부동산 양도소득세의 기본 이해

안녕하세요~. 비타민 세무사 김시영입니다.

우리들이 살아가면서 토지, 건물, 분양권 등 다양한 부동산과 부동산에 관한 권리를 사고 파실 텐데요.

이러한 경우에 의사결정을 할 때에는 반드시 양도소득세를 고려하셔야 합니다.

그렇지 않으면 오히려 취득한 금액보다 양도한 금액이 크지만 세금으로 인해 금전적으로 손해를 볼 수도 있기 때문이지요.

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그럼 오늘은 부동산 양도와 관련해서 "양도소득세"의 기본적인 이해를 해보고자 합니다.

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양도소득세의 개념

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

일반적으로 양도소득세는 양도한 시점에 "과세대상"을 양도했을 때의 가액이 취득했을 때의 가액보다 크다면 그 차액에 과세하는 세금입니다. 따라서 오히려 취득가액이 양도가액보다 크거나 같게 되면 양도소득세가 나오지는 않게 되는 것이지요.

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양도소득세 과세대상

양도소득세로 과세가 되는 대상은 법적으로 정해져 있습니다.

[출처] 국세청 홈페이지

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위에서 "건물"에는 주택과 상가 및 공장 등이 포함되어 있습니다. 주택은 흔히 "집"이라고 생각하시면 편하실 거예요.

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"부동산을 취득할 수 있는 권리"에는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 권리를 포함하며,

예를 들어서 아파트 당첨권, 분양권, 조합원입주권, 토지상환채권 등이 포함되어 있습니다.

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양도소득세 신고 및 납부

1. 예정신고 및 납부

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부동산을 양도한 경우에는 양도일 속하는 달의 말일부터 2개월이내(부담부증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우에는 3개월 이내)에 납세자의 주소지 관할세무서에 예정신고 · 납부하셔야 합니다.

예를 들어서, 양도일이 2023년 9월 8일이라면 2023년 11월 30일까지는 예정신고 · 납부하셔야 하는데, 만약

예정신고 · 납부기한이 토요일, 일요일, 공휴일, 근로자의 날인 경우는 그날의 다음날로 연장됩니다.

그렇지 않으면 납부할 세액의 20%의 무신고 가산세와 1일 0.022%(’19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12~'22.2.14. 이전까지 0.025%)의 납부지연가산세를 부담할 수도 있으니 늦지 않게 신고 및 납부하시길 바랍니다.

참고로 과세대상 주식 등을 양도하였을 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말부터 2개월 이내 예정신고 · 납부하면 되며, 신탁수익권을 양도한 우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내 예정신고 · 납부하시면 됩니다.

파생상품의 경우에는 예정신고 없이 다음 해 5월 확정신고 · 납부만 이행하시면 됩니다.

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2. 확정신고 및 납부

달력 기준으로 보았을 때 1월1일부터 12월 31일까지 양도한 건이 2건 이상이라면 그 다음해 5월1일부터 5월 31일 이내에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 해야 합니다.

하지만 만약, 1월1일부터 12월 31일 양도한 건이 건에만 해당이 되고 이로 인해 양도소득세 예정신고 · 납부를 하였다면 굳이 다음 연도 5월에 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

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정리하자면 아래의 경우에는 반드시 다음 해 5월 이내에 양도소득세 확정신고 · 납부를 하셔야 됩니다.

① 동일한 연도에 누진세율 적용대상 부동산에 대해 예정신고를 2회이상 한 자 가 이미 신고한 양도소득금액과

합산하여 신고하지 아니한 경우

② 동일한 연도에 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제를 적용하면 당초 신고한 양도소득 산출 세액이

달리지는 경우

③ 동일한 연도에 2회 이상 양도한 경우로서 산출 세액을 비교과세함으로써 당초 신고한 양도소득 산출 세액이

달라지는 경우

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3. 분납제도

양도소득세는 실현되지 않은 소득이 한꺼번에 실현되기 때문에 양도가액과 취득가액의 차이가 크면 부담할 세금도 매우 커집니다. 이러한 경우에 일시적으로 납부해야 하는 납세자의 부담을 줄여주기 위해서 "분납제도"가 마련되어 있는데요. 납부할 세액이 1,000만원을 초과한다면 세금을 2회로 나눠서 납부할 수 있는 제도입니다.

분납기한은 당초 납부기한 경과일로부터 2개월입니다.

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이해하기 어려우시니 사례를 들어볼까요?

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[사례 1] 부동산 양도일은 2023년 7월 14일이며, 납부세액이 1,400만원 인경우 (예정신고만 고려)

이 경우 분납을 신청할 수 있는 금액은 1,400만원에서 1,000만원을 제외한 400만원을 분납신청할 수 있으며,

납부세액 1,400만원중에 1,000만원은 당초 신고 · 납부기한인 2023년 9월 30일까지 신고 · 납부여야 하며

400만원을 분납신청하였다면 이는 11월 30일까지 납부하면 됩니다.

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[사례 1] 부동산 양도일은 2023년 3월 3일이며, 납부세액이 3,000만원 인경우 (예정신고만 고려)

이 경우 분납을 신청할 수 있는 최대금액은 3,000만원의 50%인 1,500만원이며 그 이하로도 신청 가능합니다.

만약 분납신청금액을 1,500만원 신청하였다면, 1,500만원은 당초 납부기한인 2023년 5월 31일까지 신고 · 납부하여야 하며, 나머지 1,500만원은 2023년 7월 31일까지 납부하시면 됩니다.

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오늘은 양도소득세의 기본 개념 및 과세대상, 신고 · 납부기한에 대해서 알아봤습니다.

다음 시간에는 양도소득세의 기본 계산 구조 와 세율을 알아보는 시간을 가지려 합니다.

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양도소득세에 관해서 궁금하신 점이 있으시다면 연락 주세요.

세무사 김시영 사무소

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