 입찰 절차를 진행 중입니다. 약 4,300가구 규모로 계획되어 있습니다.
-5단지 : 설계사 선정을 완료했습니다. 약 3,930가구 규모입니다.
-11단지 : 2025년 2월 안전진단을 통과하여 재건축 추진에 탄력이 붙었습니다.
-14단지 : 최고 49층, 약 5,100가구 규모의 대단지로 계획되어 있습니다.
-2단지 : 약 3,300가구 규모로 계획 중입니다.
-목동 재건축의 특징은 14개 단지가 거의 동시에 추진되면서 서로 시너지 효과를 내고 있다는 점입니다. 학군이 우수하고 교통이 편리한 목동의 입지 특성상, 재건축 완료 시 서울 서남권의 대표 주거지로 재탄생할 것으로 기대되고 있습니다.
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여의도 재건축, 한강변 스카이라인이 바뀐다
-서울 영등포구 여의도는 1970~80년대에 건설된 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 총 12개 이상의 단지가 재건축을 추진하고 있습니다. 한강변 초고층 주거단지로 재탄생할 것으로 기대되는 서울의 핵심 재건축 지역입니다.
-여의도 일대는 2021년 4월부터 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 구청장 허가가 필요합니다.
주요 단지별 진행 현황 :
-대교아파트 : 사업시행인가를 완료하고, 2025년 11월 삼성물산 건설부문을 시공사로 선정했습니다. 단지명 '래미안와이츠'가 제안되었습니다. 여의도에서 사업 속도가 가장 빠른 단지입니다.
-시범아파트 : 여의도 재건축의 대장주로 불리며, 사업시행계획인가 절차에 진입했습니다. 현재 1,578가구에서 최고 65층, 약 2,500가구 규모로 재건축이 계획되어 있습니다. 사업비 약 1.5조원 규모이며, 삼성물산·현대건설·대우건설 등이 시공사 수주 경쟁에 참여할 것으로 전망됩니다.
-목화·수정·진주·광장아파트 : 정비구역 지정이 완료되어 사업 절차가 본궤도에 올랐습니다.
-서울·삼부·삼익·은하아파트 : 재건축을 추진 중이며, 정비구역 지정을 준비하고 있습니다.
-여의도 재건축은 국제금융도시로서의 입지, 한강변 조망, 초고층 스카이라인 등으로 높은 관심을 받고 있습니다. 다만 토지거래허가구역 지정과 투기과열지구조합원 지위 승계 제한이 모두 적용되고 있어, 매수·증여 전 양수인의 조합원 자격 취득 가능 여부를 반드시 사전에 확인해야 합니다.
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조합원입주권 증여, 증여재산가액은 어떻게 평가할까?
-가족 간에 재건축 아파트나 조합원입주권을 증여하는 경우가 적지 않습니다. 이때 가장 중요한 것은 증여재산가액을 어떤 기준으로 평가하느냐입니다.
-먼저 시점에 따라 증여 대상 자산의 성격이 달라진다는 점을 알아야 합니다.
-관리처분계획인가 전에 증여하면 '부동산'의 증여로, 인가 후에 증여하면 '조합원입주권'(기타자산)의 증여로 취급됩니다. 소득세법제88조 제1호 나목 및 상속세 및 증여세법시행령제49조에 근거합니다.
-조합원입주권의 증여재산가액은 증여일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 상속세 및 증여세법제60조에 따르면 증여재산은 증여일 현재의 시가에 의하며, 매매가액·감정가액 등 법령상 인정되는 시가가 있는지를 먼저 확인합니다.
-시가를 산정하기 어려운 경우에는 관련 법령에 따른 보충적 평가방법을 적용합니다. 이때 다음과 같은 구조로 계산합니다.
보충적 평가 시 증여재산가액 = 조합원권리가액 + 평가기준일까지 납입한 계약금·중도금 등 + 프리미엄 상당액
-여기서 조합원권리가액은 관리처분계획에서 확정된 종전자산 평가액이고, 납입한 계약금·중도금은 평가기준일까지 실제 납입한 금액(아직 납입하지 않은 미래 분담금 전액을 포함하는 것이 아닙니다)이며, 프리미엄은 평가기준일 현재의 시장 거래에서 형성되는 웃돈을 의미합니다.
