상생임대주택 특례 적용시
동일인 1년 단위의 갱신계약을 연달아 체결한 경우
임대기간 합산이 가능한지
(합산 가능함)
1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대
2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것
3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함
★동일 임차인 1년 이하 임대차계약은 임대기간 합산 가능
★각각 다른 임차인 1년 이하 임대차계약 임대기간 합산 불가능
[양도세, 상생임대] 각각 다른 임차인과 체결한 1년 이하 임대차계약의 임대기간 합산 여부(불가능함)
[양도세, 상생임대] 각각 다른 임차인과 체결한 1년 이하 임대차계약의 임대기간 합산 여부 (불가능함) ★ ...
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- 서면-2023-법규재산-2729
- 등록일자 : 2024.05.23.
- 생산일자 : 2024.04.25.
요지
상생임대차계약에 따른 실제 임대 기간이 2년 이상인 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, “직전 임대차계약” 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(“상생임대차계약”)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결한 경우로서, 묵시적 갱신 등으로 실제 임대한 기간이 2년 이상인 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것입니다.
상세내용
1 사실관계
○ ’19.9월 주택 취득(조정대상지역)
○ ’21.2월 1차 임대차계약(2년 : ’21.2월~’23.2월)
○ ’23.2월 동일 임차인과 2차 임대차계약(1년 : ’23.2월~’24.2월)
* 1차 임대차계약 대비 임대료 등 인하
○ ’24.2월 동일 임차인과 3차 임대차계약(1년 : ’24.2월~’25.2월)
* 2차 임대차계약과 임대료 등 동일
2 질의요지
○ 직전 임대차계약(1차계약) 만료 후에 임차인의 요청으로 임대기간을 1년으로 하는 임대차계약(2차·3차계약)을 연달아 체결한 경우
- 소득령§155의3에 따른 상생임대차계약 임대기간 산정 시 1년단위 임대차계약(2차·3차계약)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는지 여부
□ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28> (이하 생략)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
□주택임대차보호법 제6조의3 【계약갱신 요구 등】
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (①항 각호 생략)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
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