[강서구 상속세 전문 세무사][마곡 증여세 전문 세무사] 상가빌딩 가족간 이전 증여 설명 (자연세무회계컨설

상속세 및 증여세

[강서구 상속세 전문 세무사][마곡 증여세 전문 세무사] 상가빌딩 가족간 이전 증여 설명 (자연세무회계컨설팅)

머털도사 절세도사 ・ 13시간 전

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안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^

오늘은 상가·빌딩을 가족에게 이전할 때 검토할 수 있는 다섯 가지 방법과 주의사항을 설명드리겠습니다.

상가 빌딩, 왜 가족 간 이전이 많을까요?

- 부모님이 운영하던 상가 건물을 자녀에게 물려주는 경우, 단순히 "그냥 주면 되지"라고 생각하시는 분들이 의외로 많습니다.

- 하지만 상가·빌딩은 주택과 달리 건물분 부가가치세가 발생하고, 임대차보증금·대출 같은 채무가 얹혀 있어 이전 방법에 따라 세금 차이가 수억 원에 달할 수 있습니다.

- 가족 간 이전이라고 하면 '증여'만 떠올리기 쉽지만, 실제로는 순수증여·부담부증여·정상가액 양도·저가양도·가족법인 설립 등 최소 다섯 가지 경로가 있고, 각각 적용되는 세목과 세율이 전혀 다릅니다.

- 특히 2026년부터 적용되는 가족 간 저가거래의 취득세 규정은 증여세와 과세 구조가 다르므로 주의가 필요합니다. 어떤 방법이 가장 유리한지는 물건의 시가, 채무 비율, 자녀의 자금조달 능력, 향후 보유·처분 계획에 따라 달라지므로 반드시 사전 시뮬레이션이 필요합니다.

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① 순수증여 — 대가 없이 이전하는 방법

- 가장 직관적인 방법입니다. 부모가 보유한 상가 빌딩을 자녀에게 대가 없이 넘기는 것으로, 수증자인 자녀에게 증여세와 취득세가 부과됩니다.

- 거주자인 성년 자녀가 부모에게 증여받는 경우 직계존속 증여재산공제는 10년간 5,000만 원이며, 미성년 자녀는 2,000만 원입니다(상속세 및 증여세법 제53조).

- 일반적인 상가·빌딩의 무상취득 취득세 본세는 3.5%이고(지방세법 제11조 제1항 제2호), 지방교육세·농어촌특별세를 포함하면 통상 4.0% 수준입니다. 다만 개별 중과·감면 여부는 별도 검토가 필요합니다.

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수증자 분산 전략

- 자녀와 며느리·사위 등에게 재산을 나누어 증여하면 수증자별로 증여세를 계산하므로 누진세율 부담을 분산할 수 있습니다. 다만 성년 자녀의 직계존속 증여재산공제는 5,000만 원이지만, 며느리·사위의 기타 친족 증여재산공제는 1,000만 원이며, 과거 10년간 공제받은 금액을 함께 확인해야 합니다.

- 증여 후에는 실제 소유·관리와 임대소득 귀속도 그 지분에 맞게 정리해야 합니다.

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감정평가의 의미

- 감정평가는 증여재산의 적정한 시가를 확인하기 위한 절차입니다. 감정평가를 받는다고 반드시 세금이 줄어드는 것은 아닙니다. 감정가액이 세법상 시가로 인정되려면 평가기간과 평가방법 등 법정 요건을 충족해야 합니다.

- 증여세 평가에서는 원칙적으로 둘 이상의 감정기관이 평가한 가액의 평균액을 사용합니다. 다만 기준시가 10억 원 이하 부동산은 하나의 감정기관이 평가한 가액도 인정될 수 있습니다(상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호).

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② 부담부증여 — 채무를 함께 이전하는 방법

- 부담부증여란 상가 빌딩에 딸려 있는 임대보증금, 은행 대출금 등 채무를 수증자가 함께 인수하는 조건으로 증여하는 것입니다.

- 인정되는 채무 인수액은 부모의 양도소득세 계산 대상이 되고(소득세법 제88조, 제94조), 채무를 제외한 증여 부분은 자녀의 증여세 계산 대상이 됩니다.

- 따라서 증여세 감소액만 보지 말고 부모의 양도소득세와 자녀의 취득세까지 합산해 비교해야 합니다.

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취득세의 유상·무상 구분

- 취득세도 유상취득 부분과 무상취득 부분의 인정 여부 및 계산 방법을 지방세법에 따라 별도로 검토해야 합니다. 일반적인 상가·빌딩의 유상취득 본세는 4%(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목), 무상취득 본세는 3.5%(같은 조 제2호)이며, 부가되는 지방세와 중과·감면에 따라 총부담은 달라집니다.

- 다만 채무를 계약서에 적었다고 모두 인정되는 것은 아닙니다. 실제 채무의 존재, 자녀의 인수 여부와 상환 부담 등을 확인할 수 있어야 합니다.

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사업포괄양도 — 부가가치세 비과세

- 상가 빌딩 이전 시 가장 큰 세부담 중 하나가 건물분 부가가치세(10%)입니다.

