오늘은 오랫동안 축산업을 영위하다가 폐업하면서 축사와 그 부수토지를 양도할 때 검토할 수 있는 양도소득세 감면제도를 설명드리겠습니다.
축사용지는 일정 요건을 충족하면 양도소득세 100% 감면이 가능합니다. 다만 8년 동안 축산업을 했다는 사실만으로 모든 세금이 없어지는 것은 아닙니다. 거주요건, 직접 축산 여부, 폐업, 감면한도와 사후관리까지 확인해야 합니다.
양도소득세 절세 가이드
축사용지 양도 시 양도소득세 100% 감면
조세특례제한법 제69조의2
8년 이상 직접 축산 + 폐업 시 감면
항목
내용
감면 대상
8년 이상 직접 축산
감면 비율
양도세 100%
적용 기한
2028년 12월 31일
감면한도: 연 1억원 / 5개 과세기간 2억원 (조특법 §133조)
자연세무회계컨설팅
절세도사 김주성 세무사
축사용지 양도소득세 감면이란?
- 조세특례제한법 제69조의2는 법정 요건을 갖춘 거주자가 8년 이상 직접 축산에 사용한 축사용지를 폐업을 위해 양도하는 경우, 감면대상 소득에 대한 양도소득세를 100% 감면하는 제도입니다.
- 2026년 11월 현재 적용기한은 2028년 12월 31일까지입니다. 다만 감면종합한도가 있으므로 실제 양도세가 전부 없어지는지는 별도 계산이 필요합니다.
- 즉, 법정 요건을 충족하는 축사용지를 폐업을 위해 양도하면 감면대상 소득에 대한 양도소득세를 100% 감면받을 수 있지만, 감면종합한도(연 1억원, 5개 과세기간 2억원) 등을 적용하므로 실제 납부세액이 발생할 수 있습니다.
-농어촌특별세는 비과세됩니다.
어떤 요건을 충족해야 하나요?
축사용지 양도세 감면 핵심 요건
조세특례제한법 제69조의2
번호
항목
상세 내용
1
거주 요건
축사용지 소재 시·군·구, 연접 시·군·구 또는 직선거리 30km 이내 지역에 8년 이상 거주
2
직접 축산
가축 사육에 상시 종사하거나 축산작업의 1/2 이상을 자기 노동력으로 수행
3
사용 기간
자기 소유 축사용지에서 8년 이상 직접 축산에 사용
4
폐업 양도
축산업 폐업을 위하여 축사용지를 양도하는 경우
5
감면 비율
감면대상 소득에 대한 양도소득세 100% 감면
6
적용 기한
2028년 12월 31일까지 양도하는 경우에 적용
감면한도: 연 1억원 / 5개 과세기간 2억원
자연세무회계컨설팅 | 절세도사 김주성 세무사
- 첫째, 법정 지역에서 8년 이상 거주해야 합니다. 축사용지가 소재하는 시·군·구, 연접한 시·군·구 또는 축사용지로부터 직선거리 30km 이내 지역이 대상입니다. 주민등록뿐 아니라 실제 거주 사실도 확인할 수 있도록 자료를 준비해야 합니다.
- 둘째, 자기 소유 축사용지를 8년 이상 직접 축산에 사용해야 합니다. 직접 축산은 가축 사육에 상시 종사하거나 축산작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 수행하는 것을 말합니다. 토지만 보유하거나 다른 사람에게 임대하여 운영하게 한 경우에는 직접 축산 요건을 충족하기 어렵습니다. [쉬는 기간도 8년 축산기간에 포함되는지 물어보시는분들이 많습니다 . 원칙적으로 실제로 직접 축산에 사용한 기간을 계산하므로, 단순히 축사와 토지를 보유한 채 사육을 중단한 기간까지 자동으로 포함되지는 않습니다. 법은 취득일부터 양도일까지의 기간 중 8년 이상 직접 축산에 사용했는지를 봅니다. 다만 가축 출하 후 다음 가축 입식까지의 공백처럼 정상적인 축산 운영 과정에서 생긴 일시적 공백인지, 실제 휴업·폐업인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. “가축이 없었던 기간”이라는 이유만으로 일률적으로 포함하거나 제외하기보다는 사육·출하·입식 내역 등으로 확인해야 합니다]
- 셋째, 폐업을 위한 양도여야 합니다. 폐업은 축산을 사실상 중단하는 것을 말하며, 원칙적으로 관할 시장·군수·구청장에게 축산기간 및 폐업 확인을 받아야 합니다. 단순히 다른 장소로 축사를 이전하여 축산업을 계속하는 경우와는 구별해야 합니다.
