법인사업자 오피스텔 세금 절세하는 법

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.

​

​

부동산 종류에서 흔히 가장 헷갈리는 부분 중 하나가 오피스텔입니다.

​

법인사업자의 오피스텔 투자는 크게 주거용 오피스텔과 비주거용(업무용) 오피스텔이 있기 때문에 세금 부분에서 헷갈릴 수 있으나, 이 부분을 역으로 이용한다면 절세하는 법이 될 수 있습니다. 오늘 포스팅을 보시고 활용하시기를 바랍니다.

​

​

​

취득세

​

​

1. 취득세

​

​

법인사업자의 오피스텔 취득세는 기존 보유 주택 수에 관계없이 4.6(농어촌 특별세, 지방교육세 포함)%로 동일합니다.

오피스텔은 취득 당시에는 목적을 알 수 없기 때문에 건축법상 정의인 업무시설(상가)로 판단하여 그에 대한 취득세는 무조건 4.6%입니다.

주택 수에 따른 규제도 따로 없기 때문에 여러 채의 오피스텔을 취득하시기에는 개인보다 나은 측면이 있습니다.

​

​

하지만, 법인도 주의해야 하는 점이 있는데 대도시 내에 법인을 설립하고 5년이 되지 않은 경우의 오피스텔 취득은 중과세율이 9.4%가 부과됩니다. 따라서, 본점은 과밀억제권역 밖에 설치하셔서 이 중과세율은 피하시는 게 좋습니다.

​

​

2. 부가세

​

​

법인사업자의 오피스텔을 취득할 때는 업무용의 경우에는 부가세(건물분의 10%)를 양도인이 요청하는 경우가 있습니다.

​

이때 법인에서 취할 수 있는 경우는 2가지로 나뉩니다.

​

먼저, 동일하게 업무용으로 임대 및 양도를 할 계획이라면 취득가액에 더한 부가세를 환급신고 시 환급이 가능합니다.

환급은 받았으나 업무용이 아닌 주거용으로 바꾸는 경우(이를 세법 용어로 면세 전용이라고 합니다.) 환급받았던 금액을 추징 당하게 됩니다.

​

업무용이 아닌 주거용으로 임대 및 양도를 할 계획이라면 부가세를 환급신고하지 않고 취득가액으로 넣고 추후 양도 시 반영하면 됩니다. 즉 주거용 오피스텔은 법인의 부가세 신고랑은 관련이 없게 됩니다.

​

​

보유세

​

​

1. 재산세

​

매년 6월 1일 기준으로 오피스텔 소유자는 재산세를 납부해야 합니다. 이때 업무용과 주거용의 재산세 납부금액이 달라집니다.

​

원칙은 취득세에서 언급 드린 대로 건축법상 업무시설에 해당하기 때문에 업무용으로 재산세율이 0.25%가 적용됩니다.

하지만 시/군/구청에서 주거용으로 판단하는 경우는 주택분 재산세율인 0.1%~0.4%가 적용됩니다.

주거용으로 판단하는 경우는 크게 2가지입니다.

해당 오피스텔을 주택 임대 사업자로 등록한 경우와 재산세 변동 신고를 주거용에서 업무용으로 한 경우입니다.

이 2가지 경우를 법인에서 취득한 후 진행한다면 당연히 주거용으로 판단합니다.

하지만 이는 밑에서 나오는 종부세의 과세(일반적으로는 업무용은 과세되지 않으나 주거용은 과세됩니다.)와 연결되기 때문에 업무용으로 유지하시는 게 좋습니다.

​

위 내용을 감안한다면 취득하기 전에 시/군/구청에 해당 물건의 주소가 업무용으로 과세되고 있는지 주거용으로 과세되고 있는지 물어보시는 것을 추천드립니다. 대부분 80% 이상은 업무용으로 되어있으나 위 2가지의 경우를 양도인이 했다면 주거용으로 과세되고 있을 것이고, 이를 취득 후 바꾸려면 재산세 변동 신고를 업무용으로 하셔야 합니다. 하지만 이 경우는 임차인의 사업자등록증과 임대차 계약서 등을 제출하면서 소명해야 하기 때문에 굉장히 까다롭습니다.(물론, 임차인이 사업자면 상관없겠지만 대부분 갭투자 등 주거용으로 사용하기 때문입니다.)

​

​

2. 종합부동산세

​

​

재산세와 동일하게 매년 6월 1일 기준으로 오피스텔 소유자는 종부세를 납부해야 합니다.

