상속받은 땅 양도세, 공시지가로 냈다면 돌려받을까?

안녕하세요. 상속세, 증여세, 양도세 신고부터 세무조사 대응까지 도와드리는 안성인 세무사입니다.

먼저 핵심만 정리하면, 상속세가 0원이라 공시지가로 정해진 땅 가격도 팔 때 다시 다툴 수 있습니다.

대법원은 2026-08-12 선고한 2025두32147 판결에서, 세무서가 정한 상속 가격이 실제 시가가 아니라면 양도세 단계에서 시가로 고쳐 계산해야 한다고 판단했습니다.

이미 상속받은 땅 양도세를 공시지가 기준으로 냈다면, 기한 안에 경정청구로 일부를 돌려받을 수 있는 길이 열린 셈입니다.

그래서 오늘은 이 판결이 무엇을 바꿨는지, 세금이 얼마나 달라지는지, 무엇을 준비해야 하는지 안내해드리려고 합니다.

이 글에서는 아래 세 가지를 차례로 확인해 보겠습니다.

• 세무서가 정한 상속 땅 가격도 다툴 수 있을까?
• 취득가액이 바뀌면 양도세는 얼마나 달라질까?
• 언제까지, 무엇을 준비해야 돌려받을까?

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1. 세무서가 정한 상속 땅 가격도 다툴 수 있을까요?

양도세는 판 가격에서 '취득가액', 즉 산 가격을 뺀 차익에 매깁니다.

상속받은 땅은 직접 산 게 아니므로, 상속 당시 평가한 가격이 취득가액이 됩니다.

그런데 농지나 임야처럼 거래가 드문 땅은 시세 대신 공시지가로 평가되는 경우가 많습니다.

이를 '보충적 평가'라고 하며, 보통 실제 시세보다 낮습니다.

판결 사건에서도 2014년 남편에게 논을 상속받은 배우자가 상속세를 신고하지 않자, 세무서가 공시지가로 7,107만 원을 매기고 상속세를 0원으로 결정했습니다.

세금이 없으니 그 가격에 이의를 제기할 이유도 없었습니다.

7년 뒤 이 땅을 2억 6,870만 원에 팔자, 낮게 정해진 그 가격이 산 가격이 되어 양도세 4,364만 원을 냈습니다.

세무서는 소득세법 시행령 제163조 ⑨에 따라 "세무서가 결정한 가격이 있으면 그 가격이 취득가액"이라고 주장했습니다.

대법원은 그 가격이 객관적이고 합리적인 시가가 아니라면, 납세자가 상속 당시 시가를 증명해 다툴 수 있다고 봤습니다.

상속세가 0원이라 불복하지 않았는데 양도 때도 못 다투면, 두 단계 모두에서 다툴 기회를 잃는다는 이유입니다.

즉, 상속세 0원 결정 가격은 양도세의 족쇄가 아닙니다.

2. 취득가액이 바뀌면 양도세는 얼마나 달라질까요?

이번 판결의 핵심 단어는 '시가'입니다.

시가는 정상적인 거래로 정해지는 실제 가격으로, 상속 전후 6개월 안의 그 땅 매매가·감정가나 비슷한 땅의 매매가를 말합니다.

판결 사건의 숫자에, 납세자가 청구한 감정가를 넣어 단순하게 계산해 보겠습니다.

① 취득가액이 약 7,289만 원에서 약 1억 7,100만 원으로 올라갑니다(취득세 포함).

② 양도차익이 약 1억 9,581만 원에서 약 9,770만 원으로 절반쯤 줄어듭니다.

③ 그 결과 양도세가 약 4,513만 원에서 약 1,482만 원으로, 약 3,000만 원 줄어듭니다.

이 경우, 상속 때 싸게 평가받은 것이 그때는 이득처럼 보여도 팔 때는 세금 부담으로 돌아옵니다.

즉, 상속 당시 가격을 얼마로 보느냐가 양도세를 수천만 원 바꿉니다.