- 그런데 사업장별로 임대사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 등 법정 요건을 충족하면, 사업의 양도로서 재화의 공급으로 보지 않아 해당 사업양도에 대한 부가가치세가 과세되지 않습니다(부가가치세법 제10조 제9항 제2호).

- 단순히 계약서에 '포괄양수도'라고 기재하거나 임차인만 승계한다고 자동으로 인정되는 것은 아니므로, 실제 승계 범위와 사업의 동일성 등을 검토해야 합니다. 판단이 불명확한 경우에는 구체적인 사실관계를 바탕으로 서면질의나 세법해석 사전답변 활용 여부를 검토할 수 있습니다.

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③ 정상가액 양도 — 실제 매매대금을 지급하는 방법

- 부모와 자녀 간이라도 적정한 가격으로 매매하고 실제로 대금을 지급하면, 증여가 아닌 양도에 해당합니다.

- 이 경우 양도자(부모)에게 양도소득세가 과세되고, 취득자(자녀)에게는 취득세가 부과됩니다. 일반적인 상가·빌딩의 유상취득 취득세 본세는 4%이고, 지방교육세·농어촌특별세 포함 시 통상 4.6% 수준입니다.

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자력마련 소명이 관건

- 가족 간 매매에서 세무 당국이 가장 먼저 보는 것은 자녀의 매수대금 출처입니다.

- 상속세 및 증여세법 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정)에 따라, 직업·연령·소득 등을 감안하여 스스로 재산을 취득할 능력이 없다고 인정되면, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다.

- 따라서 자녀가 근로·사업소득, 기존 재산 처분대금, 금융기관 대출 등으로 매수대금을 조달했다는 소명자료와 실제 대금 지급 흐름을 갖추어야 합니다.

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건물분 부가가치세 주의

- 정상가액 양도의 경우에도 건물의 공급에 대한 부가가치세가 발생합니다. 사업의 포괄양도 요건을 충족하면 부가가치세 처리가 달라지므로 거래 구조 설계가 중요합니다.

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양도소득세 계산 시 감가상각비 확인

- 상가·빌딩 양도 시에는 보유기간 중 사업소득 계산에서 필요경비에 산입하였거나 산입할 감가상각비를 반영하여 취득가액을 조정해야 합니다(소득세법 제97조 제3항).

- 감가상각으로 보유기간 중 소득세가 줄었더라도, 향후 양도차익이 커질 수 있으므로 보유와 처분 단계의 세금을 함께 검토해야 합니다.

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④ 저가양도 — 세목별 기준을 나누어 검토해야 하는 방법

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- 가족 간 저가양도는 증여세, 양도소득세, 취득세의 기준이 서로 다릅니다. 한 가지 세금만 보고 매매가격을 정하면 위험합니다.

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저가양수에 따른 증여세 과세 기준 (상증세법 제35조)

- 특수관계인 간 저가양수에 따른 증여재산가액은 원칙적으로 시가와 대가의 차액에서 '시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액'을 차감하여 계산합니다.

- 예를 들어 시가 20억 원인 상가를 17억 원에 매매하면 저가양수에 따른 증여재산가액은 0원입니다(차액 3억 원 − 기준금액 3억 원 = 0원). 16억 원에 매매하면 차액 4억 원에서 기준금액 3억 원을 뺀 1억 원이 저가양수에 따른 증여재산가액이 됩니다. 실제 증여세는 증여재산공제와 과거 증여내역 등을 반영하여 계산합니다.

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양도소득세 — 부당행위계산 부인 (소득세법 제101조, 시행령 제167조)

- 특수관계인에게 저가로 양도하여 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되고, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부당행위계산 부인 규정에 따라 양도가액을 시가로 다시 계산할 수 있습니다.

- 따라서 증여세가 발생하지 않는 가격이라고 해서 부모의 양도소득세까지 실제 매매대금으로 계산되는 것은 아닙니다.

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2026년 취득세 개정 — 가족 간 저가거래 취득세 주의

- 2026년 1월 1일 이후 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하면서, 지급한 대가와 지방세법상 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 취득세상 증여에 의한 취득으로 볼 수 있습니다.

- 이는 차액에 대해서만 별도로 증여 취득세를 추가하는 구조가 아닙니다. 또한 일반적인 비주거용 상가·빌딩과 주택은 적용 세율 및 중과 규정이 다르므로 구분하여 검토해야 합니다.

- 시가와 시가인정액이 모두 20억 원이라고 가정하고 17억 원에 거래한다면, 저가양수에 따른 증여재산가액은 0원이더라도 취득세에서는 차액 3억 원 기준에 걸릴 수 있습니다. 세목별 경계금액의 효과가 다르다는 점이 중요합니다.

- 따라서 '증여세가 나오지 않는 가격'만 기준으로 가족 간 매매가격을 정하지 말고, 증여세·양도소득세·취득세를 각각 계산해야 합니다.

