[목동재건축양도세 증여세 전문 세무사][여의도 재건축 양도세 증여세 전문 세무사] 재건축 대지지분 (권리가액

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[목동재건축양도세 증여세 전문 세무사][여의도 재건축 양도세 증여세 전문 세무사] 재건축 대지지분 (권리가액 ·분담금·세금)설명 (자연 세무회계컨설팅)

머털도사 절세도사 ・ 12시간 전

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안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^

오늘은 재건축 투자에서 자주 등장하는 '대지지분'에 대해 알아보겠습니다.

대지지분은 재건축을 검토할 때 중요한 자료입니다. 다만 대지지분이 넓다는 이유만으로 사업성이 좋거나 추가분담금이 적다고 단정해서는 안 됩니다.

이번 글에서는 대지지분의 의미와 확인 방법을 살펴보고, 권리가액과 세금을 검토할 때 주의할 점을 정리하겠습니다.

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- 아파트를 소유한다는 것은 일반적으로 해당 호수의 전유부분과 함께 그 건물을 위한 토지 지분도 보유한다는 의미입니다.

- 여기서 해당 세대가 가진 토지의 공유지분을 흔히 '대지지분'이라고 부릅니다.

- 집합건물법상 '대지사용권'은 전유부분을 소유하기 위해 대지에 대해 가지는 권리입니다. 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 함께 처분되며, 법률은 규약으로 달리 정하는 예외도 두고 있습니다.

- 이 글에서는 통상 소유권 대지권이 등기된 아파트를 기준으로 설명하겠습니다.

- 참고로 집합건물법은 1984년 4월 10일 제정되어 1985년 4월 11일 시행되었습니다.

- 같은 단지 내에서도 전용면적이 큰 세대일수록 대지지분이 크고, 작은 세대일수록 대지지분이 작습니다.

관련 법령: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)

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- 세대당 평균 대지지분은 다음과 같이 단순 계산할 수 있습니다.

- 예를 들어 전체 대지면적이 30,000㎡이고 500세대인 단지라면 세대당 단순 평균은 60㎡입니다.

- 다만 이것이 모든 세대가 실제로 60㎡씩 보유한다는 뜻은 아닙니다. 개별 세대의 지분은 해당 호수의 등기내용을 확인해야 합니다.

- 상가 등이 함께 있는 단지라면 전체 대지에 대한 권리 배분도 살펴봐야 하므로, 단순 평균과 개별 세대의 권리면적을 구분해서 보시는 것이 좋습니다.

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- 재건축에서는 종전 토지와 건축물의 가격을 평가합니다. 따라서 대지지분은 중요한 요소이지만, 권리가액이 대지지분 면적 하나로 결정되는 것은 아닙니다.

- 일반적인 사업성 설명에 사용하는 산식은 다음과 같습니다.

- 이 산식에서 중요한 점은 다음 두 가지입니다.

1. 대지지분 자체가 아니라 종전자산평가 결과를 확인해야 합니다.
2. 추가분담금은 권리가액뿐 아니라 배정받는 주택의 조합원 분양가격에 따라서도 달라집니다.

- 따라서 다른 조건이 유사하다면 대지지분이 큰 주택이 유리할 수 있지만, 실제 부담은 해당 사업의 평가 결과와 관리처분계획을 확인해야 합니다.

관련 법령: 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)

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- 평균 대지지분이 넓다는 것은 기존 세대수에 비해 토지 규모가 크다는 의미입니다. 하지만 이것만으로 사업성을 확정할 수는 없습니다.

- 사업성 검토에서는 적어도 다음 조건을 함께 놓고 비교해야 합니다.

1. 현재 용적률과 재건축 후 적용 가능한 용적률
2. 새로 지을 주택의 규모와 세대수
3. 조합원 배정 물량과 일반분양 가능 물량
4. 예상 일반분양 수입
5. 공사비와 기타 사업비

- 따라서 "평균 대지지분이 15평 이상이면 사업 추진이 가능하다", "20평 이상이면 분담금이 거의 없다"는 식의 표현은 주의가 필요합니다.

- 평균 대지지분은 비교의 출발점이지 사업성을 확정하는 결론은 아닙니다.

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- "전용 84㎡ 아파트를 지으려면 대지지분이 약 45㎡ 필요하다"는 설명을 접할 수 있습니다.

- 이는 일정한 면적과 용적률을 가정한 단순 계산으로 이해해야 합니다.

- 예를 들어 세대당 용적률 산정에 포함되는 면적을 112.5㎡, 적용 용적률을 250%로 가정하면 다음과 같습니다.

- 여기서 45㎡는 그 가정 아래 계산된 토지 소요면적이지, 전용 84㎡ 아파트에 법적으로 정해진 최소 대지지분은 아닙니다.

- 따라서 이 수치만으로 특정 단지의 일반분양 물량이나 추가분담금을 확정해서는 안 됩니다.

