국세청은 ‘차용증’보다 이것을 봅니다!
며칠 전 주택 취득자금 문제로 한 상담의뢰인이 사무실을 방문하셨습니다.
아파트를 구입하면서 부족한 자금 일부를 부모님으로부터 받았는데, 혹시 증여세 문제가 생기지 않을까 걱정된다는 것이었습니다.
상담 중 이런 질문을 하셨습니다.
“세무사님, 부모님께 3억 원을 받았지만 증여가 아니라 빌린 돈입니다. 차용증만 작성해 놓으면 괜찮은 것 아닌가요?”
실제 상담 현장에서 상당히 자주 듣는 질문입니다.
결론부터 말씀드리면,
부모에게 받은 돈이라고 해서 무조건 증여가 되는 것도 아니지만, 차용증 한 장을 작성했다고 해서 당연히 차입금으로 인정되는 것도 아닙니다.
세법에서는 형식적인 서류뿐 아니라 실제로 돈을 빌렸는지, 갚을 능력이 있는지, 약정에 따라 이자와 원금을 실제로 상환하고 있는지를 함께 살펴봅니다.
1. 주택 취득자금, 왜 국세청의 확인 대상이 될까요?
먼저 법률 규정부터 살펴보겠습니다.
「상속세 및 증여세법」 제45조 제1항은 재산취득자의 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 해당 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 일정한 경우, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정하는 제도를 두고 있습니다.
이를 흔히 **‘재산취득자금 등의 증여추정’**이라고 합니다.
쉽게 말해, 20억 원짜리 아파트를 취득했는데 금융기관 대출이 5억 원이고 그동안 신고된 소득이나 기존 재산을 고려해도 나머지 취득자금이 충분히 설명되지 않는다면,
“나머지 돈은 어디에서 마련했습니까?” 라는 문제가 발생할 수 있는 것입니다.
특히 부모 계좌에서 자녀 계좌로 거액이 이체되고 그 자금이 곧바로 아파트 계약금이나 잔금으로 사용됐다면 그 자금의 성격이 중요한 세무쟁점이 될 수 있습니다.
2. “2억 원까지는 자금출처를 밝히지 않아도 된다?” 정확한 의미는 다릅니다
인터넷에서 많이 접하는 내용 중 하나가 “주택을 살 때 2억 원까지는 자금출처를 밝히지 않아도 된다.” 라는 이야기입니다.
하지만 정확한 설명은 아닙니다.
「상속세 및 증여세법 시행령」 제34조 제1항은 취득자금으로 입증되는 금액을 다음과 같이 규정하고 있습니다.
① 신고했거나 과세받은 소득금액② 신고했거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액③ 재산 처분대금 또는 부채를 부담하고 받은 금전으로서 해당 재산 취득에 직접 사용한 금액
그리고 입증되지 않은 금액이 ‘취득재산가액의 20%’와 ‘2억 원’ 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 같은 조에 따른 증여추정 대상에서 제외하도록 규정하고 있습니다.
여기서 매우 중요한 점이 있습니다.
이것은 ‘2억 원까지 증여해도 괜찮다’는 규정이 아닙니다.
예를 들어 부모가 자녀에게 실제로 1억 5천만 원을 무상으로 지급했다는 사실이 금융자료 등으로 확인된다면, “2억 원 미만이니까 증여가 아니다.”
라고 주장할 수 있는 규정이 아닙니다.
시행령 제34조의 기준은 어디까지나 상증세법 제45조의 ‘재산취득자금 증여추정’ 적용과 관련된 입증 부족액의 기준입니다.
이 부분을 혼동해서는 안 됩니다.
3. 부모에게 받은 돈, 차용증만 있으면 될까요?
국세청도 이 문제에 대해 비교적 명확하게 설명하고 있습니다.
국세청 「세금절약가이드」에서는 부모와 자녀 사이 금전거래의 경우 단순히 차용증을 작성하는 것만으로 판단하지 않고,
사실상 금전소비대차계약에 따라 자금을 차입하고 추후 이를 변제한 사실이 이자 및 원금 상환 등으로 확인되는 경우
증여세 과세대상이 되지 않는다는 취지로 안내하고 있습니다.
관련 국세청 유권해석으로 **서면4팀-1036(2004.7.7.)**도 있습니다.
