안녕하세요. 더나은세무회계 김나은 세무사입니다. 국세심사위원을 역임했고, 부산 상속·증여 설계와 전국 수출입·유통·이커머스 기장에 특화되어 있습니다.
오늘은 상가 임대 건물을 상속받은 남매의 상담 이야기입니다. 상속받은 건물을 나라에서 정한 가격(기준시가)으로 신고할지, 감정을 받아 신고할지 고민하시는 분이 정말 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 나중에 팔 계획이 조금이라도 있다면 감정가 신고가 오히려 세금을 줄일 수 있습니다.
어떤 상황이었나요
어머님이 돌아가시고 남매 두 분이 상속인이 됐습니다. 아버님은 먼저 돌아가셔서 배우자 공제는 없습니다. 재산은 상가 임대 건물 한 채와 예금·보험이었고, 건물 값이 가장 컸습니다.
"건물이 제일 큰 재산인데, 감정을 받는 게 나은지 그냥 나라에서 정한 가격으로 하는 게 나은지 모르겠어요."
보통은 기준시가가 시세보다 낮으니 당연히 기준시가로 신고하는 게 이득이라고 생각하십니다. 지금 내는 상속세만 보면 맞는 말입니다. 그런데 상속세는 한 번 내고 끝나는 세금이 아니라, 건물을 팔 때 내는 세금과 이어져 있습니다.
세금을 줄인 세 가지
하나. 팔 계획부터 정했습니다
상속세를 낼 때 신고한 건물 값이 나중에 팔 때 '산 값'(취득가액)이 됩니다. 낮게 신고하면 지금은 덜 내도, 팔 때 남는 이익이 커져 양도세가 늘어납니다. 그래서 신고 방법을 정하기 전에 가족이 건물을 계속 가질지, 팔지부터 여쭤봤습니다.
둘. 국세청이 다시 감정할 건물인지 봤습니다
국세청은 2020년부터 시세와 차이가 큰 꼬마빌딩 같은 건물을 직접 감정해 상속세를 다시 계산하고 있습니다. 시세와 신고 금액 차이가 5억원 이상이거나 10% 이상이면 대상이 될 수 있습니다. 2026년 대법원도 이 방식이 적법하다고 판단했습니다. 기준시가로 신고해도 나중에 감정가 수준으로 다시 매겨질 수 있다는 뜻입니다.
셋. 감정 시점을 놓치지 않았습니다
감정은 돌아가신 날부터 6개월 안에 평가서가 나와야 시가로 인정됩니다. 공시가격 10억원이 넘는 건물은 감정기관 두 곳의 평균으로 정합니다. 신고기한(돌아가신 달 말일부터 6개월)보다 며칠 빠를 수 있어 날짜를 먼저 계산했습니다.
얼마나 차이가 날까요
공시된 가격(13억)으로 신고했을 때
· 상속세 약 4.7억
· 2년 안에 26억에 팔 때 양도세 약 5.7억
· 합계 약 10.4억
감정가(24억)로 신고했을 때
· 상속세 약 8.9억
· 2년 안에 26억에 팔 때 양도세 약 0.6억
· 합계 약 9.5억
차이는 약 9천만원입니다.
가정: 예금·보험 11억, 임대보증금 8천만원, 장례비 1천만원, 배우자 없이 자녀 둘, 상속 후 2년 안에 26억에 매각, 기한 내 신고. 공시된 가격으로 신고했다가 국세청이 감정하면 상속세는 약 9.1억이 됩니다. 지금 아낀 세금이 1~2년 뒤 한꺼번에 고지되는 셈입니다.
물론 건물을 오래 가지고 계실 계획이라면 결론은 달라질 수 있습니다. 그래서 정답은 하나가 아니고, 가족의 계획에 맞춰 고르는 것이 중요합니다.
비슷한 상황이라면 이것부터
· 돌아가신 날짜로 감정 마감일을 먼저 계산하세요.
· 공시된 가격, 임대료로 계산한 가격, 감정 예상가 세 가지를 나란히 놓고 보세요. 임대 중인 건물은 임대료로 계산한 가격(1년 임대료 ÷ 12% + 보증금)보다 낮게 신고할 수 없습니다.
· 가족끼리 건물을 계속 가질지, 팔지부터 정하세요. 그 답이 신고 방법을 정합니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시된 가격으로 신고했다가 국세청이 감정하면 가산세도 내나요?
평가 방법이 달라서 늘어난 세금에는 신고를 적게 한 데 대한 가산세가 붙지 않습니다. 다만 늘어난 세금은 내야 하고, 신고 때 받은 3% 공제도 늘어난 부분에는 적용되지 않습니다.
Q. 감정가로 신고하면 등기할 때 내는 취득세도 오르나요?
아닙니다. 상속으로 받은 부동산의 취득세는 공시된 가격(시가표준액)을 기준으로 매깁니다. 감정을 받아도 취득세는 그대로입니다.
근거: 상속세 및 증여세법 제60조·제61조, 같은 법 시행령 제49조·제50조, 국세기본법 제47조의3, 지방세법 제10조의2, 대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결
상속받은 건물을 어떤 가격으로 신고할지는 팔 계획과 함께 정해야 세금이 줄어듭니다. 비슷한 고민이 있으시면 찾아줘세무사의 상담 신청으로 문의 주시면 함께 검토하겠습니다.