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- 개별 세대의 대지지분은 등기사항증명서를 중심으로 확인하는 것이 좋습니다.

- 확인할 항목은 다음과 같습니다.

1. '대지권의 목적인 토지의 표시'에 기재된 토지와 면적
2. '대지권의 표시'에 기재된 권리의 종류와 대지권비율

- 소유권 대지권을 기준으로 기본적인 계산 방법은 다음과 같습니다.

- 예를 들어 토지면적이 30,000㎡이고 대지권비율이 25,000분의 60이라면 지분면적은 72㎡입니다.

- 대지권비율의 분모와 해당 토지의 면적이 일치하는 경우에는 분자에 해당하는 수치가 지분면적과 일치할 수 있습니다. 다만 항상 그런 것은 아니므로 면적과 비율을 직접 대조해야 합니다.

- 여러 필지가 기재되어 있다면 각 필지의 면적과 적용되는 대지권비율을 확인해야 합니다.

- 건축물대장은 대지면적·전유면적·연면적 등 건축물 현황을 확인하는 데 활용하고, 개별 토지 지분은 등기사항증명서와 필요한 관련 자료를 함께 대조하는 것이 좋습니다.

관련 법령: 부동산등기법 제40조(건물의 표시에 관한 등기사항)

열람: 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr), 건축물대장은 정부24(www.gov.kr)

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▶ 1. 취득세: 추가분담금과 과세표준은 다를 수 있습니다

- 재건축 조합원이 신축 아파트를 취득할 때에는 신축 건물의 취득세를 검토해야 합니다.

- 건물분 취득세 과세표준은 해당 조합원에게 배분되는 신축 취득비용을 기준으로 판단하므로, 조합에 납부한 추가분담금과 반드시 일치하지 않습니다.

- 따라서 대지지분이 커서 추가분담금이 줄었다고 취득세도 같은 비율로 줄어드는 것은 아닙니다.

- 토지의 추가 취득 여부와 개별 취득 경위 등은 별도로 확인해야 합니다.

관련 해석: 조심-2020-지-2299

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▶ 2. 양도소득세: 종전자산평가액이 곧 실제 취득가액은 아닙니다

- 재건축 과정에서 산정된 종전자산평가액이나 권리가액을 그대로 세법상 실제 취득가액이라고 생각하면 안 됩니다.

- 조합원입주권이나 재건축 신축주택을 양도할 때에는 종전 부동산의 취득가액, 납부하거나 지급받은 청산금, 필요경비 등을 확인하고 관련 양도차익 산정 규정을 적용해야 합니다.

- 대지지분이 넓다는 이유만으로 양도소득세가 적다고 판단할 수는 없습니다.

관련 법령: 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등)

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▶ 3. 세금은 세목별 판단 시점을 확인해야 합니다

- 관리처분계획인가일은 중요한 기준일이지만, 모든 세금이 그날을 기준으로 동일하게 달라지는 것은 아닙니다.

- 관리처분계획인가, 기존 건물의 멸실, 신축주택의 취득 등 각 시점이 세목별로 어떤 의미를 갖는지 나누어 확인해야 합니다.

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- 현재 법령은 '재건축진단'이라는 명칭을 사용하며, 원칙적으로 사업시행계획인가 전까지 실시하도록 규정하고 있습니다. 일정한 경우에는 진단 대상에서 제외할 수 있는 규정도 있습니다.

- 따라서 "안전진단을 통과해야 정비계획 입안이나 사업 추진을 시작할 수 있다"는 과거 방식의 설명은 현행 절차와 맞지 않습니다.

- 대지지분뿐 아니라 정비계획, 재건축진단 적용 여부, 사업시행계획인가 가능성 등 해당 단지의 실제 추진 조건을 함께 확인하시기 바랍니다.

관련 법령: 도시 및 주거환경정비법 제12조(재건축진단), 제50조(사업시행계획인가)

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- 재건축 대지지분은 중요한 지표이지만, 그것만으로 수익성과 세금이 결정되는 것은 아닙니다.

- 단지 평균과 개별 세대의 지분을 구분하고, 종전자산평가액·조합원 분양가격·예상 사업비·세금까지 함께 검토해야 보다 정확한 판단이 가능합니다.

- 개별 거래는 취득 경위와 사업 진행 단계에 따라 과세 결과가 달라질 수 있으므로, 계약이나 처분 전에 구체적인 사실관계를 확인하시기 바랍니다.

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자연세무회계컨설팅은 재건축·재개발 관련 취득세와 양도소득세 등 부동산 세무 이슈를 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.

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참고 법령

- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 (전유부분과 대지사용권의 일체성)

- 도시 및 주거환경정비법 제12조 (재건축진단)

- 도시 및 주거환경정비법 제74조 (관리처분계획의 인가 등)

- 소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정 등)

- 부동산등기법 제40조 (건물의 표시에 관한 등기사항)