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⑤ 가족법인을 통한 이전 — 법인세와 인출 단계 세금까지 비교

- 가족(부모·자녀·배우자)이 주주가 되어 법인을 설립하고 부모의 상가·빌딩을 법인이 취득하도록 하는 방법입니다. 다만 법인을 만들었다고 기존 부동산이 세금 없이 이전되거나 자녀에게 바로 귀속되는 것은 아닙니다.

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검토 포인트

- 2026년 이후 개시하는 사업연도 기준 일반 영리법인의 법인세율은 과세표준에 따라 10~25%이며, 지방소득세는 별도입니다.

- 다만 일정 요건에 해당하는 소규모법인은 과세표준 200억 원 이하에 20% 세율이 적용되므로, 가족 임대법인이 최저세율 적용 대상인지부터 확인해야 합니다.

- 법인에서 발생한 이익을 개인이 사용하려면 급여·배당 등 적법한 절차와 그에 따른 세금이 발생합니다. 급여의 경우 실제 근무와 적정한 보수 등 요건을 검토해야 합니다. 따라서 법인 내부에 이익을 유보할 계획인지, 가족이 생활비 등으로 인출할 계획인지까지 포함해 개인 보유와 비교해야 합니다.

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주의사항

- 법인 설립·유지에 따른 비용(법인등기, 세무신고, 4대보험 등)이 발생합니다.

- 법인에서 개인으로 자금을 인출할 때 배당소득세(15.4% 원천징수, 종합과세 시 최대 49.5%)가 추가로 발생합니다.

- 부동산 비율 등 법정 요건에 따라 주식 양도 시 과세방식이 달라질 수 있습니다.

- 법인에 양도 시에도 최초 이전 과정의 양도소득세·취득세·부가가치세와 법인의 매수자금 조달부터 검토해야 합니다. 시가보다 낮게 양도하면 개인 양도자의 부당행위계산 부인(소득세법 제101조)과 법인 양수자의 부당행위계산 부인(법인세법 제52조)을 각각 검토해야 합니다.

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상가·빌딩 가족 간 이전 전 체크리스트

1. 시가와 지방세법상 시가인정액을 구분했는지 확인합니다.

2. 감정평가의 필요성과 시가 인정 요건을 검토합니다. 감정평가를 받는다고 반드시 세금이 줄어드는 것은 아닙니다.

3. 수증자별 증여공제와 과거 10년간 증여내역을 확인합니다. 자녀는 5,000만 원, 며느리·사위는 1,000만 원입니다.

4. 대출·임대보증금의 실제 인수 및 상환 주체를 정리합니다. 매매(양도·저가양도) 시에는 자녀의 자금 출처 소명자료를 갖추어야 합니다(상증세법 제45조).

5. 건물분 부가가치세와 사업포괄양도 해당 여부를 검토합니다. 사업포괄양도 요건을 충족하면 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 과세되지 않습니다.

6. 저가양도는 증여세·양도소득세·취득세를 각각 계산합니다. 2026년 개정 취득세 규정은 증여세와 과세 구조가 다르므로 주의가 필요합니다.

7. 가족법인은 최초 이전세금부터 보유·인출 단계의 세금까지 비교합니다. 법인세율만 비교하지 말고, 법인 단계 세금과 개인에게 자금을 이전할 때의 세금까지 합산해야 합니다.

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가족 간 이전은 방법별 총세금 비교가 먼저입니다

- 같은 상가·빌딩이라도 증여, 부담부증여, 정상가액 양도, 저가양도, 가족법인 활용 중 어떤 방법을 선택하느냐에 따라 세금과 자금 부담이 달라집니다.

- 한 가지 세금만 줄이는 방법보다, 가족 전체의 세금과 실제 자금 흐름에 맞는 방법을 찾는 것이 중요합니다.

- 자연세무회계컨설팅은 상가·빌딩의 가족 간 이전과 관련하여 자산가액, 채무, 자금조달 능력, 향후 보유·처분 계획을 반영한 사전 시뮬레이션과 신고업무를 지원합니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.

참고 법령

상속세 및 증여세법 제35조 (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여 등)

상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)

상속세 및 증여세법 제47조 제2항 (증여세 과세가액, 10년 이내 동일인 증여재산 합산)

상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산 공제)

상속세 및 증여세법 시행령 제26조 (저가·고가 양수도 이익의 계산)

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 (감정가액의 시가 인정)

소득세법 제88조 (양도소득 정의)

소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

소득세법 제97조 제3항 (양도소득 필요경비 — 감가상각비 조정)

소득세법 제101조 (양도소득 부당행위계산 부인)

소득세법 시행령 제167조 (부당행위계산 부인 적용 기준)

부가가치세법 제10조 제9항 제2호 (사업의 양도 — 재화의 공급으로 보지 않음)

지방세법 제7조 제11항 제4호 (가족 간 저가양도 증여의제 — 2026 개정)

지방세법 제11조 제1항 제2호 (무상취득 취득세율)

지방세법 제11조 제1항 제7호 나목 (유상 승계취득 취득세율)

법인세법 제52조 (부당행위계산 부인)