상가를 처음 세 놓으면 부가세는 언제 처음 내나요?

안녕하세요. 세무회계 문경 나민재 세무사입니다.

상가를 한 칸 사서 처음 월세를 받기 시작한 대표님을 위한 글입니다. 첫해 상담에서 자주 받는 질문 9개를 2026년 11월 기준 부가가치세법·소득세법과 국세청 고시로 정리했습니다.

📌 이 글의 핵심 3가지

1. 건물분 부가세는 일반과세자로 등록해야 돌려받고, 간이과세자는 0.5% 공제에 그칩니다.

2. 보증금에도 연 3.1%로 계산한 간주임대료 부가세가 붙고, 세금계산서 없이 신고서에 넣습니다.

3. 첫해에는 예정고지·중간예납이 없을 수 있어 다음 해 1월 25일 확정신고가 첫 납부가 되기 쉽습니다.

 ① 등록과 건물분 환급 

Q1. 사업자등록은 잔금 전에 해야 하나요?

A. 사업자등록은 사업 개시일부터 20일 안에 하고, 개시일 전에도 신청할 수 있습니다(부가가치세법 8조①). 임대업의 사업 개시일은 임대를 시작한 날입니다(시행령 6조3호). 등록 전에 받은 건물분 세금계산서는 그 과세기간이 끝난 뒤 20일 안에 등록을 신청하면 공제됩니다(법 39조①8호). 9월 잔금이라면 2기가 끝난 12월 31일에서 20일 뒤인 다음 해 1월 20일까지입니다. 잔금 전에 등록해 두면 기한을 걱정할 일이 없습니다.

Q2. 간이과세자도 건물분 부가세를 돌려받나요?

A. 돌려받지 못합니다. 간이과세자는 세금계산서로 받은 매입 공급대가의 0.5%만 납부세액에서 빼고, 공제가 납부세액보다 커도 넘는 부분은 없는 것으로 봅니다(법 63조③⑥). 건물분 2억 5천만원, 부가세 2,500만원인 상가라면 일반과세자는 2,500만원을 환급 대상으로 신고하지만 간이과세자는 돌려받을 수 없습니다(가상 예시). 건물분 부가세가 큰 상가는 등록 방식부터 정하셔야 합니다.

Q3. 상가 임대도 간이과세가 되나요?

A. 부동산임대업은 직전 연도 공급대가가 4,800만원 이상이면 간이과세자가 될 수 없고, 상가가 둘 이상이면 합쳐서 봅니다(법 61조①3호·4호). 금액이 작아도 시 지역 이상에서 국세청 고시 면적 이상인 상가는 빠집니다(간이과세 배제기준 3조). 일반과세로 시작했어도 첫해 공급대가를 12개월로 환산해 기준에 못 미치면 다음 해 7월 1일부터 간이과세자로 바뀔 수 있고(법 61조②, 62조②), 이때 환급받은 건물분 부가세 일부를 다시 냅니다(법 64조). 일반과세를 유지하려면 6월 30일까지 간이과세 포기 신고를 해야 합니다(법 70조①).

 ② 보증금과 첫 납부 

Q4. 보증금에도 부가세가 붙나요?

A. 붙습니다. 보증금 × 과세기간 일수 × 정기예금이자율 ÷ 365로 계산한 간주임대료가 공급가액이고(시행령 65조①), 이자율은 연 3.1%입니다(시행규칙 47조). 보증금 8,000만원을 7~12월 184일 동안 받았다면 8,000만원 × 3.1% × 184 ÷ 365 = 125만 191원, 부가세는 12만 5,019원입니다(가상 예시, 원 미만 버림). 간주임대료는 세금계산서 발급의무가 없어(시행령 71조①6호) 신고서에 직접 넣지 않으면 빠집니다.

Q5. 10월에 부가세 고지서가 안 왔는데 괜찮은가요?

A. 개인 일반과세자는 직전 과세기간 납부세액의 50%를 4월·10월에 고지받는데, 1천원 미만은 버리고 50만원 미만이면 고지하지 않습니다(법 48조③). 첫 과세기간이 건물분 환급으로 끝나 낸 세액이 없었다면 고지서가 오지 않을 수 있습니다. 그 대신 하반기분은 다음 해 1월 25일까지 확정신고하고 냅니다(법 49조①). 2026년 하반기분은 2027년 1월 25일(월)이 기한입니다. 고지서가 없다는 것이 낼 세금이 없다는 뜻은 아닙니다.

Q6. 11월 종합소득세 중간예납도 내야 하나요?

A. 그해 1월 1일 현재 사업자가 아니었다가 새로 사업을 시작한 사람은 중간예납 대상에서 빠집니다(소득세법 65조①). 첫해 임대소득은 다음 해 5월 31일까지 종합소득세로 신고하고(소득세법 70조①), 2026년분은 2027년 5월 31일(월)이 기한입니다. 첫 소득세는 다음 해 5월에 한 번에 정산됩니다.

 ③ 소득세와 10년 동안 볼 것 

Q7. 장부를 쓰면 소득세가 달라지나요?

A. 소득세에도 보증금 간주임대료가 있습니다(소득세법 25조①). 장부로 신고하면 보증금 적수에서 건물 건설비 상당액(토지가액 제외) 적수를 빼고 계산해 0보다 작으면 없고, 추계로 신고하면 보증금 적수에 바로 이자율을 곱합니다(시행령 53조③④⑤). 보증금 8,000만원을 1년 받았다면 추계 때 248만원이 수입금액에 더해집니다(가상 예시). 추계로 신고한 해에는 이월결손금 공제도 받지 못합니다(소득세법 45조④).

Q8. 상가 임대 적자를 월급과 합칠 수 있나요?

A. 상가 임대업에서 생긴 결손금은 근로소득 등 다른 종합소득에서 공제하지 않고, 15년 동안 이월해 임대소득에서만 공제합니다(소득세법 45조②③). 적자가 나는 해일수록 장부를 남겨 두셔야 다음 해에 쓸 수 있습니다.

Q9. 환급받고 몇 년 안에 폐업하면 어떻게 되나요?

A. 폐업할 때 남아 있는 건물은 자기에게 공급한 것으로 보고(법 10조⑥), 취득가액 × (1 − 5% × 경과 과세기간 수)로 다시 계산하며 20과세기간이 지나면 0원입니다(시행령 66조②). 건물분 2억 5천만원을 환급받고 6과세기간 뒤 폐업하면 2억 5천만원 × 70% = 1억 7,500만원, 부가세 1,750만원을 다시 냅니다(가상 예시). 임대차계약까지 넘기는 포괄양수도는 공급으로 보지 않습니다(법 10조⑨2호). 환급받은 날부터 10년의 날짜를 함께 적어 두시면 좋습니다.

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