다만, 위 계산은 필요경비 없음, 장기보유특별공제 12% 등을 가정한 것이고, 실제 판결은 감정가가 아니라 비교 토지 매매가를 기준으로 했습니다.

3. 언제까지, 무엇을 준비해야 돌려받을까요?

이미 낸 양도세를 돌려받는 절차를 '경정청구'라고 합니다.

경정청구는 양도세 신고기한이 지난 날부터 5년 안에 할 수 있습니다(국세기본법 제45조의2).

다만 세무서는 결정한 가격을 쉽게 바꾸지 않으므로, 시가를 증명할 책임은 납세자에게 있습니다.

판결에서도 세무서는 비교 토지의 면적이 다르다고 다퉜지만, 대법원은 면적·위치·용도·공시지가를 종합해 보고 면적이 가격에 큰 영향이 없다면 비슷한 땅으로 인정했습니다.

즉, 어떤 비교 토지를 고르고 어떻게 설명하느냐가 결과를 가릅니다.

혼자 준비하시면 비슷한 땅을 찾는 단계에서 막히거나, 세무서가 받아들이지 않는 자료를 내는 경우가 많습니다.

세무사에게 맡기시면 아래 일을 대신 확인하고 처리합니다.

• 경정청구 기한이 남았는지, 돌려받을 금액이 감정 비용보다 큰지 먼저 계산합니다.
• 상속 전후 실제 거래 중 비교할 땅을 찾고, 위치·용도·면적이 비슷한 근거를 정리합니다.
• 경정청구서를 작성하고, 거부되면 이의신청·심판청구까지 이어서 대응합니다.

4. 실무에서 까다로운 경우는 어떻게 될까요?

▶ 사례 1. 세무서가 실제 거래가로 정한 가격이라면 다툴 수 있을까?

대법원은 결정한 가격이 객관성과 합리성을 갖춘 시가라면 그대로 취득가액이 된다고 봤습니다. 공시지가 같은 보충적 평가액일 때 다툴 여지가 큽니다.

▶ 사례 2. 비교할 땅의 면적이 꽤 다르면 시가로 못 쓸까?

면적·위치·용도·종목·기준시가 중 하나가 다르더라도, 전체적으로 비슷하면 유사재산으로 인정될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 ④, 판결 당시 구 시행령 제49조 ⑤).

▶ 사례 3. 상속세를 실제로 냈던 경우에도 똑같이 유리할까?

이 판결은 상속세가 0원인 사안입니다. 상속세를 낸 경우에는 평가액을 높이는 주장이 상속세 쪽에도 영향을 줄 수 있어, 두 세금을 함께 따져 본 뒤 진행하셔야 합니다.

▶ 사례 4. 앞으로 땅을 상속받는다면 무엇이 좋을까?

상속세가 0원이 예상되더라도 상속세 신고 때 감정평가를 받아 시가로 신고하면, 그 가격이 나중에 취득가액이 됩니다. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 한 곳의 감정도 가능합니다(상속세 및 증여세법 제60조 ⑤).

마무리하며

상속받은 땅 양도세는 상속 당시 가격을 얼마로 보느냐에 따라 크게 달라집니다.

대법원 판결로, 상속세 0원으로 끝난 공시지가 가격도 시가가 아니라면 팔 때 다시 다툴 수 있게 되었습니다.

다만 기한은 신고기한부터 5년이고, 시가를 증명할 비교 자료가 결과를 좌우합니다.

저 안성인 세무사는 10년 넘게 상속세와 양도세 신고를 다뤄 오며, 상속 당시 평가부터 양도세 경정청구까지 고객님 자료를 하나씩 확인해 드리고 있습니다.

이미 공시지가로 양도세를 내셨거나 상속받은 땅을 팔 계획이시라면, 신고서 한 장으로 돌려받을 수 있는지부터 점검해 보시기 바랍니다.

고객님의 재산을 지키는 세무대리인이 되겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.