해당 해석의 핵심은 부모로부터 자금을 차용하여 부동산 취득자금으로 사용하는 경우 그것이 증여인지 실제 소비대차에 따른 차입금인지는 구체적인 사실관계를 조사하여 판단할 사항이라는 것입니다.
따라서 세무적으로 중요한 것은 단순히 “차용증이 있습니까?”가 아닙니다.
오히려 다음 사항을 함께 살펴봐야 합니다.
① 돈을 받을 당시 실제 차용약정이 있었는가② 차용금액·기간·상환조건이 구체적인가③ 차용증이 자금이체 당시 작성되었는가④ 약정한 이자를 실제 지급하고 있는가⑤ 원금을 실제로 상환하고 있는가
⑥ 자녀의 소득과 재산으로 현실적인 상환이 가능한가⑦ 부모에게 지급한 돈이 다시 자녀에게 반환되지는 않았는가
결국 ‘서류상의 차용’이 아니라 ‘실질적인 차용’인지가 핵심입니다.
4. 법원도 ‘자금출처’와 실제 경제력을 중요하게 봅니다
재산취득자금의 증여추정에 관한 대법원의 기본적인 법리도 참고할 필요가 있습니다.
대법원은 1995.8.11. 선고 94누14308 판결, 2004.4.16. 선고 2003두10732 판결, 2010.7.22. 선고 2008두20598 판결등에서 재산취득자금의 증여추정과 관련된 판단기준을 제시해 왔습니다.
판례의 취지를 정리하면 다음과 같습니다.
재산취득 당시 일정한 직업과 상당한 재력이 있고 실제 상당한 소득이 있었던 사람이라면 단순히 취득자금의 출처를 일일이 제시하지 못한다는 이유만으로 곧바로 증여받았다고 볼 수는 없습니다.
반면, 일정한 직업이나 소득이 없는 사람이 납득할 만한 취득자금의 출처를 제시하지 못하고, 부모 등 직계존속에게 해당 자금을 증여할 만한 재력이 있는 경우에는 취득자금을 그 재력 있는
사람으로부터 증여받았다고 추정할 수 있다는 것이 판례의 기본적인 입장입니다.
즉, 자금출처 문제는 단순히 차용증이라는 문서 하나가 아니라 취득자의 소득·재산·경제력과 자금흐름을 종합적으로 보는 문제입니다.
5. 특히 조심해야 할 것이 ‘나중에 만든 차용증’입니다
아파트를 취득할 당시에는 차용증이 없었습니다.
이자도 지급하지 않았고, 몇 년 동안 원금도 갚지 않았습니다.
그런데 세무서에서 자금출처에 대한 소명을 요구하자 그때서야 과거 날짜의 차용증을 작성하려고 하는 경우가 있습니다.
이런 경우에는 특히 주의해야 합니다.
사후 작성된 문서라는 이유만으로 곧바로 증여가 확정된다는 의미는 아닙니다.
하지만 세무상 판단에서는 자금을 실제로 받은 당시의 차용의사와 이후의 변제행위가 매우 중요합니다.
따라서 조사나 소명요구를 받은 뒤 서류를 소급하여 맞추려고 하기보다는,
• 당시 계좌이체 내역
• 문자·카카오톡·이메일 등의 자료
• 당시 작성된 계약자료
• 이자 지급내역
• 원금 상환내역
• 차입자의 소득자료
• 상환자금의 원천
등을 먼저 확인해야 합니다.
사실과 다른 날짜로 문서를 소급 작성하는 것은 오히려 소명 전체의 신뢰성을 떨어뜨릴 수 있습니다.
6. 실제 사례로 보면 더 쉽게 이해됩니다
예를 들어 35세인 자녀가 15억 원 상당의 아파트를 취득하면서 자기자금과 금융기관 대출 외에 부모로부터 3억 원을 받았다고 가정해 보겠습니다.
부모와 자녀는 3억 원에 대한 차용증을 작성했습니다.
그런데 내용을 확인해 보니, 만기 20년, 무이자, 중간 원금상환 없음, 담보 없음이고 자녀는 그동안 부모에게 원금이나 이자를 한 번도 지급하지 않았습니다.
게다가 자녀의 연간 소득과 생활비·금융기관 대출 상환액 등을 고려하면 향후 3억 원을 어떻게 갚을 것인지도 명확하지 않습니다.
