안녕하세요.
담은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.
매년 11월 말이 되면 주택을 가지고 계신 분들께 종합부동산세 고지서가 발송되기 시작하는데요.
이 시기에는 "집값이 올랐다는데 저도 종부세 대상인가요?",
"부부 공동명의인데 고지서가 두 장 나왔어요. 합쳐서 계산하면 안 되나요?" 같은 문의가 부쩍 늘어나더라구요.
고지서를 받고 나서 금액이 맞는지, 줄일 방법은 없는지 막막하신 분들도 많으실 것 같아요.
그런 의미에서 오늘은 1주택자를 중심으로 종부세가 어떻게 계산되는지,
세액공제와 분납, 그리고 내년 종부세를 줄이는 방법에 대해 설명 드리도록 하겠습니다.
💎 종합부동산세란?
종합부동산세(종부세)는 지방자치단체가 부과하는 재산세와는 별도로 국가에서 부과하는 보유세입니다.
세무서에서 직접 세액을 계산하여 고지서를 보내기 때문에 원칙적으로 납세자가 따로 신고하실 필요는 없습니다.
매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 사람별로 합산하여,
기본공제 금액을 넘는 부분에 대해서만 과세된다는 점이 핵심입니다.
✔️ 계산 구조
| 단계 | 내용 |
| ① 공시가격 합계 | 6월 1일 기준 보유 주택 공시가격을 사람별로 합산 |
| ② 기본공제 차감 | 1인당 9억원 (1세대 1주택 단독명의는 12억원) |
| ③ 과세표준 | (① - ②) x 공정시장가액비율 |
| ④ 세액 계산 | 과세표준 x 세율 - 재산세로 이미 낸 부분 |
여기서 말하는 공시가격은 실거래가가 아니라 매년 4월 말에 공시되는 금액입니다.
통상 시세보다 낮게 정해지기 때문에 시세만 보고 종부세 대상이라고 미리 걱정하실 필요는 없습니다.
즉, 공시가격 12억원 이하의 주택 한 채를 단독명의로 보유하고 계시다면 종부세는 나오지 않습니다.
❔ 부부 공동명의라면 어떻게 계산하나요?
공동명의의 경우 각자 지분만큼 공시가격을 나누고, 각각 9억원씩 공제받기 때문에 부부 합산 18억원까지 공제가 됩니다.
예를 들어 공시가격 16억원 주택 한 채를 보유하고 있다고 가정해보겠습니다.
-단독명의: 16억원 - 12억원 = 4억원 부분이 과세 대상
-부부 50:50 공동명의: 각자 8억원으로 9억원 이하이므로 종부세 없음
다만, 공동명의는 1세대 1주택자에게만 주어지는 고령자·장기보유 세액공제를 적용받지 못한다는 단점이 있는데요.
그래서 부부 공동명의 1주택자가 신청하면 단독명의처럼 12억원 공제와 세액공제를 함께 적용받을 수 있는 특례를 두고 있습니다.
어느 쪽이 유리한지는 공시가격, 연령, 보유기간에 따라 달라지므로 두 가지 방식으로 모두 계산해보시는 것이 좋습니다.
💎 1세대 1주택자 세액공제
1세대 1주택자(공동명의 특례 신청자 포함)는 계산된 세액에서 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다.
✔️ 공제율
| 구분 | 요건 | 공제율 |
| 고령자 세액공제 | 만 60세 이상 / 만 65세 이상 / 만 70세 이상 | 20% / 30% / 40% |
| 장기보유 세액공제 | 5년 이상 / 10년 이상 / 15년 이상 보유 | 20% / 40% / 50% |
| 합계 한도 | 두 공제 중복 적용 | 최대 80% |
두 공제는 함께 적용되지만 합계 80%가 한도라는 점을 기억해두시면 됩니다.
✔️ 실제로 얼마나 줄어들까?
A. 만 65세, 10년 보유, 산출세액 200만원인 경우
-> 30% + 40% = 70% 공제, 납부세액 60만원
B. 만 70세, 15년 보유, 산출세액 100만원인 경우
-> 40% + 50% = 90%이지만 한도 80% 적용, 납부세액 20만원
이 때문에 한 집에 오래 사신 어르신들은 공시가격이 12억원을 넘더라도 실제 부담은 크지 않은 경우가 많습니다.
❔ 공동명의 특례 신청 기간을 놓쳤다면요?
공동명의 1주택자 특례는 매년 9월 16일부터 30일까지 신청하는 것이 원칙입니다.
다만, 이 기간을 놓치셨더라도 12월 납부기간 중에 직접 신고하면서 적용받을 수 있으니 포기하지 마시고 꼭 확인해보시기 바랍니다.
💎 고지서를 받았다면 확인할 점
✔️ 과세 내역 확인 후 다르면 직접 신고
고지서 금액이 실제와 다르다면 12월 1일부터 15일 사이에 직접 신고하여 바로잡을 수 있고,
이렇게 신고하면 기존에 고지된 세액은 취소됩니다.
임대주택 합산배제가 빠졌거나 1세대 1주택 판정이 잘못된 경우가 대표적이니
고지서에 적힌 과세 내역을 꼭 한 번 살펴보시기 바랍니다.
✔️ 250만원 초과 시 분납
납부세액이 250만원을 초과하면 납부기한 후 6개월 이내, 즉 내년 6월 15일까지 나누어 낼 수 있습니다.
| 납부세액 | 분납 가능 금액 | 예시 |
| 250만원 초과 500만원 이하 | 250만원을 초과하는 금액 | 400만원이면 12월에 250만원, 6월까지 150만원 |
| 500만원 초과 | 세액의 50% 이하 금액 | 800만원이면 12월에 400만원, 6월까지 400만원 |
분납은 이자 부담 없이 가능하기 때문에 연말에 자금 일정이 빠듯하시다면 적극 활용하시는 것이 좋습니다.
💡 내년 종부세를 줄이려면
종부세는 6월 1일 현재 보유자에게 1년치가 부과됩니다.
따라서 주택을 처분할 계획이 있다면 5월 31일까지 잔금을 받고,
새로 취득하실 예정이라면 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 것이 유리합니다.
자녀에게 증여하거나 부부 간 명의를 나누는 방법도 고려해볼 수 있지만,
이 경우 취득세와 향후 양도소득세까지 함께 달라지기 때문에
종부세 절감액만 보고 결정하지 마시고 전체 세부담을 비교해보신 후 진행하시는 것을 권장 드립니다.
오늘은 종합부동산세 고지서를 받으셨을 때 확인하실 계산 구조와 세액공제, 분납 방법에 대해 설명 드렸는데요.
공동명의 여부나 연령, 보유기간에 따라 세액이 크게 달라질 수 있기 때문에
고지서 금액을 그대로 납부하시기 전에 과세 내역이 맞는지 한 번쯤 점검해보시기 바랍니다.
납부기한은 12월 15일까지이니 미리 준비해두시는 것이 좋겠죠?
추가적으로 궁금하신 사항이 있거나 도움이 필요하시다면
상담신청을 통해 문의 주시면 성심성의껏 답변 드리도록 하겠습니다.
감사합니다^^
