주의) 주택 매매계약 후 용도변경 및 멸실의 경우 양도소득세 비과세 적용 불가

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.

오늘 포스팅에서는 최근에 변경된 기획재정부의 유권해석의 변경으로 인해 용도변경과 멸실의 경우 주택 양도소득세가 비과세가 인정되지 않는 상황에 대해 알아보겠습니다.

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용도변경의 경우 : 매매계약 당시 주택이었으나 잔금청산일 이전에 상가로 용도변경한 경우, 상가의 양도로 보아 주택의 비과세 적용 불가(2022.10.21 이후 계약분부터)

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일반적으로 매수인이 다주택자 거나 법인인 경우에는 주택의 취득세가 12%가 적용됩니다. 하지만, 취득세법상 취득시기는 잔금청산일이고 그날에만 주택이 아닌 상가라고 한다면 12%가 아닌 4%가 적용됩니다.

이에 반해 양도소득세에서는 조세심판원의 해석에 따라 매매계약 당시 특약 내용대로 잔금청산 이전에 양수인의 책임하에 주택 부분을 상가로 용도변경한 경우 계약 당시의 주택의 양도로 보기 때문에 비과세도 가능한 상황이었습니다.

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이전 해석) [조심 2022부148(2022.04.04]

제목 : 쟁점 건물은 잔금지급일 기준으로 주택 부분이 근린생활시설로 용도변경되어 상가건물에 해당하므로 쟁점 부동산에 대하여 일반 세율을 적용하여야 한다는 청구 주장의 당부

요약 : 매매 계약서 특약 내용대로 잔금청산 이전에 양수인의 책임하에 주택 부분을 상가로 용도변경한 것으로 나타나므로 청구인이 쟁점 부동산을 주택이 아닌 상가로 양도한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구 주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨

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하지만, 기획재정부의 변경된 해석이 이를 정반대로 명확하게 내놓으면서 위 같은 절세가 완전히 불가능해졌습니다. 다만, 기존의 해석을 신뢰해서 매매계약을 체결한 납세자들의 신뢰이익을 위해 기재부 해석 일부 터 적용됩니다.

[기재부 재산세제과-1322(2022.10.21)]

제목 : 매매 특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도 물건의 판정 기준일

요약 : 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매 특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경한 경우, 2022.10.21 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도 물건을 판정함

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멸실의 경우 : 매매계약 당시 주택이었으나 잔금청산일 이전에 멸실한 경우, 토지의 양도로 보아 주택의 비과세 적용 불가(2022.12.20 이후 계약분부터)

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위 내용과 동일하게 매수인이 다주택자 거나 법인인 경우에는 주택의 취득세가 12%가 적용됩니다. 하지만, 취득세법상 취득시기는 잔금청산일이고 그날에만 토지라고 한다면 12%가 아닌 4%가 적용됩니다.

이에 반해 양도소득세에서는 조세심판원의 해석에 따라 매매계약 당시 특약 내용대로 잔금청산 이전에 양수인의 책임하에 주택 부분을 상가로 용도변경한 경우 계약 당시의 주택의 양도로 보기 때문에 비과세도 가능한 상황이었습니다.

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이전 규정) 양도소득세 집행기준 89-154-3

주택에 해당하는지는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매 특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.

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하지만, 용도변경의 해석이 변경된 2개월이 지난 후에 기획재정부에서 동일하게 멸실에 대해서도 해석을 내놓으면서 절세방법이 막혔습니다. 다만, 기존의 해석을 신뢰해서 매매계약을 체결한 납세자들의 신뢰이익을 위해 기재부 해석 일부 터 적용됩니다.

[기재부 재산세제과-1543(2022.12.20)]

1세대 1주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매 특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우, 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제의 판단 시 잔금청산 일이 기준일이다.