​

원칙은 업무용으로 보기 때문에 이 경우에는 종부세가 부과되지 않습니다.(정확히는 토지 공시가격 합계가 80억 원 초과 시 종부세 부과 대상입니다.)

​

하지만, 재산세 부과가 업무용이 아닌 주거용으로 과세된다면 종부세가 부과됩니다.

종부세율은 3%(비조정 2주택 이하, 조정 1주택) 또는 6%로 개인의 종부세율의 최고세율이 적용됩니다.

따라서 재산세에서 언급 드렸듯이 취득하기 전에 주거용으로 과세될 수 있는 가능성이 있다면 종부세를 고려하셔야 합니다.

​

​

3. 부가세

​

​

취득할 때와 마찬가지로 보유하면서 생기는 임대 소득에 대해 부가세 납세의무가 발생합니다.

​

우선, 주거용으로 신고하고 환급받지 않은 경우라면 주택의 월세/전세에 대한 소득은 부가세 납부 대상이 아닙니다.

(물론 법인의 소득이기 때문에 월세의 경우에는 법인세 대상입니다,)

​

하지만, 업무용으로 임대를 주는 경우에는 법인세는 당연하고 추가로 부가세 납부 대상입니다.

월세수익의 10%, 전세보증금의 1.2%의 일수를 적용해서 납부해야 합니다.

따라서 임대차 계약에 따라 10%의 부가가치세를 포함한 임대료를 받아야 하고, 법인이기 때문에 임대료에 대해 전자로 세금계산서를 발행해야 합니다.

​

세금계산서 발행방법은 제 블로그에 포스팅되어있습니다.

​

​

https://blog.naver.com/cchh19/222863946112

전자세금계산서 발행 서비스의 모든 것(종이/의무발행/발행방법/가산세/발행기간/양식/홈택스)

안녕하세요 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 전자세금계산서 발행에 대해서 알아보겠습니다. 세금...

blog.naver.com

​

​

양도세

​

​

1. 법인세

​

​

법인은 매년 발생하는 소득에 대해 과세기간의 다음 연도 3월, 4월에 법인세/지방세를 신고 납부해야 합니다.

오피스텔을 양도했을 때 발생하는 법인세는 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.

​

법인의 수익에서 비용을 제한 이익에 대해 기본적으로 2억까지 11%(지방세 포함), 2억 초과분은 22%로 생각하시면 됩니다.(내년에는 5억까지 11%, 초과분은 22%로 개정됩니다.)

이 부분은 부동산 매매 법인뿐만 아니라 다른 업종의 법인도 동일하게 과세되는 기본적인 법인세율입니다.

​

여기에서 추가될 수 있는 법인세는 업무용이 아닌 주거용으로 사용한 오피스텔을 파는 경우입니다. 이때에는 기본적으로 발생하는 기본적인 법인세율에 추가되어 오피스텔의 매매차익에 22%가 과세됩니다.

하지만, 업무용으로 사용한 오피스텔의 경우에는 이 추가과세되는 법인세율이 없습니다. 이 부분은 이용하면 투자에 있어 절세하는 법이 될 수 있습니다.

​

​

2. 부가세

​

​

양도할 때도 취득할 때와 동일한 논리가 적용됩니다.

​

주거용 오피스텔은 부가세 법상 면세 대상이기 때문에 과세되지 않습니다.

하지만, 업무용 오피스텔은 취득할 때 환급받았던 것처럼 양도할 때도 건물분의 10%에 대해 부가가치세를 매수인에게 받아서 납부해야 합니다. 이 부가가치세는 양도가액의 토지와 건물의 기준 시가로 나누어 계산되는데 건물의 기준 시가를 낮춰 계산하여 부가가치세를 낮출 수 있고 포괄 양수도라는 방법으로 부가가치세를 내지 않을 수 있는 방법이 있으나 세법상 어려운 개념이기 때문에 꼭 상담 후에 진행하시기 바랍니다.

​

​

여기까지 법인의 오피스텔 투자에 관련된 세금에 대해서 알아보았습니다.

​

​

요약

​

오피스텔 투자의 절세하는 법을 간단하게 요약을 하자면,

​

1. 취득할 때 주거용인지 업무용인지 꼭 확인하고 업무용이 유리
2. 재산세 / 종부세 과세기준일이 6.1 기준이므로 주거용이라면 변동 신고할 것(주거용이라면 양도하는 것을 고려)
3. 양도할 때 업무용의 부가가치세와 주거용의 양도차익의 추가 법인세 22%를 고려하여 준비 후 양도

​