안녕하세요. 비타민 세무사 김시영입니다.
이번에는 양도가액에 대해서 한번 알아볼게요~
양도가액
1. 양도가액의 산정
양도가액은 과세대상을 양도함에 있어서 받은 금액, 쉽게 말해서 과세대상을 판 금액을 의미합니다.
실제 양도한 거래금액은 양도일 현재 적법하게 작성한 매매 계약서상의 거래금액을 의미합니다. 그러므로 사실
양도가액이 확인되지 않는 경우는 현실적으로 가능성이 거의 없다고 보시면 됩니다.
2. 건물과 토지를 일괄 양도 시 양도가액 안분 방법
① 건물과 토지의 가액을 별도 구분 표시하지 않고 양도한 경우
건물과 토지의 가액을 별도 구분 표시하지 않은 경우에는 부가가치세법에서 정한 안분 방법을 준용하여 양도가액을 안분하게 되는데 감정가액 → 기준 시가→ 장부가액 → 취득가액] 순서로 적용해 본 후에 적용이 가능하게 되면 해당 단계의 방법으로 안분가액을 산정하면 된다.
이때 주의할 점은 "기준시가"를 적용할 때에는 "양도일 현재"기준이 아닌 "매매계약일 현재"기준시가로 안분을 해야 하는 점이다.
② 건물과 토지의 가액을 별도 구분 표시한 경우
2023.02.28 양도분부터는 건물과 토지의 가액을 별도 구분 표시한 경우에는 구분 표시한 대로 양도가액을 적용하면 되지만, 만약 위 ①의 방법대로 안분한 가액과 별도 구분 표시한 가액의 차이가 30% 이상 차이 나게 된다면 별도 구분 표시한 금액을 인정하지 않고 위 ①의 방법대로 안분한 가액을 양도가액으로 해야 된다.
2022.02.27. 양도분까지만 하더라도 [토지와 건물의 가액을 구분]했거나 [토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용]하면 매매계약서에 구분 표시한 금액을 양도가액으로 인정받을 수 있었으나 이를 악용하여 조세를 회피하는 사례가 많아 세법이 개정되었다.
부당행위계산부인
(저가양도 및 고가양수)
간혹 고객분들 중에서 가족에게 싸게 넘기는 "저가양도" 거래를 마친 후에 양도소득세 신고하시는 고객분들이 계셨는데요. 그 고객님은 결국에는 세법에서 정한 [부당행위계산부인] 규정에 의하여 양도가액이 다시 산정되어 예상하지 못한 세금을 더 납부하신 case입니다.
이를 case를 방지하기 위하여 같이 한번 특수관계인간의 저가양도 및 고가양수에 대해서 살펴볼게요.
1. [부당행위계산부인]의 개념
[부당행위계산부인]이란 특수관계인와의 거래로 인하여 조세부담을 부당하게 감소시키는 것으로 인정되는 경우 그 행위 또는 소득금액계산을 부인, 즉 인정하지 않겠다는 것입니다.
만약 부당행위계산부인에 해당하게 된다면 실제거래금액이 아닌 "시가"로 양도소득세를 부과하겠다는 것입니다.
2. [부당행위계산부인]의 적용조건 및 적용
[부당행위계산부인]에 해당하기 위한 조건은 크게 2가지입니다.
① 특수관계인간의 거래
② 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정
위의 조건을 하나씩 살펴볼게요
① [ 특수관계인(양도소득세에서)간의 거래 ]
우선 특수관계인 범위를 알아야 하는데, 양도소득세는 "개인"의 양도인 점을 고려하여 [국세기본법]에 정해진 특수관계인의 범위보다는 조금 적은데요. 하나씩 천천히 살펴볼게요.
[양도소득세 부당행위계산 부인시 특수관계인]
국세기본법상 “특수관계인”이란 본인과 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 이 법 및 세법을 적용할 때 본인도 그 특수관계인의 특수관계인으로 본다.
가. 혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계
나. 임원ㆍ사용인 등 대통령령으로 정하는 경제적 연관관계
다. 주주ㆍ출자자 등 대통령령으로 정하는 경영지배관계
[ 가 ] “혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 “친족관계”라 한다)를 말한다.