이런 상황에서는 차용증이 있다는 사실 하나만으로 3억 원 전체가 당연히 차입금으로 인정된다고 단정하기 어렵습니다.
반대로 돈을 빌릴 당시 금전소비대차계약을 체결하고, 매월 또는 매년 약정된 이자를 계좌로 지급하고 있으며, 일정한 원금상환도 이루어지고 있고,
자녀에게 그 채무를 상환할 충분한 소득과 재산이 있다면, 실질적인 차용이라는 주장을 뒷받침하는 객관적인 사정이 훨씬 많아집니다.
결국 차용증의 제목이 아니라 실제 이행내용이 중요합니다.
7. 실제 심판례에서는 어떻게 판단했을까요?
부모와 자녀 사이의 금전거래가 실제 차용인지 증여인지에 대해서는 단순히 '차용증이 있느냐, 없느냐’만으로 결론이 나지 않습니다.
실제 국세청 심사례와 조세심판 사례를 살펴보면 그 판단기준이 더욱 분명해집니다.
사례 ① 차용증보다 ‘실제 원금상환’을 중요하게 본 사례
부모의 자금이 자녀의 주택 취득자금으로 사용되어 과세관청이 이를 증여로 보아 증여세를 부과한 사례가 있습니다.
납세자는 부모로부터 2억 원을 빌린 것이라고 주장했습니다.
심리과정에서 확인해 보니 자녀가 부모에게 급여 등을 계좌이체한 사실이 있었고, 이후 이주비 대출금 5천만 원과 아파트 분양권 매매대금 중 5천만 원,
합계 1억 원을 부모에게 지급한 사실이 금융거래를 통해 확인됐습니다.
이에 국세청 심사결정에서는 다음과 같은 취지로 판단했습니다.
직계존비속 사이의 거래라고 하더라도 금전을 차용하고 추후 상환한 사실이 객관적으로 명백하게 입증된다면 금전소비대차로 인정할 수 있다.
결국 실제 이자 지급 및 원금 상환 사실이 확인된 1억 원에 대해서는 금전소비대차로 인정하여 증여세 과세가액에서 제외하도록 결정했습니다.
이 사례에서 주목할 부분은 바로 이것입니다.
부모·자녀 관계라는 이유만으로 차입금이 부인된 것이 아니라 실제 금융거래를 통해 상환했는지를 확인했다는 것입니다.
따라서 가족 간 차용에서는 차용증 자체도 중요하지만 원금과 이자를 실제로 지급한 금융자료가 매우 중요한 증빙이 됩니다.
사례 ② 차용증이 없어도 실제 상환이 확인되면 인정될 수 있습니다
부부 사이의 금전거래에 관한 조세심판 사례이지만 부모·자녀 간 금전거래를 이해하는 데도 참고할 만한 사례가 있습니다.
국심 2007광3472, 2008.4.25. 결정입니다.
과세관청은 부부 사이에 차용증이나 명확한 이자지급 증빙이 없다는 이유 등으로 금전거래를 증여로 보았습니다.
그러나 심판에서는 다른 부분을 중요하게 보았습니다.
부부에게 각각 독자적인 소득과 경제적 능력이 있었고, 실제 금융거래를 통해 금전의 이동과 반환이 확인됐으며, 조사 이전에 이미 상환이 이루어져 있었습니다.
이에 심판에서는 차용증이 없다는 사실보다 실제 금융거래를 통해 변제된 객관적인 사실을 중요하게 보아 금전소비대차로 인정했습니다.
결국 당초 증여세 부과처분을 취소하고, 무상 또는 저리대여에 따른 이자상당액 부분을 별도로 검토하는 방식으로 경정하도록 했습니다.
이 결정은 실무적으로 상당히 의미가 있습니다.
차용증은 중요한 증빙이지만 차용증 자체가 금전소비대차를 인정받기 위한 절대적인 요건이라고 단정하기 어렵다는 것입니다.
8. 반대로 차용으로 인정받지 못한 사례도 있습니다
이번에는 반대 사례입니다.
배우자로부터 부동산 취득자금을 일시적으로 빌렸다고 주장한 사건에서 납세자는 해당 금액이 증여가 아니라 차입금이라고 주장했습니다.
그러나 심판에서는 이를 받아들이지 않았습니다.