-넷째, 양도시점에 축사용지가 주거, 상업,공업지역외 축사용지 여야 합니다
-다섯째, 축사용 기간동안 근로소득과 사업소득 합계액이 연간 37백만원 미만 이어야합니다.(단, 이자·배장, 부동산임대, 연금소득은 제외함)
-여섯째, 양도시점에 축사용지 여야 합니다. 즉, 과거에 축사용지 사용후 장기간 방치한 상태이면 안됩니다.
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부동산 세법 주요 개정 내용
이 이미지는 부동산 세법의 주요 개정 내용을 담은 보고서 형식의 문서를 보여주고 있습니다. 문서에는 원형 차트, 막대 그래프, 그리고 상세 데이터가 포함된 표가 포함되어 있으나, 돋보기와 각도 문제로 인해 세부 수치와 텍스트의 상당 부분이 가려져 있거나 판독이 어렵습니다.
감면대상은 땅만을 의미하지 않습니다
- 감면대상 축사용지는 실제 가축 사육에 사용하는 축사와 이에 딸린 토지입니다. 지목이 대지인지 목장용지인지보다 실제 사용 상태가 중요합니다.
- 다만 초지나 방목지, 목장용지라는 이유만으로 모두 감면되는 것은 아닙니다. 양도세 감면의 축사용지와 비사업용토지 판정의 목장용지는 범위가 다르므로 구분해야 합니다.
- 현행법에는 1명당 990㎡라는 감면 면적 제한은 없습니다. 실제 감면대상 범위와 세액 한도를 확인하는 것이 중요합니다.
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상속받은 축사용지도 기간 합산이 가능할까요?
- 상속인이 법정 거주지역에서 상속받은 축사용지를 1년 이상 계속 축산에 사용하면, 피상속인의 축산 사용기간 등을 합산할 수 있습니다.
- 상속인이 1년 이상 계속 축산에 사용하지 않더라도 상속일부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우 등에는 기간 합산 특례가 적용될 수 있습니다.
- 다만 이는 기간 합산에 관한 특례입니다. 상속받았다는 이유만으로 거주·폐업 등 다른 감면요건이 모두 면제되는 것은 아닙니다.
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8년을 계산할 때 소득요건도 확인하세요
- 축산에 사용한 기간의 계산에는 사업소득금액과 총급여액에 관한 기간 제외 규정이 적용됩니다. 법에서 제외하도록 한 소득을 뺀 사업소득금액과 총급여액의 합계가 연 3,700만원 이상인 과세기간 등은 축산 사용기간에서 제외될 수 있습니다.
- 따라서 사업자등록상 운영기간이 8년 이상이더라도 실제 세법상 인정기간은 달라질 수 있으므로, 연도별 소득자료를 함께 검토해야 합니다.
감면한도 · 사후관리 · 비사업용토지
조특법 § 133조 · § 69조의2 · 소득세법 시행령 § 168조의10
감면종합한도 (조특법 제133조)
해당 과세기간 한도
1억원
해당 + 직전 4개 과세기간 합계
2억원
자경농지 감면 등 다른 양도세 감면과 합산하여 한도 초과 여부를 확인해야 합니다. 100% 감면이라도 한도 초과분은 납부 대상입니다.