1. 4촌 이내의 혈족
2. 3촌 이내의 인척
3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)
4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속
5. 본인이 「민법」에 따라 인지한 혼인 외 출생자의 생부나 생모(본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 사람 또는 생계를 함께하는 사람으로 한정한다)
[나] “임원ㆍ사용인 등 대통령령으로 정하는 경제적 연관관계”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 “경제적 연관관계”라 한다)를 말한다.
1. 임원과 그 밖의 사용인
2. 본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 자
3. 제1호 및 제2호의 자와 생계를 함께하는 친족
[ 다 ] “주주ㆍ출자자 등 대통령령으로 정하는 경영지배관계”란 다음 각 호의 구분에 따른 관계(이하 “경영지배관계”라 한다)를 말한다.
1. 본인이 개인인 경우
가. 본인이 직접 또는 그와 친족관계 또는 경제적 연관관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인
나. 본인이 직접 또는 그와 친족관계, 경제적 연관관계 또는 가목의 관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인
이를 참고하시어 특수관계인의 범위를 정확히 파악하시고 부동산 양도시에 의사결정을 실수없이 하셔야 합니다.
② 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정
[저가양도 또는 고가양수]로 판정하기 위해서는 시가와 실제거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 또는 시가의 5% 이상 차이가 나게 되면 이 조건에 해당되는데요. 한번 사례를 들어 이해해 볼까요?
[사례 1] 아버지와 아들 간의 주택양도시 시가 10억, 실제 거래가액 8억으로 거래한 경우
위의 조건을 보면 시가와 거래가액의 차액이 2억인데요. 차액이 3억원 이하이지만 시가의 5%인 5천만원의 이상에 해당되어서 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우로 인정되어, 양도가액이 실제거래가액인 8억이 인정되지 않고 10억으로 산정되게 됩니다.
[사례 2] 아버지와 아들 간의 주택양도시 시가 10억, 실제 거래가액 9.7억으로 거래한 경우
위의 조건을 보면 시가와 거래가액의 차액이 2억인데요. 차액이 3억원 이하고 시가의 5%인 5천만원의 이상에 해당되지도 않아 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우로 인정되지 않기 때문에 양도가액은 실제거래가액인 9.7억이 그대로 인정되게 됩니다.
3. [부당성 판단]과 [시가적용]
"부당행위계산부인"을 고려함에 있어서 주의할 점이 있는데요.
[부당성 판단] 시점인 "부당행위계산부인" 조건을 적용함에 있어 판단하는 날의 기준은 "양도일 현재"가 아닌 "매매계약일"을 기준으로 판단하여야 합니다.
[부당성 판단]을 함으로써 부당행위계산부인에 해당이 된다면 시가를 다시 산정하는 [시가 적용] 시점은
"양도일 현재"를 기준으로 시가를 다시 계산합니다. 이때 양도일을 기준으로 전후로 하여 3개월 내의 시가를 적용할 수 있습니다.
한번 위의 사례를 더 심화해서 자세히 살펴볼게요.
[사례 1] 아버지와 아들 간의 주택양도시 시가 10억(매매계약일 시가 10억, 양도일 현재9억)
실제 거래가액 8억으로 거래한 경우
사례를 보면 [부당성 판단] 조건적용시점인 "매매계약일" 시가(10억)와 거래가액의 차액이 2억인데요. 차액이 3억원 이하이지만 시가의 5%인 5천만원의 이상에 해당되어서 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우로 인정되어, 양도가액은 실제거래가액인 8억이 인정되지 않고 [시가 적용] 시점인 "양도일 현재" 시가인
9억으로 산정되게 됩니다.
[사례 2] 아버지와 아들 간의 주택양도시 시가 10억(매매계약일 시가 10억, 양도일 현재9억)
실제 거래가액 9.7억으로 거래한 경우
사례를 보면 [부당성 판단] 조건 적용 시점인 "매매계약일" 시가(10억)와 거래가액의 차액이 2억인데요.
차액이 3억원 이하이고 시가의 5%인 5천만원의 이상에 해당되지도 않아 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우로 인정되지 않기 때문에 양도가액은 실제거래가액인 9.7억이 그대로 인정되게 됩니다.
오늘 이렇게 양도소득세 계산 구조를 공부하면서 계산 구조의 가장 첫 번째로 보는 양도가액을
살펴보았는데요. 이 글을 보시고 많은 도움이 되었으면 합니다.
세무사 김시영 사무소
Tel. 063-714-3334
H.P. 010-2887-0116
)