-즉, 위 산식은 모든 경우에 무조건 적용되는 것이 아니라, 시가를 산정하기 어려울 때 적용하는 보충적 평가방법이라는 점을 반드시 기억해야 합니다.
-조합원입주권을 증여한다고 해서 납세자가 반드시 별도의 감정평가를 받아야 하는 것은 아닙니다. 우선 증여일 현재 시가를 확인하고, 인정되는 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적 평가방법을 검토합니다.
-감정평가를 활용하는 경우에도 평가대상·평가기준일·평가서 작성일 등 세법상 시가 인정요건을 확인해야 합니다. 증여재산의 일반적인 평가기간은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지입니다. 상속세 및 증여세법시행령제49조에 근거합니다.
-다만, 조합원입주권은 아파트 등과 달리 비교 가능한 매매사례가 적어 시가 산정이 쉽지 않은 자산입니다. 보충적 평가로 신고한 경우 과세관청이 감정평가를 의뢰하여 시가를 재산정하고 추가 과세하는 사례가 실무에서 적지 않으므로, 납세자 측에서 감정평가를 활용하여 적정 시가를 확인하고 신고하는 것도 실무적으로 검토할 수 있는 방법입니다.
-또한 조합이 관리처분계획 수립 등을 위해 실시하는 종전자산 평가와, 개인이 증여세 신고를 위해 검토하는 재산평가는 목적과 기준이 다르므로 혼용하지 않는 것이 좋습니다.
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입주권 증여, 세금을 줄이는 5가지 절세 전략
입주권 증여 시가평가 원칙 & 절세전략
상증법 제60조 · 시행령 제49조
증여 시점에 따른 자산 성격 변경
구분
내용
근거
관리처분계획인가 전
→ '부동산' 증여. 기준시가 or 감정평가 활용
소득세법 제88조
관리처분계획인가 후
→ '입주권' (기타자산) 증여. 시가 우선 확인 필요
상증법 제60조 · 시행령 제49조
증여재산가액 산정: 2단계 구조
단계
항목
상세 내용
STEP 1
시가 확인 (원칙)
증여일 현재 매매가액·감정가액 등 법령상 인정되는 시가를 먼저 확인 (상증법 제60조 제1항·제2항)
▼ 시가 산정 어려운 경우
단계
항목
상세 내용
STEP 2
보충적 평가방법
증여재산가액 = 권리가액 + 납입한 분담금 + 프리미엄
※ '납입한' = 평가기준일까지 실제 납입액 (미래 총 분담금이 아님에 주의)
권리가액
관리처분계획상 종전자산 평가액
납입 분담금
기준일까지 실제 납입한 계약금·중도금
프리미엄
시장 거래시세 - (권리가액+납입분담금)
시가평가 원칙과 감정평가 활용
감정평가가 일률적으로 의무는 아님
2개 이상 감정기관 감정가액 평균 → 시가 인정
납세자 선(先)감정 시 합리적 가액 산출 가능
감정 없이 보충적 평가 신고 → 국세청 감정의뢰 가능
입주권 증여 5가지 절세전략
번호
전략명
상세 설명
1
멸실 직후 증여
건물 가치 0 → 토지+프리미엄만 반영되어 가액 최소화
2
분산증여 활용
배우자 6억·성년자녀 5천만원 공제 10년 단위 분할 증여
3
부담부증여
채무(담보대출) 인수 → 증여가액 차감 (단, 양도세 발생 주의)
4
감정평가 전략적 활용
납세자 선(先)감정 → 합리적 범위 내 적정 가액 산출
5
저가양도 방식
시가 vs 양도가 차이 30% or 3억원 미만이면 증여세 비과세
증여세·양도세·취득세 종합 시뮬레이션 후 결정 필수!
-조합원입주권을 증여할 때 절세할 수 있는 구체적인 방법을 알아보겠습니다.