폐업 후 5년 이내 재개업 시 추징
감면받은 사람이 양도 후 5년 이내에 축산업을 다시 하면 감면세액이 추징됩니다. (상속으로 축산업을 하게 된 경우 등 법정 예외 있음)
비사업용토지 판정
소득세법 § 104조의3, 시행령 § 168조의10
목장용지의 비사업용토지 여부는 기준면적(별표 1의3)뿐 아니라 종합 판단 필요
축산업 영위 여부, 도시지역 해당 여부, 사업용 사용기간 등을 함께 검토
비사업용토지 중과세율(기본+10%p) 적용을 피할 수 있는 실익
축사용지 감면과 별개로 적용되므로 함께 검토 시 절세 효과 극대화 가능
양도 전 감면한도 잔여분 + 비사업용토지 여부
반드시 사전 시뮬레이션이 필요합니다
자연세무회계컨설팅 | 절세도사 김주성 세무사
감면한도는 연간 1억원, 5개 과세기간 2억원입니다
- 축사용지 감면에는 과세기간별 1억원, 해당 과세기간과 직전 4개 과세기간 합계 2억원의 감면종합한도가 적용됩니다(조세특례제한법 제133조).
- 자경농지 감면 등 법에서 정한 다른 감면액도 합산하여 확인해야 합니다. 100% 감면율이 적용되더라도 감면한도를 넘는 세액은 납부할 수 있습니다.
- 양도 시기를 나누는 방법도 무조건 유효한 것은 아닙니다. 일정한 토지 분할·지분 양도 후 동일인이나 그 배우자에게 잔여분을 양도하면 한 과세기간의 양도로 보는 규정이 있으므로 계약 전에 검토해야 합니다.
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도시지역 편입과 비사업용토지도 별도로 확인해야 합니다
- 주거·상업·공업지역에 편입된 축사용지는 지역과 편입 시점에 따라 감면이 제한될 수 있습니다. 다만 도농복합시 읍·면 지역, 대규모개발사업의 보상지연 등 법정 예외가 있으므로 일률적으로 판단해서는 안 됩니다.
- 감면이 가능한 경우에도 편입일까지 발생한 소득으로 감면 범위가 제한될 수 있습니다.
- 비사업용토지 여부도 별도 검토사항입니다. 목장용지의 비사업용토지 판정은 소득세법 제104조의3과 같은 법 시행령 제168조의10 등에 따라 기준면적뿐 아니라 축산업 영위 여부, 도시지역 여부, 사업용 사용기간 등을 종합적으로 판단합니다.
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감면받은 뒤 5년 이내 재개업하면 추징될 수 있습니다
- 축사용지 양도세를 감면받은 사람이 양도 후 5년 이내에 축산업을 다시 하면 원칙적으로 감면세액이 추징됩니다.
- 다만 감면 후 상속으로 축산업을 하게 된 경우 등 법정 예외가 있으므로, 재개업을 고려한다면 사전에 확인해야 합니다.
실무에서 준비할 서류
1. 토지·건물 등기사항증명서 및 실제 이용현황 자료
2. 주민등록초본 등 거주 확인자료
3. 축산업 허가·등록 관련 자료
4. 사료 구입 내역, 가축 판매 내역 등 직접 축산 증빙
5. 연도별 소득금액 및 근로소득 자료
6. 축산기간 및 폐업 확인서 등 법정 확인자료
7. 과거 양도소득세 감면 내역
8. 양도소득세 세액감면신청서
- 감면신청 시에는 법정 신청서와 축산기간·폐업 확인자료를 제출해야 하며, 제출을 누락한 경우에는 사실관계와 경정청구 가능 여부 등을 별도로 검토해야 합니다.
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참고 법령
조세특례제한법 제69조의2 (축사용지에 대한 양도소득세의 감면)
조세특례제한법 시행령 제66조의2 (거주·직접 축산·상속기간 합산·폐업 등)
조세특례제한법 시행규칙 제27조의2 (축사용지의 범위 등)
조세특례제한법 제133조 (감면종합한도)
소득세법 제104조의3 및 같은 법 시행령 제168조의10 (목장용지의 비사업용토지 판정)
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