다중주택 신축판매업 부가세(신축, 임대, 양도), 양도 시 종합소득세 세무 정리

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.

오늘 포스팅에서는 다중주택 신축에 관련된 세무에 대해 알아보겠습니다.

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다중주택이란?

학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있고, 각 실은 독립된 주거의 형태가 아니며, 건물의 연면적이 330제곱 미터 이하이고 층수가 3층 이하인 경우의 단독주택

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다중주택 신축 공사 시 부가가치세

• 일반적으로 주택 신축 시 공사대금에 대한 부가가치세 환급은 추후 양도 시 이 사업이 부가가치세 과세대상인지에 따라 달라집니다.

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• 다중주택 신축판매업은 일반적으로 알고 있는 국민주택규모 이하의 양도인 부가가치세 면세 대상과는 다릅니다.

국민주택규모란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85m2 이하인 주택이지만, 다중주택의 경우에는 다가구주택과는 다르게 면적 요건 산정을 1동으로 보아 85m2가 넘어가기 때문에 부가가치세 과세대상으로 봅니다.

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• 따라서, 신축과 관련된 공사대금은 모두 부가가치세 과세대상으로 환급됩니다.

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다중주택 준공 후 임대 시 세금

• 다중주택이 신축된 이후 미분양되어 일시적으로 임대를 하는 경우에는 주택의 임대용역으로서 부가가치세 면세 대상입니다.

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• 부가가치세와는 별개로 임대 소득에 대한 종합소득세는 주택 수, 금액에 따라 다르게 발생됩니다.

이는 추후 자세히 포스팅하겠습니다.

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다중주택 양도 시 세금

• 신축 공사 시 부가가치세에 있는 논리대로 면적 요건 산정을 1동으로 보아 85m2가 넘어가기 때문에 부가가치세 과세대상으로 보아 양도 시점 건물분의 10%인 부가가치세를 납부해야 합니다.

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• 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례를 적용받지 아니하고 사업 소득세로 과세됩니다(소득-4702, 2008.12.15). 부동산매매업자는 조정대상지역 내 주택을 단기간에 양도하면 양도소득세의 중과세율인 1년 내 77%, 2년 내 66%가 중과되어 사업 소득세보다 큰 양도소득세가 적용됩니다. 하지만 주택신축업자는 주택 공급 활성화를 위해 이를 적용하지 않습니다.

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• 폐업 후 판매되지 않은 주택에 대해 임대목적으로 사용한 후 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다(서면 1팀-842, 2008.6.17). 이를 이용해서 비과세로 적용받으시려고 하시는 경우가 있는데 이 경우에는 일시 임대(세무서에서는 최소한 3~4년 이상)의 경우에는 폐업을 했더라도 사업 소득세로 과세될 수 있습니다.

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• 주택을 신축하여 판매하는 경우 1동의 주택만을 판매해도 건설업으로 봅니다. 이 판단은 사업자등록 여부가 절대적이지 않고, 대외적으로 표방하지 않았더라도 실지 신축 판매업을 영위하였다면 사업소득으로 보는 것이 타당합니다.(조심 2010전0374, 2010.3.12)

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• 중소기업 특별세액감면은 한국표준산업분류에 의해 판단하는데, 건설회사에서 일괄도급을 주는 경우에는 건설업이 아닌 부동산 분양 공급업으로 보아 감면 대상이 되지 않음을 유의하셔야 합니다.

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• 1세대 1주택자가 비과세를 목적으로 신축하는 경우라면,

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1. 사업자등록을 하지 않기(당연히 부가세 환급은 못 받습니다.)
2. 신축 계약서 및 대금 증빙 구비
3. 다중주택의 1호실은 직접 거주(조정대상지역의 주택 경우)
4. 취득 후 2년 이상 보유 및 거주

을 만족하고 양도하게 되면 비과세를 받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

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