그 이유 중 중요한 부분은 ① 금전소비대차계약 등을 뒷받침할 객관적인 자료가 부족했고 ② 차입자가 원리금을 변제할 만한 소득이 없었으며
③ 경제적 능력을 고려할 때 실제 차입금이라고 보기 어려웠기 때문입니다.
결국 해당 부동산 취득자금은 차용금이 아니라 증여받은 현금으로 판단됐습니다.
여기에서 중요한 판단요소가 하나 더 등장합니다.
바로 ‘상환능력’입니다.
예를 들어 부모에게 5억 원을 빌렸다는 차용증을 작성했더라도 자녀의 연소득이 크지 않고 금융기관 대출까지 상당하여 현실적으로 5억 원을 갚을 가능성이 거의 없다면,
“처음부터 정말 갚기로 하고 빌린 돈이 맞는가?” 라는 의문이 생길 수 있습니다.
따라서 가족 간 차용에서는 계약서뿐 아니라 차입자의 소득·재산 및 현실적인 상환계획도 중요합니다.
9. 최근 법원 판결은 더욱 엄격하게 ‘실질’을 확인합니다
보다 최근의 판례도 살펴볼 필요가 있습니다.
서울행정법원 2024.1.12. 선고 2022구합90654 판결에서는 모친과 딸 사이에 작성된 임대차계약과 금전소비대차계약에 따라 지급된 돈이 실제 차입금인지가 쟁점이 됐습니다.
법원은 단순히 계약서가 존재한다는 이유만으로 금전소비대차를 인정하지 않았습니다.
계약의 체결 경위와 실제 이행관계 등을 종합하여 실제로 존재하는 유효한 소비대차계약이라고 보기 어렵다고 판단했고, 결국 모친으로부터 받은 금액을 증여로 보았습니다.
이 사건은 이후 항소심을 거쳐 대법원 2025.2.20. 선고 2024두59718 사건으로 이어졌습니다.
이 사례가 시사하는 점은 분명합니다.
가족끼리 차용증을 작성했다는 사실과 세법상 실제 차입금으로 인정받는 것은 별개의 문제입니다.
계약서를 작성해 두었더라도 실제 거래내용이 계약과 다르거나 경제적 실질이 뒷받침되지 않는다면 증여로 판단될 수 있습니다.
10. 국세청 유권해석도 판단기준은 일관됩니다
국세청의 유권해석도 같은 방향입니다.
서면-2016-상속증여-4454(상속증여세과-826, 2016.7.20.)에서는 가족 간 금전거래가 금전소비대차인지 증여인지에 대해 다음 요소를 종합적으로 확인하도록 하고 있습니다.
① 당사자 간 계약 ② 이자 지급사실 ③ 차입 및 상환내역 ④ 자금의 출처 ⑤ 실제 사용처 등
즉 국세청도 단순히 차용증 한 장만 보는 것이 아니라 계약부터 돈의 출처와 사용, 상환까지 전체 금융흐름을 종합하여 판단한다는 것입니다.
또한 서면4팀-1586(2007.5.14.)에서도 특수관계인 사이의 자금거래가 금전소비대차인지 증여인지는 당사자 간 계약, 이자지급, 차입·상환 내역, 자금출처와 사용처 등
구체적인 사실관계를 종합하여 판단한다고 회신했습니다.
따라서 “가족 간 거래니까 무조건 증여다.” 라는 말도 정확하지 않고, 반대로 “차용증만 있으면 무조건 차입금이다.”라는 말 역시 정확하지 않습니다.
11. 사례들을 비교하면 국세청이 보는 기준이 보입니다
앞의 사례들을 종합하면 실무상 판단기준은 상당히 명확해집니다.
차입금으로 인정받는 데 유리한 사정
① 자금을 받기 전에 정상적인 차용약정을 체결했다. ② 차용금액·기간·이자율·상환방법이 구체적이다. ③ 자녀에게 충분한 소득과 재산이 있어 상환능력이 있다.
④ 약정한 이자를 실제 계좌이체하고 있다. ⑤ 원금을 약정에 따라 실제 상환하고 있다. ⑥ 부모에게 지급한 원금·이자가 다시 자녀에게 돌아오지 않는다.
⑦ 차용금의 입금부터 부동산 취득대금 지급까지 금융흐름이 명확하다.