첫째, 증여 시점 조절 — 멸실 직후를 노려라
-관리처분계획인가 후 기존 건물이 철거(멸실)되면, 해당 시점에서는 건물 가치가 '0'이 됩니다. 토지만의 가치와 입주권 프리미엄으로 증여재산가액이 산정되므로, 신축 아파트 완공 후 시세가 크게 오르기 전인 멸실 직후 시점에 증여하면 상대적으로 낮은 가액으로 증여가 가능합니다.
-다만 이 경우에도 증여일 현재 시가를 우선 확인하고, 시가 산정이 어려운 경우에 보충적 평가방법을 적용합니다.
둘째, 분산증여 — 10년 단위로 공제한도 활용
-증여세는 수증자(받는 사람)를 기준으로 10년간 합산하여 과세합니다. 증여재산공제는 배우자 6억원, 성년 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원입니다. 상속세 및 증여세법제53조에 근거합니다.
-예를 들어 부모가 자녀에게 한꺼번에 10억원 상당의 입주권을 증여하면 높은 세율이 적용되지만, 부(아버지)와 모(어머니)가 각각 나누어 증여하거나, 10년 주기를 활용하여 단계적으로 증여하면 낮은 세율 구간을 적용받을 수 있습니다.
셋째, 부담부증여 — 채무를 함께 넘긴다
-부담부증여란 증여재산에 담보된 채무(주택담보대출 등)를 수증자가 인수하는 조건으로 증여하는 것입니다. 이 경우 채무 인수액만큼 증여재산가액에서 차감되어 증여세 과세가액이 줄어듭니다.
-다만 증여자 입장에서는 채무 인수액 부분이 '유상양도'로 간주되어 양도소득세가 과세될 수 있으므로, 증여세 절감액과 양도세 부담을 종합적으로 비교해야 합니다. 상속세 및 증여세법제47조 제3항에 근거합니다.
넷째, 감정평가를 전략적으로 활용
-앞서 설명한 것처럼 감정평가가 일률적으로 의무화되는 것은 아니지만, 시가 산정이 어려운 자산의 경우 납세자가 먼저 감정평가를 받아 적정 시가를 확인하는 것이 실무적으로 유리할 수 있습니다. 보충적 평가로 신고 후 과세관청이 별도 감정평가를 의뢰하여 추가 과세하는 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다.
-다만 감정가액이 시장 거래 사례와 괴리가 크면 과세관청이 다시 감정평가를 의뢰할 수 있으므로, 합리적인 수준에서 감정받는 것이 중요합니다.
다섯째, 저가양도 방식 검토
-특수관계인 간 시가보다 낮은 가격으로 양도하는 '저가양도' 방식도 검토할 수 있습니다. 시가와 양도가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억원 이상이면 증여세가 과세되지만(상속세 및 증여세법제35조), 그 범위 안에서는 시가보다 낮은 가격에 양수인에게 이전할 수 있습니다.
-다만 저가양도는 양도소득세, 증여세, 취득세 등 여러 세목에 걸쳐 영향을 미치므로 반드시 사전 시뮬레이션이 필요합니다.
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실무 체크포인트 — 놓치면 세금 폭탄
1. 관리처분계획인가 전후 증여 시점에 따라 과세 체계가 완전히 달라집니다. 인가 전이면 부동산 증여, 인가 후이면 입주권 증여이며, 각각 평가 방법과 세율 적용이 다릅니다.
2. 조합원입주권의 증여재산가액은 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 시가 산정이 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용합니다. 보충적 평가로 신고 시 과세관청이 감정평가를 의뢰하여 추가 세금을 부과할 수 있으므로, 감정평가 활용을 실무적으로 검토하는 것이 바람직합니다.
3. 투기과열지구에서는 매매뿐 아니라 증여도 조합원 지위 승계 제한 대상에 포함됩니다. 증여계약 전에 양수인의 조합원 자격 취득 가능 여부를 별도로 검토해야 합니다. 세금 신고와 조합원 자격은 별개의 쟁점입니다.
4. 증여세는 10년 합산과세이므로, 과거 증여 이력을 빠짐없이 확인하고 장기적인 증여 계획을 수립해야 합니다.
5. 부담부증여, 저가양도 등 절세 방식은 증여세만이 아니라 양도세·취득세까지 종합적으로 시뮬레이션한 뒤 결정해야 합니다.
