- 2019.5 원소유자와 매매계약 체결 (인가 전)
- 2019.07.30 관리처분계획인가
- 2019.08.16 매수 잔금 지급
→ 무허가 건물 및 서울시 소유 토지 매수계약상 지위 승계
(건물은 무허가라 건물 등기 없음)
- 2022.06.27 서울시에 토지 잔금 지급, 토지 소유권 이전
- 2024.12.30 신축 아파트 사용승인
- 조정지역 : 2017.08.03 지정 → 2023.01.05 해제 → 2025.10.16 재지정
- 거주 이력: 신축 아파트에 거주한 적 없음
- 현재 세대 보유 주택: 이 아파트 1채만
- 2019년 매수 계약 당시 세대 주택 보유: 1채였으나 1년 후 매도함
- 양도 예정: 2027년 이후
1. 계약은 관리처분인가 전이지만 잔금(2019.08.16)이 인가 후이므로 승계조합원(입주권 승계취득)에 해당하는지요?
2. 신축 아파트의 취득시기는 사용승인일(2024.12.30)로 보는 것이 맞는지요? 서울시로부터 토지 소유권을 이전받은 2022.06.27(당시 조정대상지역)이 취득시기나 거주요건 판단에 영향을 주는지 궁금합니다.
3. 사용승인일 당시 관악구가 비조정대상지역이었으므로, 거주 없이 2년 보유만으로 1세대 1주택 비과세(12억 초과분만 과세)가 가능한지요? (서면-2022-부동산-0565 해석 참고)
4. 장기보유특별공제 3년은 사용승인일부터 계산해 2027.12.30 이후 양도분부터 적용되는지요?
0. 알고 계신 내용이 모두 맞다고 이해하시면 됩니다.
1. 계약은 관리처분인가 전이지만 잔금(2019.08.16)이 인가 후이므로 승계조합원(입주권 승계취득)에 해당하는지요?
√. 기재하신 내용이 맞습니다. 관리처분인가일 이후에 상대방에게 잔금을 치르셨으므로 이는 주택이 아닌 '조합원 입주권'을 승계취득한 것입니다. 계약서 작성일과 계약금 지급일은 중요하지 않습니다.
2. 신축 아파트의 취득시기는 사용승인일(2024.12.30)로 보는 것이 맞는지요? 서울시로부터 토지 소유권을 이전받은 2022.06.27(당시 조정대상지역)이 취득시기나 거주요건 판단에 영향을 주는지 궁금합니다.
√. 조합원 입주권으로 취득한 주택의 취득시기는 사용승인일이 맞습니다. 따라서 사용승인일인 24.12.30에 주택을 취득한 것이고, 서울시로부터 토지 소유권 이전 받은 날은 주택 취득일에 영향을 주지 않습니다. 주택 취득일인 24.12.30에 서울 관악구는 비조정지역이므로 거주없이 2년 이상 보유만 하시면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 가능합니다.
□ 사전-2021-법령해석재산-1236 [법령해석과-3324], 생산일자 : 2021.09.28.
재건축정비사업의 관리처분계획인가 이후에 조합원 지위를 승계취득한 경우 그 재건축으로 완공된 주택의 취득시기는「소득세법 시행령」제162조제1항제4호(사용승인일)에 따름
□ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
3. 사용승인일 당시 관악구가 비조정대상지역이었으므로, 거주 없이 2년 보유만으로 1세대 1주택 비과세(12억 초과분만 과세)가 가능한지요?
√. 네 맞습니다. 취득일(2024.12.30) 기준으로 서울시 관악구는 비조정대상지역이므로, 취득일~양도일까지 2년 이상 보유만 하시면 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용되어 양도가격 12억 이하까지는 세금이 없고, 12억 초과분에 대해서만 양도소득세를 납부합니다.
4. 장기보유특별공제 3년은 사용승인일부터 계산해 2027.12.30 이후 양도분부터 적용되는지요?
√. 네 맞습니다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상으로 양도가격 12억을 초과하여 양도소득세가 발생할 경우, 취득일(사용승인일)~양도일까지 보유 및 거주기간에 대해서 장기보유특별공제를 계산하는 것입니다.
따라서 2024.12.30 ~ 양도일까지 보유 및 거주기간에 대해서 장기보유특별공제를 계산합니다. 이를 적용받으시려면 최소 3년 이상 보유를 하셔야 하며 거주를 하지 않으셨다면 보유기간 1년 당 2%의 장기보유특별공제를 받으실 수 있습니다.
□ 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다
참고로, 세법 개정안에 따라 1세대 1주택 12억 초과 고가주택의 장기보유특별공제는 아래와 같이 적용됩니다.
1) 27년도까지 양도 분 : 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%
(단, 거주하지 않았다면 1년 당 2%, 최소 3년 6% ~ 최대 15년 30%)
2) 28년도 양도 분 : 보유 1년 당 2%, 거주 1년당 6%
3) 29년도 이후 양도 분 : 보유 0%, 거주 1년 당 8%
[양도소득세] 장기보유특별공제 개정사항 총 정리(일반주택,1세대1주택,장기임대주택)
[양도소득세] 장기보유특별공제 개정사항 총 정리 (일반주택,1세대1주택,장기임대주택) 안녕하세요. <세...
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