반대로, 차입금으로 인정받기 어려워질 수 있는 사정
① 부동산을 취득할 당시에는 차용증이 없었다. ② 세무서에서 소명을 요구한 뒤 차용증을 작성했다. ③ 수년간 이자를 한 번도 지급하지 않았다. ④ 원금상환이 전혀 없다.
⑤ 자녀의 소득에 비해 차입금액이 지나치게 크다.⑥ 만기가 되었는데도 특별한 이유 없이 계속 연장한다.⑦ 부모에게 상환한 돈이 다시 자녀에게 돌아온다.
이 중 어느 하나만으로 증여 여부가 자동으로 결정되는 것은 아닙니다.
전체 거래의 경제적 실질을 종합적으로 판단한다는 것이 핵심입니다.
12. 2026년 최신 유권해석에서도 ‘경제적 실질’을 강조합니다
최근 유권해석에서도 이러한 방향은 계속되고 있습니다.
재정경제부 재산세제과-932(2026.5.29.)는 특정법인의 금전차입에 관한 사안이지만, 금전소비대차계약의 ‘경제적 실질’을 판단할 때 확인할 요소를 상당히 구체적으로
제시했다는 점에서 참고할 가치가 있습니다.
해당 해석에서는 계약서의 명칭보다, 계약 체결일, 채권자·채무자 정보, 대여금액, 대여기간 및 상환일, 이자율, 원리금 상환방법, 상환 지연 시 조치사항 및 실제 계약
이행상황 등을 확인하여 경제적 실질을 판단하도록 하고 있습니다.
이는 결국 가족 간 금전거래에서도 우리가 무엇을 준비해야 하는지를 보여줍니다.
‘차용증이 있느냐’보다 ‘그 차용증의 내용이 구체적이고 실제로 그대로 이행되고 있느냐’가 중요합니다.
[결론] 차용증보다 강한 증거는 ‘실제로 갚은 금융거래’입니다
실제 심판례와 판례를 살펴보면 한 가지 공통점이 보입니다.
차용증이 없어도 실제 차입과 상환이 객관적으로 확인되면 금전소비대차로 인정된 사례가 있는 반면, 차용증이 존재해도 실제 이행관계가 뒷받침되지 않으면 증여로 판단된 사례도 있습니다.
결국 중요한 것은 형식이 아니라 실질입니다.
부모에게 주택취득자금을 빌린다면 최소한
차용계약 → 자금이체 → 이자지급 → 원금상환 → 상환능력
이라는 일련의 흐름이 서로 일치하도록 관리할 필요가 있습니다.
특히 이미 부모로부터 수억 원을 받아 주택을 취득한 뒤 차용증이나 상환내역이 제대로 갖추어져 있지 않다면, 세무서의 소명요구를 받은 후 과거 서류를 억지로 맞추기보다는 당시 금융거래와 객관적인 사실관계를 먼저 분석하는 것이 중요합니다.
[관련 예규·심판례·판례]
• 국세청 심사결정— 부모로부터 받은 주택취득자금 중 실제 이자지급 및 원금상환이 확인된 1억 원을 금전소비대차로 인정
• 국심 2007광3472, 2008.4.25.— 차용증이 없더라도 금융거래를 통한 실제 상환사실 등을 근거로 소비대차 인정
• 서면4팀-1586, 2007.5.14.— 계약, 이자지급, 차입·상환, 자금출처 및 사용처 등 구체적 사실관계를 종합하여 판단
• 서면-2016-상속증여-4454(상속증여세과-826, 2016.7.20.)— 계약, 이자지급, 차입·상환내역 및 사용처 등을 종합하여 소비대차 여부 판단
• 서울행정법원 2022구합90654, 2024.1.12. → 대법원 2024두59718, 2025.2.20.— 모친과의 소비대차계약이 실제 유효한 계약이라고 보기 어려워 증여로 판단
• 재정경제부 재산세제과-932, 2026.5.29.— 금전소비대차계약의 경제적 실질 판단요소를 구체적으로 제시
※ 개별 결정례와 판례는 각각의 사실관계를 전제로 한 것이므로 다른 사건에 그대로 적용되는 것은 아니며, 실제 과세 여부는 구체적인 자금흐름과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
* 시그니처택스 세무사사무소 : https://s.findsemusa.com/JQJ
